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    三四線城市房地產(chǎn)重新火熱 房企表現(xiàn)如何?哪些因素推動(dòng)?

    2018-03-07 00:49:32周月明
    投資者報(bào) 2018年9期
    關(guān)鍵詞:樓市房?jī)r(jià)庫(kù)存

    周月明

    近來(lái),三四線城市的樓市正在走出一波量?jī)r(jià)齊升的“小陽(yáng)春”,在這波熱潮背后,哪些因素成為最重要的推手?房企表現(xiàn)又怎樣呢?

    2018年的春節(jié)除了年夜飯、春晚等傳統(tǒng)項(xiàng)目外,還有一個(gè)話題成了大家討論的大熱點(diǎn),那就是三四線城市飛漲的房?jī)r(jià)。最近幾年,一線城市飛漲的房?jī)r(jià)早已是眾所周知的焦點(diǎn),但與很多人心目中“三四線城市樓市不景氣”印象不同的是,這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎也在悄悄升溫。

    2017年,全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37萬(wàn)億元,占GDP比例高達(dá)16.3%,比2015年提升了3.62個(gè)百分點(diǎn)。

    而在這些城市中,一線城市因?yàn)閲?yán)格調(diào)控,市場(chǎng)已相對(duì)降溫,二線城市經(jīng)過(guò)一波飛速發(fā)展后,也陸續(xù)走上限購(gòu)的道路。而此時(shí),三四線城市的迅猛勢(shì)頭逐漸開(kāi)始吸引眾人的眼球。

    那么三四線城市的房?jī)r(jià)為何出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)呢?人們買房的錢從哪來(lái)?哪些房企從中受益?各房企在三四線城市有著什么樣的計(jì)劃?這種增長(zhǎng)趨勢(shì)能維持多久?《投資者報(bào)》記者近日研究了相關(guān)數(shù)據(jù),以期對(duì)這些問(wèn)題做一些解答。

    拉動(dòng)去庫(kù)存效果明顯

    2017年,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相較于全國(guó)來(lái)說(shuō),表現(xiàn)如何呢?

    易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾于2018年初稱:“樓市市場(chǎng)格局2017年發(fā)生了特別大的變化:2017年一季度,一線城市成交面積占比為5.2%,二線城市成交占比34.7%,三四線城市成交占比為60.1%。而到了2017年9月份,一線城市成交占比2.4%,二線城市下降到30.9%,三線城市卻增加了。"

    而據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示,單是2017年上半年,三四線樓市成交面積占全國(guó)商品房成交面積比例已上升到75%,較去年增加13個(gè)百分點(diǎn)。

    所以從總體上來(lái)看,2017年,弱二線、三四線城市繼續(xù)輪動(dòng)式上漲,繼續(xù)為全國(guó)樓市“添柴加料”。

    回想三四線樓市曾經(jīng)因盲目擴(kuò)張,樓市庫(kù)存成了一個(gè)大問(wèn)題,有些城市一度陷入“鬼城”的尷尬境地。因此,自2015年11月以來(lái),中央就提出了地產(chǎn)去庫(kù)存策略,那么,這一波三四線城市的樓市升溫,從去庫(kù)存效果方面表現(xiàn)如何?

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2017年年底,全國(guó)商品房待售面積為58923萬(wàn)平方米,同比下降15.3%,其中住宅待售面積同比下降25.1%。在易居研究院發(fā)布的《2017~2018年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》中,截至2017年年末,全國(guó)商品房去化周期接近2012年低位水平。

    雖然整體庫(kù)存情況有較大緩解,但是,不同城市去庫(kù)存情況仍然區(qū)別較大。在業(yè)內(nèi)看來(lái),當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存存在區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的分化。

    一些三四線城市因過(guò)去盲目開(kāi)發(fā),去庫(kù)存壓力仍然較大。比如據(jù)媒體報(bào)道稱,安徽金寨縣房管局局長(zhǎng)郝兵說(shuō),當(dāng)?shù)貙?duì)在縣城購(gòu)房戶實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼,但全縣商品房庫(kù)存依然高企,還面臨著銷售降速的困難。

    而一些三四線城市樓市從庫(kù)存積壓變成了房?jī)r(jià)上漲,轉(zhuǎn)而調(diào)控房?jī)r(jià)。在2016年前后,全國(guó)100多個(gè)城市密集出臺(tái)政策去庫(kù)存,包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等多種形式。而2017年以來(lái),包括江蘇鎮(zhèn)江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市,取消了“購(gòu)房補(bǔ)貼”政策;山東東營(yíng)、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價(jià)行列。

    一些城市還在2018年春節(jié)前后加緊調(diào)控。2月11日,海南三亞市發(fā)文要求加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理;13日,山東淄博市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策,提出部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績(jī)r(jià)、限轉(zhuǎn)讓。

    未來(lái),因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控越來(lái)越重要。

    房企在三四線“攻城略地”

    三四線房產(chǎn)市場(chǎng)日益升溫,那么,對(duì)于房企來(lái)說(shuō)又?意味著什么呢?是怎樣影響了它們的布局計(jì)劃?是否獲益更多呢?如果獲益,哪些房企又是其中的大贏家?

