論我國(guó)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押法律問(wèn)題*

葉知年

(福州大學(xué) 法學(xué)院，福建 福州 350116)

論我國(guó)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押法律問(wèn)題*

葉知年

(福州大學(xué) 法學(xué)院，福建 福州 350116)

農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度在我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和金融經(jīng)濟(jì)生活中起著重要作用。農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押中，抵押人的主體資格應(yīng)當(dāng)符合以下條件：抵押人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力或者具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力且無(wú)不良信用記錄；承包方已明確告知發(fā)包方(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)承包土地的抵押事宜；以通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的，承包方同意承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)。農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的標(biāo)的為農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，標(biāo)的物為農(nóng)村土地。登記是農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的對(duì)抗要件，是農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的生效要件。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)確立抵押人的優(yōu)先回贖權(quán)；土地用途不宜隨意變更，如需改變?cè)恋赜猛?，?yīng)依法進(jìn)行。

農(nóng)村；承包；土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；抵押

引言

農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度在我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和金融經(jīng)濟(jì)生活中起著重要作用。2015年8月10日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(國(guó)發(fā)〔2015〕45號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)，以加大對(duì)“三農(nóng)”的金融支持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，做好農(nóng)村承包土地(指耕地)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。為了配合《指導(dǎo)意見》的施行，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部于2016年3月15日公布了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)暫行辦法》)，以促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的健康發(fā)展。本文擬通過(guò)探討我國(guó)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的若干法律問(wèn)題，以期對(duì)完善我國(guó)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款制度，進(jìn)一步發(fā)揮農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度的作用，并最大限度地保障農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資中各方當(dāng)事人特別是債權(quán)人的合法權(quán)益，以利于我國(guó)農(nóng)業(yè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,從而促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村自然資源法律制度創(chuàng)新。

一、農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的主體和客體

(一)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的方式

農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得。前者是指非基于他人既有的權(quán)利而獨(dú)立取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)象。我國(guó)現(xiàn)行法尚無(wú)依據(jù)法律的直接規(guī)定而取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定。后者是指基于權(quán)利人既有的權(quán)利而取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的現(xiàn)象，又分為農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的移轉(zhuǎn)繼受取得和農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)繼受取得。依《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》(以下簡(jiǎn)稱《農(nóng)村土地承包法》)，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的創(chuàng)設(shè)繼受取得包括兩種情形：一是采取家庭承包方式，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其成員之間簽訂農(nóng)業(yè)承包合同設(shè)立農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；二是采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與承包人協(xié)商一致創(chuàng)設(shè)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第124條：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度?！薄吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第3條和第46條第1款：“國(guó)家實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包?！薄盎纳健⒒臏?、荒丘、荒灘等可以直接通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)，也可以將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，再實(shí)行承包經(jīng)營(yíng)或者股份合作經(jīng)營(yíng)。”

《試點(diǎn)暫行辦法》沒有沿襲《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》的做法，而是對(duì)采取家庭承包方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)和通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)分別作了規(guī)定。而通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，即指依《物權(quán)法》第128、133條和《農(nóng)村土地承包法》第32、34條規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式而取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第128條：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)?！薄吨腥A人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第32條和第34條：“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式?！钡珜?duì)采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押未作規(guī)定，這是因?yàn)椋段餀?quán)法》第180條已明確規(guī)定抵押人對(duì)“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”可以設(shè)定抵押權(quán)?？梢?，我國(guó)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)有三種情形：一是采取家庭承包方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，二是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，三是通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。

(二)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的主體要件

農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)在本質(zhì)上是一種旨在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的法律行為[1]，其主體包括抵押人與抵押權(quán)人。由于抵押權(quán)人為債權(quán)人而較為簡(jiǎn)單、明確，以下主要分析抵押人的主體資格問(wèn)題。

