所謂辣招，其實(shí)失焦：對(duì)澳府控制樓市措施的分析

譚志強(qiáng)

前 言

2018年2月6日及7日，澳門特別行政區(qū)立法會(huì)先後通過修改《市區(qū)房屋稅規(guī)章》法案和《取得非首個(gè)居住用途不動(dòng)產(chǎn)的印花稅》法案，並在刊登澳門特區(qū)政府公報(bào)之後生效。這兩項(xiàng)法案的建議重點(diǎn)是向已擁有住宅物業(yè)人士或公司，在增購住宅時(shí)，加徵取得印花稅，其中購買第2個(gè)住宅物業(yè)時(shí)加徵5%取得印花稅，購買第3個(gè)或以上住宅加徵的取得印花稅增至10%。

兩項(xiàng)法案通過後，澳門特區(qū)政府又宣佈放寬針對(duì)青年的樓宇按揭款限制，以行政命令方式公佈《合資格青年首次置業(yè)的按揭成數(shù)》，讓銀行評(píng)估青年首次置業(yè)貸款申請(qǐng)人的還款能力後，可採用較高的按揭成數(shù)。此項(xiàng)措施針對(duì)非樓花（預(yù)售樓）按揭貸款，物業(yè)價(jià)值在330萬至800萬之間，最高貸款比例為8成，貸款上限640萬。

官員信誓旦旦，民間普遍存疑

儘管經(jīng)濟(jì)財(cái)政司司長(zhǎng)梁維特在法案引介時(shí)指出，本澳整體住宅樓價(jià)指數(shù)由2016年第1季至2017年第4季，升幅27%，他相信，法案在減低不動(dòng)產(chǎn)投資需求上可起到一定作用。

金管局和財(cái)政局官員則在聯(lián)合記者會(huì)上表示，上述“三項(xiàng)措施”是政府新一輪打擊與協(xié)助並舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“組合拳”，以打擊樓市炒賣，同時(shí)希望透過適當(dāng)?shù)姆艑?，協(xié)助自住用家、特別是青年用家置業(yè)。

不過，即使官員信誓旦旦，立法會(huì)議員和一般市民，都是對(duì)這些說法存疑的。

從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，政府“控制樓市”（樓控）的“招數(shù)”（措施），有些是屬於“打擊”的“辣招”，有些是屬於“扶助”的“托招”。在“辣招”方面，大致上有6種，包括：

一、加量：增加樓宇供應(yīng)量，供給增加，需求不變，價(jià)格自然下降；

二、加息：銀行增加房地產(chǎn)按揭貸款利息，要借錢來“炒樓”的“炒家”，每個(gè)月都要多付出數(shù)以萬計(jì)或10萬計(jì)的本息，借貸成本增加，被銀行分身家，自然會(huì)減低“炒樓”的意欲。

三、加稅：增加買家和賣家的“交易稅”（印花稅）、“利得稅”、“土地房屋增值稅”，令“交易成本”和“獲利成本”增加，政府同你分身家，自然會(huì)減低“炒家”的買賣意欲。

四、限購：每人或每個(gè)家庭只準(zhǔn)買一個(gè)自住單位，會(huì)馬上減低房屋交易需求。

五：限價(jià)：不準(zhǔn)多賺，炒賣風(fēng)氣亦會(huì)下降。

六、限貸：限制按揭貸款金額，令炒家無法銀行借到足夠金額去炒樓。

如果上述六項(xiàng)樓控措施統(tǒng)統(tǒng)一起突然出臺(tái)，澳門樓市熾熱情況可能會(huì)被控制下來，但是，政府目前推出的所謂“組合拳”（三項(xiàng)措施），根本就沒有任何打壓作用。因?yàn)槿绻Ｍㄟ^增加“印花稅”的手段去壓抑樓價(jià)，一定要突如其來，殺炒家一個(gè)措手不及才有效用，但是，增加印花稅的消息，早就在一月公開宣佈，反而被房地產(chǎn)商有一個(gè)籍口去遊說“潛在買家”早早入貨（晚了入貨會(huì)被加稅），所以，此舉看來是幫房地產(chǎn)商人“散貨”（賣出那些長(zhǎng)期積壓的房屋單位）的“托市”招數(shù)的多，打壓樓價(jià)的“辣招”的少。

