“租房時代”真的到來了嗎

郭煦

房地產行業(yè)正在從重購輕租到租售并舉轉變，市場供應格局有望被重構，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求。

2017年9月29日，北京市住建委會同市發(fā)改委、市規(guī)劃國土委等部門聯合發(fā)布《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，要求從當年10月31日起正式實施住房租賃新政。

10月31日，北京住房租賃新政正式實施，監(jiān)管和服務平臺同步上線。記者了解到，新政實施后，通過監(jiān)管平臺完成住房租賃登記備案，各部門根據登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領居住證等公共服務事項。

值得一提的是，不僅僅北京，7月中旬以來，最新統(tǒng)計數據顯示，全國已經有超過10個城市推出租賃類土地，未來可提供房源超過8萬套。不僅如此，北京、佛山、上海、廣州、深圳等地還先后開始探索租賃土地供應模式。

目前住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市首批開展住房租賃試點。

10月22日，住建部部長王蒙徽表示，將堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，堅持分類調控，因城因地施策。他介紹說，當前正在進行12個大中城市住房租賃試點工作，同時抓緊推進住房租賃的立法工作。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，“建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場；鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多的權利。不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求”。

“從長遠看，在各城市的政策逐漸落地后，整體住房租賃市場會更加平穩(wěn)，也有利于房地產市場健康發(fā)展”。張大偉說，“在所有政策內容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應。通過增加租賃類土地供應從而增加房源供應，對于穩(wěn)定租賃市場的影響將會越來越大。尤其是，北京上海等一線城市的房地產市場”。

“租購同權”新規(guī)試水

《小康》記者梳理發(fā)現，2017年7月17日，廣州市發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，是最先發(fā)布租賃政策的試點城市。在影響力上，廣州首次提出“租購同權”震動市場，對后續(xù)城市制定政策產生直接影響。北京、杭州、煙臺、山東、成都等城市，都積極響應和跟進了廣州的“租購同權”政策思想。

隨后，廣州租賃配套政策不斷完善，9月11日首次推出“全自持”用于租賃住房的住宅用地。

廣州市住房與城鄉(xiāng)建設委發(fā)布《廣州市房屋租賃網上備案規(guī)則（征求意見稿）》公開征求意見，意見稿明確，租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同，由出租人辦理網上備案手續(xù)。

《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中稱：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區(qū)教育行政主管部門制定。”

作為全國首批培育和發(fā)展住房租賃市場試點城市之一，杭州隨后發(fā)布《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》（以下簡稱《方案》）。

發(fā)展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識，中國房地產市場正在迎來租賃時代。中原地產報告顯示，近期已有超過30個省市出臺了有關租賃的政策內容。

業(yè)內人士表示，房地產行業(yè)正在從重購輕租到租售并舉轉變，市場供應格局有望被重構，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求。

杭州《方案》指出，將加大公租房供應力度，未來3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少于8萬套。此外，將增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，2017年9月底前，推出人才專項租賃住房用地進行試點。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設租賃住房。

《方案》還提出，扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶動引領示范作用，支持國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務。市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務，區(qū)級層面由各區(qū)政府（管委會）確定至少1家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點。

同時，扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵民營住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。支持房地產開發(fā)企業(yè)改變經營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于市場租賃。

張大偉表示，如果說抑制投資投機，以限購、限貸為主要方式，降低一二線熱點城市樓市熱度，是今年上半年樓市調控政策的主要特征，那么，擴大租賃市場規(guī)模，加大租賃供應，則是下半年的主要動作。

張大偉說，從政策內容看，主要是加減法政策。其中，加法是增加供應，例如北京、上海等多地直接推出70年產權租賃用地。減法，則是減少選擇租賃居住的阻力，例如租購同權政策。

在九部委發(fā)文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市，首批開展住房租賃試點，之后，國土部、住建部聯合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。

海通證券數據顯示，從目前看，中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，但按照國際標準，房價租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間，也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國大部分地區(qū)的房價都已經步入泡沫區(qū)域。endprint