我國(guó)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人有三類：一是采取家庭承包方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的家庭成員，二是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位或者個(gè)人，三是通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位或者個(gè)人。依《試點(diǎn)暫行辦法》之規(guī)定*《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第6條：“通過(guò)家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶以其獲得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款的，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：(一)具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；(二)用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭(zhēng)議；(三)依法擁有縣級(jí)以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證；(四)承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。”第7條：“通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體申請(qǐng)貸款的，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：(一)具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，無(wú)不良信用記錄；(二)用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭(zhēng)議；(三)已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個(gè)人簽訂了合法有效的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；(四)承包方同意承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；(五)承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜?！?，采取家庭承包方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押人應(yīng)當(dāng)符合以下要件：

1.農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力或者具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，且無(wú)不良信用記錄。

采取家庭承包方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人必須具有完全民事行為能力*《中華人民共和國(guó)民法總則》第17、18條：“十八周歲以上的自然人為成年人。不滿十八周歲的自然人為未成年人。”“成年人為完全民事行為能力人，可以獨(dú)立實(shí)施民事法律行為。十六周歲以上的未成年人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人?！保扇≌袠?biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押人必須具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力*《中華人民共和國(guó)民法通則》第42條：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)?！辈贿^(guò)，對(duì)于企業(yè)法人超越經(jīng)營(yíng)范圍從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的法律效力，司法實(shí)務(wù)持較為寬容的態(tài)度，見最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第10條：“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外?！薄吨腥A人民共和國(guó)民法總則》不再對(duì)營(yíng)利法人的經(jīng)營(yíng)范圍作規(guī)定。。此外，誠(chéng)實(shí)信用原則是民法的基本原則*《中華人民共和國(guó)民法總則》第7條：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾?！保鳛檗r(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人如欲以農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，前提是在抵押貸款之前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中誠(chéng)實(shí)守信，沒有不良信用記錄。

需要說(shuō)明的是，采取家庭承包方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，該土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不得繼承。*在李維祥訴李格梅繼承權(quán)糾紛案中，江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院認(rèn)為：“根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第15條的規(guī)定，農(nóng)村土地家庭承包的，承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶，其本質(zhì)特征是以本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶家庭為單位實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)。家庭承包方式的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于農(nóng)戶家庭，而不屬于某一個(gè)家庭成員。根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第3條的規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故不發(fā)生繼承問(wèn)題。除林權(quán)外的家庭承包，當(dāng)承包農(nóng)地的農(nóng)戶家庭中的一個(gè)或幾個(gè)死亡，承包經(jīng)營(yíng)仍然是以戶為單位，承包地仍由該農(nóng)戶的其他家庭成員繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)；當(dāng)承包經(jīng)營(yíng)農(nóng)戶家庭的成員全部死亡，由于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得是以集體成員權(quán)為基礎(chǔ)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于消滅，不能由該農(nóng)戶家庭成員的繼承人繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)，更不能作為該農(nóng)戶家庭成員的遺產(chǎn)處理。”《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》2009年第12期，第37頁(yè)。因此，當(dāng)采取家庭承包方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的名義權(quán)利人死亡時(shí)，如果承包經(jīng)營(yíng)家庭的其他成員仍然存在，只要該承包經(jīng)營(yíng)家庭的其他成員部分或者全部具有完全民事行為能力，則他們?nèi)钥梢赞r(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。

2.承包方已明確告知發(fā)包方(集體經(jīng)濟(jì)組織)承包土地的抵押事宜。

抵押人以農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的，事先是否經(jīng)過(guò)發(fā)包方(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)的同意，《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》未作規(guī)定，學(xué)術(shù)界存有爭(zhēng)議。《試點(diǎn)暫行辦法》從方便抵押人以農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的角度出發(fā)，采“事先告知”制。即是說(shuō)，抵押人在以農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款之前，必須由承包方將以農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款事宜告知發(fā)包方(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，如果承包方未將抵押人以農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款事宜告知發(fā)包方(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)，該抵押貸款合同是否有效，抵押權(quán)是否生效？《物權(quán)法》《農(nóng)村土地承包法》和《試點(diǎn)暫行辦法》均未有明確規(guī)定。目前全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)尚未就此作出規(guī)定，因此，雖然承包方未將抵押人以農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款事宜告知發(fā)包方(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)，但該抵押貸款合同仍為有效，對(duì)抵押人和抵押權(quán)人(貸款人)具有法律拘束力。既然該抵押貸款合同有效，那么，抵押權(quán)在依法履行登記手續(xù)之后生效。發(fā)包方(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)可依《物權(quán)法》《農(nóng)村土地承包法》《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定和承包經(jīng)營(yíng)合同的約定，追究抵押人的違約責(zé)任。

