酒店無形資產(chǎn)評估初探

丁末菡

摘 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，無形資產(chǎn)作為一種無實(shí)物形態(tài)資產(chǎn)被人們越來越重視，酒店行業(yè)的無形資產(chǎn)能夠?yàn)樘囟ㄖ黧w帶來豐厚的利潤。基于此，本文以某酒店的無形資產(chǎn)評估為例，從酒店無形資產(chǎn)評估的客體和目的入手，分別從加價(jià)法和超額收益現(xiàn)值法進(jìn)行詳細(xì)闡述關(guān)于酒店無形資產(chǎn)的評估方法，最后舉出實(shí)際案例進(jìn)行具體分析，從而體現(xiàn)無形資產(chǎn)的重要性。

關(guān)鍵詞：酒店行業(yè)；無形資產(chǎn)；資產(chǎn)評估算法

引言：無形資產(chǎn)這一詞匯已經(jīng)被大眾廣泛熟知，指的是企業(yè)擁有的或者能夠控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)，廣義上講無形資產(chǎn)有貨幣資金、應(yīng)收帳款、金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，由于這些物體沒有事物形態(tài)，而是表現(xiàn)為一種受保護(hù)的法定權(quán)利或技術(shù)。

1.酒店無形資產(chǎn)評估概況

酒店無形資產(chǎn)評估的客體包括酒店的土地使用權(quán)、特許權(quán)、商標(biāo)權(quán)和商譽(yù)，其中酒店的特許權(quán)指的是酒店根據(jù)合同，有期限的授予其他酒店使用自己商號的權(quán)力，就像一個(gè)連鎖酒店的集團(tuán)總部，與其他分店簽訂合同后，分店們可以有著集團(tuán)賦予的相應(yīng)權(quán)力。酒店資產(chǎn)評估的目的在于服務(wù)產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)在近些年發(fā)展?fàn)顟B(tài)良好，人們生活中的消費(fèi)越來越在意服務(wù)，由于市場競爭激烈，酒店們又處于單獨(dú)經(jīng)營的狀態(tài)，服務(wù)的質(zhì)量參差不齊。而越來越多的酒店在經(jīng)營中選擇加入連鎖，由集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行管理，酒店集團(tuán)都有自己的管理系統(tǒng)和設(shè)備，在培訓(xùn)上也都保持著統(tǒng)一，這種情況酒店無形資產(chǎn)的評估就更加必要了。

2.酒店無形資產(chǎn)評估方法與實(shí)例分析

2.1對特許權(quán)評估時(shí)采用加價(jià)法

如果一個(gè)酒店想要加入連鎖，就要去購買集團(tuán)的特許權(quán)，在購買之前應(yīng)該了解該集團(tuán)能夠給自己帶來多少權(quán)力和利益，例如集團(tuán)訂房系統(tǒng)能為自己帶來多少客源，為了在經(jīng)營中獨(dú)占該區(qū)域的客源，酒店在銷售時(shí)會制定出比公允價(jià)格還要高的獨(dú)占價(jià)格，也就是附加了獨(dú)占的利潤，這種評估算法就是加價(jià)法。對于特許權(quán)的評估可以采用以下步驟：（1）預(yù)測在特許權(quán)的使用期限內(nèi)酒店客房銷售量和獨(dú)占利潤。（2）預(yù)測不含特許權(quán)獨(dú)占價(jià)格的成本，根據(jù)同行業(yè)成本利潤算出公允價(jià)格。（3）計(jì)算獨(dú)占加價(jià)毛值，即獨(dú)占銷售價(jià)—公允銷售價(jià)，并將所得到的毛值折現(xiàn)。（4）考慮特許權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，該費(fèi)用會構(gòu)成經(jīng)營的成本，并作為支出應(yīng)獲得的利潤，這一利潤由獨(dú)占加價(jià)毛值進(jìn)行補(bǔ)償，扣除后就是轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格。

特許權(quán)的支付方式如下：（1）使用方酒店一次性將所有費(fèi)用支付給集團(tuán)酒店，并且集團(tuán)酒店會保證在這一期限內(nèi)使用方酒店的所有應(yīng)有權(quán)力。（2）費(fèi)用的支付與集團(tuán)酒店推銷出的客房數(shù)量有直接關(guān)聯(lián)，所有費(fèi)用都要從當(dāng)日銷售額中按照比例提成。（3）特許權(quán)使用費(fèi)用也就是轉(zhuǎn)讓的價(jià)格加上銷售提成的價(jià)格[1]。