中銀國際報告指出，在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場發(fā)展，根本出發(fā)點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。

以售為主時代迎來拐點。在政策力挺下，租房時代已經越來越近。鏈家研究院數據顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。2030年，這一數據將達4.6萬億元。

去年11月，優(yōu)客工場、共享際創(chuàng)始人毛大慶也預測，未來十年之內，中國的整個租房總額會超過3萬億元，使用人口會達到2.3億人；二十年以后，這個數字會達到4.6萬億元，參與租賃的人口會達到3億人。

國土部相關負責人透露，希望通過此次改革試點，到2021年底，在相關地區(qū)成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

“租購同權”同什么權？

在保持房地產市場穩(wěn)定發(fā)展、建立房地產市場長效機制的戰(zhàn)略目標引導下，各地因地制宜出臺了不同門檻的“租購同權”政策。

“租購同權”同什么權？戶籍制度是我國長期以來實施的一項基本的國家行政制度，目前城市各種公共、準公共服務基本與戶籍掛鉤，擁有戶籍可以享受當地包括教育、醫(yī)療、社會保障等各種公共服務的權利。

由于歷史原因和管理需要，在不同的城市，房產與戶籍、房產與某項公共服務也進行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租購同權”只是一個概念統(tǒng)稱，不能一概而論，各地政府根據自身情況和目標人群來具體定義這一概念的不同內涵，并決定所同“權”的含金量。大體而言，一線城市同教育權，二線熱點城市設門檻同戶籍權，部分城市探索直接同戶籍權。

一線城市資源集中、房價水平高、人口流入快、住房供需矛盾較為突出，亟需通過發(fā)展住房租賃市場來調節(jié)，因此需要增加租房所掛鉤的公共服務來提高租房吸引力。同時，由于人口上限、資源限制等約束條件仍然長期存在，一線城市不可能將所有公共服務權利與租房進行一步到位的“租購同權”，但會拿出人民群眾關注度最高、含金量最高的就近教育權與租房進行有條件地掛鉤。在各地相關政策制定實施過程中，具體實現形式和內容略有不同，充分反映了當地發(fā)展和人口特點。

上海目前對升學率較高的“優(yōu)質教育資源”的追捧，主要集中在民辦及少數公辦學校，而其主要門檻并不在于房產是否自有。因此，上海義務教育階段目前已經形成公辦為主、民辦升學有優(yōu)勢的梯度格局。

北京教育資源以公辦為主，與房產掛鉤較為緊密，且由于各種原因，配置不平衡的局面難以短期內改變。因此在制定教育政策減少家長擇校焦慮的同時，因地制宜出臺“共有產權房”政策，并表態(tài)共有產權住房屬于產權類住房，可以按照北京市相關規(guī)定辦理落戶、入學等事宜。政策實際上采用大幅降低自有住房的進入門檻的方式，緩解職住距離和就近入學的矛盾。在租房方面，8月18日《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》中，多項新政策也顯示出向租房人的權益傾斜，其中京籍無房戶子女滿足父母承租3年且一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的可以就近入學，但對非京籍租戶子女仍然延續(xù)原有政策。

廣州明確符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，且其監(jiān)護人在本市無自有產權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案。

總體而言，一線城市會在教育領域“租購同權”方面有所動作，但政策能實現的突破有限，因為宏觀政策導向基本以針對常住人口（戶籍+居住證或人才綠卡等）實現均衡教育公共服務為目標，而優(yōu)質教育資源有其自身的形成邏輯，鼓勵租房的政策無法強行覆蓋。另外，在當前外部環(huán)境約束下，鼓勵租房政策更不可能直接將租房和戶籍直接掛鉤，但在未來將租房時限或金額加入一線城市的積分落戶制度存在一定的可能性。

華南師范大學基礎教育培訓與研究院院長王紅表示，“租購同權”是否會引發(fā)新的跨區(qū)租房現象，需要引起政策制定者的重視，“比如父母在廣州市白云區(qū)買了房，如果租購同權，可能會為了孩子上學，到優(yōu)質教育資源集中的越秀區(qū)租房，甚至采取雙保險的方案，這邊買了房子，再去別的地方租房搶占學位資源?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/03/14/xkan201807xkan20180748-2-l.jpg" style=""/>