3.以通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的，承包方同意，承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)。

抵押人在以通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款之前，必須經(jīng)過(guò)承包方的同意。如果抵押人在以通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款之前，未得到承包方的同意，則直接導(dǎo)致該抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)無(wú)從成立生效。主要理由是：第一，承包方擁有對(duì)流轉(zhuǎn)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督抵押人依照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地。如果抵押人抵押農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)而不經(jīng)承包方同意，承包方對(duì)流轉(zhuǎn)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督權(quán)就形同虛設(shè)。在流轉(zhuǎn)合同履行的過(guò)程中，承包方應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押人是否按照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用流轉(zhuǎn)的土地以及是否按照約定履行了保護(hù)土地的義務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。[2]第二，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的成立生效以抵押合同的生效為條件。而抵押人以通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押，加重了承包人的義務(wù)，理應(yīng)事先得到承包方的同意；如果承包方不同意，則這種加重承包人義務(wù)的抵押合同應(yīng)為無(wú)效。一旦抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)自然就無(wú)法成立生效。

(三)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的客體

實(shí)踐中，部分地區(qū)開展農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，抵押標(biāo)的或?yàn)閭鶛?quán)性質(zhì)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，或?yàn)槌邪亟?jīng)營(yíng)使用權(quán)，或?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)之上的農(nóng)作物收益，或?yàn)檗r(nóng)村土地使用權(quán)等十余種情形不一。[3]因此，界定農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的客體，對(duì)于農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的生效和實(shí)現(xiàn)非常重要。

1.農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的標(biāo)的

農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是指以耕作、養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)目的，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織或國(guó)家所有的農(nóng)用土地享有的占有、使用、收益的權(quán)利[4]。在理解農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)涵時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意兩點(diǎn)：第一，它是當(dāng)事人之間為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)目的而設(shè)定的用益物權(quán)。所謂“農(nóng)業(yè)目的”，是指權(quán)利人獲取土地上的收獲物、養(yǎng)殖物和畜產(chǎn)品等而以農(nóng)業(yè)方法使用土地。如果為種植竹木觀賞而使用土地，則為建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容；種植竹木為砍伐使用或者出售而使用土地，則可為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容。[5]第二，它是有期限的物權(quán)。農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限，依土地用途的不同而不同。而且，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)承包期限屆滿，承包方可以依法繼續(xù)承包。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第126條：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包?！?《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第20條：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)?！?/p>