至於鼓勵(lì)青年置業(yè)的《合資格青年首次置業(yè)的按揭成數(shù)》的放寬按揭貸款措施，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，就更加擺明是幫房地產(chǎn)高“散貨”給年輕人的“托市”招數(shù)，和控制樓市熾熱的壓抑方向，完全背道而馳。所以，已經(jīng)出現(xiàn)“黑天鵝”的情況下，各位年輕人要不要趁機(jī)進(jìn)場(chǎng)買樓，真的要三思而行，否則“負(fù)資產(chǎn)”、“樓奴30年”，隨時(shí)上身。

故此，這些所謂“辣招”，其實(shí)是完全“失焦”的。

看守政府，應(yīng)付應(yīng)付

目前澳門市面上的一般評(píng)論，大多數(shù)都不涉及政治層面，只是避重就輕地以“純經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)”去分析，是很不妥當(dāng)。因?yàn)?，政治和?jīng)濟(jì)其實(shí)密不可分，用“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”去分析，說不定會(huì)更準(zhǔn)確一些。在目前崔世安特首任期即將屆滿，基本上是一個(gè)“看守政府”，“多一事不如少一事，少一事不如不做事”，“安全下莊”，是最高指導(dǎo)原則，再加上下一任澳門特首候選人暫時(shí)仍然“無跡可尋”，任何“看守政府”推出的所謂“辣招”，其實(shí)都不可能是真正的“辣招”。

原因很簡(jiǎn)單，打壓樓市過熱的政策措施即使做得很好，是沒有人會(huì)去讚美澳門特區(qū)政府的，萬一樓市應(yīng)聲倒地，一沉到底，即使實(shí)際原因來自其他外圍因素，房地產(chǎn)商和一般市民亦只會(huì)將責(zé)任賴在崔世安特首和有關(guān)政府官員頭上，如同1997年政權(quán)交接之後的香港商人和市民，將“樓市崩盤”的責(zé)任，全部怪在前香港特首董建華的“八萬五政策”之上一樣，而不會(huì)去檢討自己有無被樓市狂潮衝昏頭腦。但是，特區(qū)政府不做點(diǎn)事情出來，又可能被議員和市民罵死，於是，便不得不整色整水，搞一些明知沒有任何作用的所謂“組合拳”（三項(xiàng)措施）出來，應(yīng)付一下議員和市民，減低一下政府的壓力，如此而已。

最大的黑天鵝已經(jīng)出現(xiàn)

最近十幾年來澳門樓價(jià)的瘋狂上升，除了本地經(jīng)濟(jì)愈來愈好之外，最主要的因素是在大量外來資金（熱錢）流入供應(yīng)有限的本地樓市，不斷炒賣，在供不應(yīng)求的情況下，所造成的樓市長(zhǎng)期熾熱。由於樓市長(zhǎng)期熾熱，比較適合青年（用家，特別是剛剛結(jié)婚，甚至生育了小孩的年輕夫婦）的“細(xì)價(jià)樓”、“中價(jià)樓”，便被不斷被炒賣而攀升的“豪宅”價(jià)格拉高。

但是，今年最大的“黑天鵝”已經(jīng)出現(xiàn)，那就是中共中央召開“三中全會(huì)”宣佈修改“憲法”，估計(jì)中國國家主席習(xí)近平不但要做足兩任，還要連任下去，“反貪打貪”的範(fàn)圍和力度只會(huì)不斷加重，在流出中國境外的資金不斷被強(qiáng)制調(diào)回中國內(nèi)地的趨勢(shì)下，澳門目前這種遠(yuǎn)離本地市場(chǎng)一般買家購買力的熾熱樓市，自然會(huì)慢慢恢復(fù)到比較合理的水平。

總而言之，澳門特區(qū)政府只要做好自己份內(nèi)應(yīng)做的事情，有計(jì)劃地供應(yīng)只有本地市民才有資格購買的“細(xì)價(jià)樓”、“中價(jià)樓”即可，因?yàn)槿绻麩o法有效分隔“用家市場(chǎng)”和“炒家市場(chǎng)”，無法解決“外來資金泛濫”、“細(xì)價(jià)樓宇單位供應(yīng)不足”等等基本問題，澳門特區(qū)政府暫時(shí)還是無為而治，靜觀其變，較為合理。