“你想象不到將來為了獲取更多的政策紅利，可能會引發(fā)什么行為?！蓖跫t說。她擔心，在教育資源矛盾依然突出的時候實施租購同權，可能會給租賃市場和教育兩方面都帶來新的問題，“雖然政府希望租金不上漲，但是市場能控制得了嗎？租賃市場熱起來了，又會導致無房者不僅買不起房，也租不起房了。而對教育來說，最大的問題是，理論上同權，機會上均等，但如果沒有這么多學位，最終的壓力會落到學校和校長的身上。沒有這么多學位，校長怎么辦呢？”

“租購同權出來后，我首先的反應就是，為教育擔憂?！蓖跫t坦言，政策的初衷是為了平衡租賃市場和商品房銷售市場，本來是一個很單純的經濟政策，一旦和教育掛鉤，就會把事情弄得非常復雜，“現在最怕的就是跟教育掛鉤，很難想象會出現什么奇葩的效果。”

“租購同權”困局待解

“租購同權”，到底會給住房市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來短期波動，但絕不該夸大它的效應。”鏈家研究院院長楊現領認為，目前各地新政在“同權”方面仍留有較高的準入門檻，帶來的實質性改變并不大。更重要的是，決定一個地區(qū)房租水平的核心因素是當地人的平均收入水平?！案鶕覀兊姆治?，國內租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會導致換租。只要收入水平沒有大幅調整，租金水平并不會有太大變化?！眅ndprint

中國房地產協(xié)會秘書長顧云昌表示，對于一線城市“租購同權”政策出臺以后，遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數量和需要租房人的比重，如果租購同權了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。如果大家對租房不感興趣，或者出租的房子足夠多，租金就能夠保持穩(wěn)定。

有一個明確的好消息是：9月29日發(fā)布的《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年》提出，研究擴大租賃住房賦權，公共租賃住房向非京籍人口放開。未來五年新供應各類住房150萬套以上。其中，產權類住房約占70%，租賃類約30%。

北京市房協(xié)秘書長陳志表示，無論是從近期推出的共有產權住房，還是住房租賃新政，都是北京逐步建立房地產發(fā)展長效機制的具體舉措。這也是“3·17”以來調控政策的延續(xù)和深化。

據統(tǒng)計，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，這其中以新就業(yè)的大學生和外來務工人員為主要群體。

有關調查結果顯示，我國住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠高于西方發(fā)達國家。我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求；而經濟較為發(fā)達的美國、英國、德國和日本，住房自有率均在50%—70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人以租賃為主要的居住方式。

在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環(huán)境一般等問題。

不可否認，我國的租賃經營業(yè)務發(fā)展相對滯后，房屋持有人更希望通過出售而非持有型經營獲利，開發(fā)商也青睞于出售房屋，從而獲得一次性回款。發(fā)展滯后導致租賃市場問題頻出，客戶滿意度較低。“目前，我國住房租賃市場發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上并不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場，對于促進實現住有所居的目標意義重大。”房地產經紀人學會秘書長柴強博士表示。

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強認為，中國住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和法律法規(guī)方面需要完善；二是中介機構在服務上還存在不規(guī)范、無序競爭的現象；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞；四是缺少專營租賃服務的企業(yè)，沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。

對此，有關專家建議，由于我國尚未出臺規(guī)范住房租賃市場的法律法規(guī)，所以應加速相關立法，促進行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；同時，由于資金回流慢、周期長，房地產企業(yè)進入租賃市場意愿不強，政府需出臺相關政策鼓勵和引導。此外，須整頓規(guī)范房地產中介秩序，維護消費者的合法權益，促進市場健康發(fā)展。房地產租賃價格和銷售價格是密切聯系的，城市商品房銷售市場和租賃市場是互補的。理性地認識和對待“租房時代”的來臨，有利于房地產業(yè)和房地產市場健康發(fā)展。endprint