不是所有農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)都可成為農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的標(biāo)的。如上所述，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得有三種情形：一是采取家庭承包方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，二是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，三是通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。在第三種情形，又可分為采取家庭承包方式取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)兩種情形。依《物權(quán)法》第180條之規(guī)定，抵押人可對(duì)“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”設(shè)定抵押權(quán)；但依《物權(quán)法》第184條之規(guī)定，抵押人一般不可對(duì)“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”設(shè)定抵押權(quán)。《物權(quán)法》之所以這樣設(shè)計(jì)，是因?yàn)槿珖?guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法律委員會(huì)經(jīng)同國(guó)務(wù)院法制辦公室、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部等部門反復(fù)研究，一致認(rèn)為：目前，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未全面建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，放開土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件尚未成熟。因此，物權(quán)法草案僅規(guī)定通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式設(shè)立的“四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、抵押等，是適當(dāng)?shù)模c《憲法》《農(nóng)村土地承包法》《土地管理法》等法律的規(guī)定也是一致的。[6]禁止農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押最大的顧慮在于抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員，農(nóng)民將喪失基本的生活保障。開禁承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，確定可抵押的客體，必然要解決該種困境。[7]為此，《指導(dǎo)意見》指出：農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款“試點(diǎn)涉及突破《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十四條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條等相關(guān)法律條款，由國(guó)務(wù)院按程序提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)，允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款。”2015年12月27日，第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，“授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。上述調(diào)整在2017年12月31日前試行”。至此，以“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”抵押貸款的法律障礙不再存在。同時(shí)，通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，不論原經(jīng)營(yíng)權(quán)是采取家庭承包方式取得的，還是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，都可以該土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。這樣，既可以使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人保留對(duì)土地的耕種，發(fā)揮其利用價(jià)值，又可以幫助權(quán)利人融通資金，增加投入，從而促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展。不論農(nóng)村土地輾轉(zhuǎn)至何處，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)仍然可以獨(dú)立存在，與其他物權(quán)一樣，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下表現(xiàn)為一種具有交換價(jià)值的資本，占有它可以取得相應(yīng)的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)讓它可以獲得等價(jià)的補(bǔ)償。[8]

需要指出的是，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的標(biāo)的是農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，而不是承包權(quán)。依《農(nóng)村土地承包法》第15條之規(guī)定，承包權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法承包由本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的農(nóng)村土地的一種資格。它乃農(nóng)民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)而取得，其不能設(shè)定抵押，但法律可允許農(nóng)民把承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡他人。農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，實(shí)際僅能抵押經(jīng)營(yíng)權(quán)。即使債務(wù)人到期不能償還金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后農(nóng)民所失去的也僅是一定期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而農(nóng)民的承包權(quán)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)皆不受影響。[9]

2.農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的標(biāo)的物

農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的標(biāo)的物，只能是農(nóng)村土地。*《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第2條：“本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地?！睆臉?biāo)的物方面看，農(nóng)村承包的土地大多數(shù)為集體所有的土地，少數(shù)情形下是國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的土地。耕地、“四荒”土地、草原、水面均可成為農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的標(biāo)的物。由農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的目的及功能決定，建筑物、構(gòu)建物及其附屬設(shè)施不會(huì)成為農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的標(biāo)的物，城市國(guó)有土地基本上用作建設(shè)用地，只有極個(gè)別的宗地用于農(nóng)業(yè)方面，并呈逐漸萎縮的趨勢(shì)。另，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)因其目的及功能的緣故，其標(biāo)的物限于承包土地的地表，不包含地上、地下，即農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不是空間權(quán)。[10]

抵押權(quán)為支配標(biāo)的物的交換價(jià)值的權(quán)利，作為權(quán)利標(biāo)的物的擔(dān)保物首先應(yīng)具有交換價(jià)值，其次應(yīng)具有可讓與性，為擔(dān)保物權(quán)的行使而最終變價(jià)標(biāo)的物創(chuàng)造條件。滿足這些要求的財(cái)產(chǎn)即可充當(dāng)?shù)盅簶?biāo)的物。[11]作為農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的標(biāo)的物，亦是如此。同時(shí)，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的標(biāo)的成為農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的標(biāo)的，還必須符合一個(gè)條件，即“用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭(zhēng)議”。這一點(diǎn)，在《物權(quán)法》第184條已有類似規(guī)定。之所以這樣要求，是因?yàn)檗r(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)需就抵押人之供抵押的承包土地的交換價(jià)值優(yōu)先受償，權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的承包土地不能作為抵押標(biāo)的物。民事主體因財(cái)產(chǎn)權(quán)屬不明正請(qǐng)求有關(guān)行政機(jī)關(guān)予以確認(rèn)，或正訴請(qǐng)人民法院做出確認(rèn)判決，或正申請(qǐng)仲裁機(jī)關(guān)做出仲裁，在行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)關(guān)尚未做出終局決定之前，其上不得設(shè)定抵押權(quán)。[12]