2.2商譽(yù)評估采用超額收益現(xiàn)值法

酒店商譽(yù)評估價(jià)值的高和低決定了酒店能否在同行業(yè)中有自己的優(yōu)勢，是否可以獲得更高的利潤，也就是超額收益，一個(gè)酒店如果在同行業(yè)之間或者顧客心中有著很好的聲譽(yù)和口碑，那么這是對一個(gè)酒店的經(jīng)營管理和員工服務(wù)態(tài)度質(zhì)量的回饋，也有可能是由于酒店的環(huán)境受人歡迎，交通十分便利，餐廳符合大眾口味等多方面優(yōu)勢的體現(xiàn)。這些無形的資產(chǎn)無法量化，但是可以測算酒店收益比同行業(yè)平均水平高出的值來間接性計(jì)算酒店商譽(yù)的價(jià)值。酒店商譽(yù)產(chǎn)生的價(jià)值指的是在酒店經(jīng)營條件下，對未來若干條超額收益的預(yù)測，在這個(gè)預(yù)測的基礎(chǔ)上計(jì)算出來的，想要更好的利用超額收益現(xiàn)值法，就要預(yù)測未來年份的超額收益和商譽(yù)能夠持續(xù)的時(shí)間。當(dāng)前我國酒店行業(yè)發(fā)展還不夠完善，隨著改革的不斷深入與推進(jìn)，行業(yè)之間的競爭愈演愈烈，酒店行業(yè)不僅僅為人們提供居住，同時(shí)還帶動(dòng)著旅游行業(yè)和其他行業(yè)，競爭激烈且經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)也十分大，所以建議酒店在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)將商譽(yù)的年限縮短一些，對未來年份的超額收益做出合理預(yù)算，隨后按照一定的投資收益率對每年的超額收益折現(xiàn)并且匯總計(jì)算出酒店商譽(yù)的當(dāng)前價(jià)值。

2.3實(shí)際案例分析

以廣州南方酒店為例，該酒店已經(jīng)經(jīng)營多年，在同行業(yè)中有著不錯(cuò)的聲譽(yù)和口碑，經(jīng)營得到的效益一直不錯(cuò)，為了在將來的市場競爭中占據(jù)有利地位從而得到更好的發(fā)展，廣州南方酒店計(jì)算參與集團(tuán)化經(jīng)營的模式，當(dāng)前有兩種方式可以選擇，第一種方式使購買凱利集團(tuán)的特許權(quán)，成為集團(tuán)下的成員，第二種方法是與其他同等情況的酒店通過股份制的方式進(jìn)行聯(lián)合。

針對自身發(fā)展情況，廣州南方酒店如果采用第一種方式的話，使用期限為5年，由于酒店的成本和利潤主要來自于客房銷售情況，客人住宿在各個(gè)季節(jié)變化不夠明顯，凱利集團(tuán)在本地區(qū)沒有分店，為了進(jìn)一步確定特許價(jià)格，計(jì)算分析如下：（1）預(yù)測使用特許權(quán)之后酒店可以獲得集團(tuán)系統(tǒng)的預(yù)定數(shù)量、房價(jià)、預(yù)定總數(shù)，即可推銷數(shù)量=上一年全市客房需求量×（預(yù)測年需求增長率+1）×酒店市場占有率。（2）預(yù)測成本，根據(jù)同行業(yè)利潤率計(jì)算公允價(jià)格，即年成本=單位變動(dòng)成本×推銷數(shù)量+年固定成本。已知固定的成本為每年2000萬元，變動(dòng)成本為每天每間房255元，根據(jù)以上公式可以得出同行業(yè)利率是15%。（3）計(jì)算特許權(quán)價(jià)值，根據(jù)銀行公布的相關(guān)信息可以由下表得到相關(guān)數(shù)據(jù)：

（萬元），可見特許權(quán)購買的費(fèi)用是很大的，而且往往是要以外匯支付為主要方式，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)和公式計(jì)算可知想要讓酒店得到長遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須建立屬于自己的集團(tuán)，南方酒店如果不想加入凱利集團(tuán)，不像在五年期限內(nèi)支出這么一大筆的費(fèi)用，那么可以考慮與其他酒店施行股份聯(lián)合制度，根據(jù)數(shù)據(jù)得知自己未來五年的商譽(yù)評估價(jià)值為5135萬元，多方對比后南方酒店自行考慮選擇方式[2]。

總結(jié)：總而言之，酒店在進(jìn)行無形資產(chǎn)計(jì)算時(shí)要注意自己的所有權(quán)和使用權(quán)在進(jìn)行處理時(shí)不可以弄虛作假，對于無形資產(chǎn)的增加要保證真實(shí)、符合規(guī)定，在計(jì)價(jià)方面要保證準(zhǔn)確。想要保證酒店在今后發(fā)展中一可以持續(xù)盈利，就必須要對酒店的無形資產(chǎn)做出正確、合理的評估，同時(shí)在經(jīng)營時(shí)大力開發(fā)自己的無形資產(chǎn)，保證自己在未來幾年中資產(chǎn)是穩(wěn)步增長的，從而提高本酒店的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)酒店行業(yè)的繁榮發(fā)展，推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

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