二、農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)登記的效力

農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，自應(yīng)一體適用《物權(quán)法》上的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，“合同+登記”的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式應(yīng)為制定相關(guān)試點(diǎn)管理辦法時(shí)的基礎(chǔ)。[13]現(xiàn)在的問(wèn)題是，登記到底是農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的生效要件還是農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的對(duì)抗要件？

(一)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記的效力

“物權(quán)具有絕對(duì)排他的效力，其得喪變更須有足由外部可以辨認(rèn)的表征，始可透明其法律關(guān)系，減少交易成本，避免第三人遭受侵害，保護(hù)交易安全。此種可由外部辨認(rèn)的表征，即為物權(quán)變動(dòng)的公示方法。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)系以登記為其公示方法，即一方面以登記作為依法律行為而生物權(quán)變動(dòng)的生效要件，他方面以登記作為依法律規(guī)定取得物權(quán)的處分要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)既以登記為公示方法，則信賴此項(xiàng)表征者，縱令其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴之人，亦應(yīng)予以保護(hù)。”[14]依《物權(quán)法》之規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為其公示方法；基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，以登記為生效要件，除非法律另有規(guī)定。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第6條和第14條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡?條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”

但是，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)不以登記為生效要件，即屬于《物權(quán)法》中“法律另有規(guī)定的除外”，登記只是農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的對(duì)抗要件。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第127條第1款和第129條：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。”“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！?《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第22條：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?！彼^登記對(duì)抗要件，即當(dāng)事人一旦達(dá)成了引起物權(quán)變動(dòng)的合意，就會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。只不過(guò)在未進(jìn)行公示(登記或交付)之前，已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人，善意第三人可以以當(dāng)事人未進(jìn)行公示為由，而否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的效果。[15]故確權(quán)并非以發(fā)證為主，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證僅是對(duì)權(quán)利人享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的一種形式上的確認(rèn)，是權(quán)利人享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的一種證據(jù)，但不是取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律事實(shí)。當(dāng)事人是否取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不依是否有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證為準(zhǔn)。[16]《物權(quán)法》之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村目前仍然屬于熟人社會(huì)，在承包合同簽訂之后， 即便沒有登記，第三人也知悉該土地并非自己的，從而不會(huì)對(duì)其造成侵害。因此，公示的權(quán)利保護(hù)功能無(wú)從發(fā)揮。而在土地沒有登記的情況下，第三人也不可能受讓該權(quán)利或?qū)χ碛械盅簷?quán)，因此，根本不可能存在標(biāo)的物上有多個(gè)權(quán)利、從而哪項(xiàng)權(quán)利更為優(yōu)先的問(wèn)題，自然也不存在權(quán)利瑕疵而影響交易安全的情況。[17]

(二)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)登記的效力

《物權(quán)法》區(qū)分抵押物而決定抵押權(quán)產(chǎn)生的條件。依《物權(quán)法》第180、187條之規(guī)定，對(duì)于以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，以抵押合同生效加上辦理完畢抵押登記為其生效要件。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第187條：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！边@種做法的優(yōu)點(diǎn)是，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間點(diǎn)十分清晰，農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)具有絕對(duì)性，抵押權(quán)人對(duì)任何人都可主張其抵押權(quán)。在理解這一登記生效要件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意兩點(diǎn)：一是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，不經(jīng)登記，不發(fā)生抵押權(quán)設(shè)定的效力，但是，抵押合同本身在成立時(shí)即應(yīng)發(fā)生效力。這意味著，根據(jù)抵押合同，抵押權(quán)人(貸款人)有權(quán)要求抵押人協(xié)助其完成抵押登記，從而使其取得抵押權(quán)。二是《物權(quán)法》第187條所體現(xiàn)的抵押合同的效力與抵押權(quán)設(shè)立效力之間的區(qū)分系《物權(quán)法》第15條所確立的“區(qū)分原則”的具體體現(xiàn)。*“區(qū)分原則”是指在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，其成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)和原則。物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系即原因行為的成立，必須按照該行為成立的自身要件予以判斷，不能以動(dòng)產(chǎn)的交付與不動(dòng)產(chǎn)的登記為必要條件，不能認(rèn)為基礎(chǔ)關(guān)系或原因行為的成立生效就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。見高圣平：《擔(dān)保法論》，法律出版社2009年版，第303頁(yè)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！盵18]

但是，對(duì)于采取家庭承包方式和通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的生效要件，《物權(quán)法》《農(nóng)村土地承包法》和《試點(diǎn)暫行辦法》均未作規(guī)定。雖然上述兩種農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)不同，但都屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，基于農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的目的及功能考量，可參照《物權(quán)法》第187條對(duì)于以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)生效要件之規(guī)定，應(yīng)以抵押合同生效加上辦理完畢抵押登記為其生效要件。

三、農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

《物權(quán)法》對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式和程序做了規(guī)定，這些規(guī)定當(dāng)然適用于農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，《試點(diǎn)暫行辦法》對(duì)采取家庭承包方式采取家庭承包方式和通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦做了原則性規(guī)定。在農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)[19]上，簡(jiǎn)要分析以下兩個(gè)問(wèn)題。

(一)抵押人的優(yōu)先回贖權(quán)

“優(yōu)先回贖乃法律賦予弱勢(shì)的抵押人群體的一項(xiàng)重要權(quán)利，其產(chǎn)生于農(nóng)村土地抵押權(quán)設(shè)定之時(shí)，無(wú)需雙方當(dāng)事人約定；法院等抵押物處置機(jī)關(guān)或抵押權(quán)人應(yīng)在一定期限內(nèi)為公示或通知；優(yōu)先權(quán)的行使以同等條件為前提，價(jià)格相同應(yīng)是確定同等條件的主要標(biāo)準(zhǔn)?！盵20]農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。因?yàn)檗r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的土地由集體享有所有權(quán)，故在農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)優(yōu)先考慮本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益。據(jù)此，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)時(shí)，必須考慮和保障抵押人的優(yōu)先回贖權(quán)，抵押人在同等條件下享有優(yōu)先回贖被抵押的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

(二)土地用途的改變

《物權(quán)法》第201條對(duì)實(shí)現(xiàn)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)時(shí)土地用途的變更作了規(guī)定。*《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第201條：“依照本法第一百八十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途?！备鶕?jù)《農(nóng)村土地承包法》《中華人民共和國(guó)水土保持法》等法律的規(guī)定*《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第46條第2款：“承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，防止水土流失，保護(hù)生態(tài)環(huán)境?！薄吨腥A人民共和國(guó)水土保持法》第26條：“荒山、荒溝、荒丘、荒灘可以由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民個(gè)人或者聯(lián)戶承包水土流失的治理。對(duì)荒山、荒溝、荒丘、荒灘水土流失的治理實(shí)行承包的，應(yīng)當(dāng)按照誰(shuí)承包治理誰(shuí)受益的原則，簽訂水土保持承包治理合同。承包治理所種植的林木及其果實(shí)，歸承包者所有，因承包治理而新增加的土地，由承包者使用。國(guó)家保護(hù)承包治理合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。在承包治理合同有效期內(nèi)，承包人死亡時(shí)，繼承人可以依照承包治理合同的約定繼續(xù)承包?！?，“四荒”土地使用權(quán)的承包有其特定目的，一般是為了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者水土的保持。承包“四荒”土地使用權(quán)，須由承包人與發(fā)包人即擁有“四荒”土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂承包合同，并在承包合同中約定“四荒”土地的用途，承包人不得任意改變“四荒”的用途。因此，不論哪個(gè)單位或者個(gè)人取得了“四荒”土地的使用權(quán)，原則上不得改變土地集體所有的性質(zhì)和用途。當(dāng)然，不是說(shuō)取得了“四荒”土地的用途永遠(yuǎn)不變，當(dāng)事人之間可依法改變?cè)撏恋氐挠猛尽Ｈ缭凇八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，“四荒”土地使用權(quán)人可與土地所有權(quán)人重新就“四荒”土地的用途簽訂合同，依“四荒”土地的新用途而使用該土地。

但是，對(duì)于采取家庭承包方式和通過(guò)合法流轉(zhuǎn)方式取得的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，《物權(quán)法》《農(nóng)村土地承包法》和《試點(diǎn)暫行辦法》均未作規(guī)定。雖然上述兩種農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)不同，但都屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，基于農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的目的及功能考量，可參照《物權(quán)法》第201條對(duì)于以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地用途的變更之規(guī)定，取得農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位和個(gè)人可以與土地所有權(quán)人重新就土地的用途簽訂合同，依土地的新用途而使用該土地。

四、結(jié)語(yǔ)

在依法治國(guó)、法制逐漸健全的今天，我們的黨和政府已經(jīng)注意到法律與政策的關(guān)系問(wèn)題。[21]《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》指出：“有關(guān)部門要抓緊研究提出規(guī)范的實(shí)施辦法，建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制，推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)?！薄吨泄仓醒腙P(guān)于全面推進(jìn)依法治國(guó)若干重大問(wèn)題的決定》指出：“加強(qiáng)市場(chǎng)法律制度建設(shè)，編纂民法典”。我國(guó)將來(lái)制訂民法典，包括農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)在內(nèi)的物權(quán)制度不可或缺。只有明晰農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)的屬性、構(gòu)成和效力，才能使未來(lái)民法典中的農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)制度適合農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村發(fā)展的要求，使農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)與其他物權(quán)制度相互銜接和配合。

鑒于農(nóng)村承包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款仍然屬于農(nóng)業(yè)金融中的一種，而農(nóng)業(yè)金融帶有鮮明的政策色彩，由此決定，我們不能完全以商業(yè)金融模式來(lái)建構(gòu)相關(guān)規(guī)則[22]，應(yīng)對(duì)《物權(quán)法》第180條做如下修改：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：(一)建筑物和其他土地附著物；(二)建設(shè)用地使用權(quán)；(三)以合法方式取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；(六)交通運(yùn)輸工具；(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！?/p>

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OnLegalIssuesoftheMortgageofChineseRuralLandContractManagementRight

YE Zhi-nian

(LawSchool,FuzhouUniversity,FujianFuzhou350116,China)

The mortgage system of Chinese rural land contract management might play an important role in production management activity and financial and economic life of Chinese rural areas. In rural land management right mortgage, the mortgagor who hope to get subject qualification should meet the following conditions: mortgagors must be persons with full capacity for civil acts or the ability of production and management in the agricultural sector without poor credit records; Contractors have made clear to contract-issuing party about issues of mortgage; To obtain the rural land contracted management right mortgage by lawful transfer,and make the contracting party agree that the contracted land management can be used for mortgaging and transferring legitimately. The object of the managerial contracting of rural land is the right of management, and the subject matter is rural land itself. Registration is both the essential element to resist Chinese Rural Land Contracting Management Right and the requirements of validity of the mortgage of Chinese Rural Land Contract Management Right. The law must Establish Right of preferential repurchase of mortgagor when the mortgage of Chinese Rural Land Contract Management Right is fulfilled. Land use should not be arbitrarily changed. In case the purpose of land use needs to be altered，the change should be carried out according to law.

rural area; contract; Land Management Right; mortgage

10.3969/j.issn.1672- 0598.2018.01.011

2017-01-20

國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目(14AZD146)“生態(tài)文明建設(shè)與自然資源法制創(chuàng)新研究”

葉知年(1966—)，男，福建永泰人；福州大學(xué)教授，主要從事民法學(xué)研究。

D923.2

A

1672- 0598(2018)01- 0098- 09

(責(zé)任編校：楊睿)