    首先,從銷售面積來(lái)看,2017年的銷售面積主要是三四線城市貢獻(xiàn)的。就地產(chǎn)業(yè)整體情況來(lái)說(shuō),以北上廣深為主的一線城市當(dāng)月成交面積占比自2016年以來(lái)持續(xù)下滑,從5%降至2.2%。二線城市銷量也在下滑,易居統(tǒng)計(jì)的32個(gè)二線城市住房銷售面積比重從36%降至31%,只有三四線城市的銷售面積占比在持續(xù)上升,600個(gè)三四線城市的銷售面積占比從60%上升至67%的歷史高位。

    其次,從整體銷售額來(lái)看,據(jù)地產(chǎn)咨詢公司易居中國(guó)發(fā)布的2017年中國(guó)房企銷售報(bào)告,碧桂園、萬(wàn)科和恒大位列前三,都在今年突破了5000億元的銷售額。2016年,它們才突破3000億元,一年時(shí)間每家都上漲了六成以上。2017年,中國(guó)地產(chǎn)前十名的銷售額加起來(lái)達(dá)到3.2萬(wàn)億元,較2016年多賣了1萬(wàn)億元。對(duì)于這些業(yè)績(jī),較弱二線和三四線城市貢獻(xiàn)度最大,而熱點(diǎn)一二線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2017年50家百億代表企業(yè)布局在二線及三四線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%,較2016年增長(zhǎng)5.4和1個(gè)百分點(diǎn),一線城市則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。

    其中又有哪些三四線城市最受青睞呢?據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè),50強(qiáng)房企最青睞的三四線城市是佛山、無(wú)錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、昆山、煙臺(tái)、珠海等。

    對(duì)于具體房企來(lái)說(shuō),2017年房企銷售冠軍碧桂園向來(lái)在三四線城市布局廣泛,在此輪行情中受益也頗大。據(jù)其2017年上半年報(bào)告披露,公司超過(guò)六成的合同銷售額來(lái)自三四線城市,達(dá)近2000億元。公司最大幾筆住房銷售合同來(lái)自鎮(zhèn)江句容、蘭州城關(guān)和沈陽(yáng)于洪。

    不過(guò),也有投資者提出疑問(wèn),若據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),三四線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占50家百億企業(yè)業(yè)績(jī)18.2%,而二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比占到了61.2%,是否意味著樓市掙錢還是主要靠二線城市呢?這些二線城市是否包括熱點(diǎn)二線城市?較弱二線城市又有哪些?雖然三四線樓市活躍,那么毛利率怎樣呢?有業(yè)內(nèi)人士稱,從多家規(guī)模房企披露的數(shù)據(jù)來(lái)看,一二線城市項(xiàng)目毛利率明顯高于三四線城市。而這些問(wèn)題值得更加深入地研究。endprint

    拿地向三四線傾斜

    除了從銷售這一鏈條終端因素考察,從拿地方面來(lái)看,房企們?cè)谌木€城市的表現(xiàn)又如何呢?

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2017年,50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元,同比增長(zhǎng)74.4%;拿地面積37546.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)81.4%;受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響,拿地樓面價(jià)均值為7778.4元/平方米,同比減少19.1%。

    從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看,大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉,去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%,樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%??硕饠?shù)據(jù)顯示,2018年首月,銷售金額前50房企的新增土地面積中,三四線城市占到55%。

    且就拿地耗資來(lái)看,各房企仍然堪稱大手筆。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年全年,碧桂園的拿地金額約為2645億元,萬(wàn)科約為1844億元,保利約為1461億元,恒大約為1319億元,中海地產(chǎn)約為1152億元。

    這5家房企拿地金額均超千億元門檻,合計(jì)8421億元,占統(tǒng)計(jì)樣本50家代表房企的33.2%。它們同時(shí)也均是2017年房企銷售金額的前十強(qiáng),碧桂園、萬(wàn)科、恒大更是TOP3。

    如此看來(lái),盡管房企融資渠道收窄,資金成本越來(lái)越高,眾多房企在拿地方面還是相當(dāng)迅猛。

    出現(xiàn)這種情況的原因是什么呢?有專家認(rèn)為,這跟逆勢(shì)拿地土地成本較低有關(guān)。雖然土地儲(chǔ)備的貨值不會(huì)在當(dāng)期銷售結(jié)算中體現(xiàn),但將會(huì)成為公司未來(lái)兩三年甚至更遠(yuǎn)期的業(yè)績(jī)支撐。逆市拿地,土地成本更低,誰(shuí)屯得越多,未來(lái)勝算也許就更大,這也往往是房企彎道超車的決勝之道。

    不過(guò),房企雖然在“攻城略地”上甚為火熱,但拿完地后,具體施工、建造新房方面并沒(méi)有太大興趣。有專家認(rèn)為,這是因?yàn)殡m然三四線樓市一度火熱,但在房地產(chǎn)調(diào)控收緊和房地產(chǎn)庫(kù)存依然高企的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市依然悲觀,即使2015年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)齊升讓房企資金相對(duì)寬裕,且為了競(jìng)爭(zhēng)它們也要繼續(xù)擴(kuò)張和拿地,令房地產(chǎn)拿地和新開(kāi)工面積都有上升(若1年內(nèi)未開(kāi)工則需繳納20%閑置費(fèi)用),但施工面積從數(shù)據(jù)來(lái)看一直保持平穩(wěn),自2016年9月以來(lái)一直保持在3%左右(2.9%~3.4%)。專家認(rèn)為,施工面積穩(wěn)定,拿地和新開(kāi)工面積上升,表明房地產(chǎn)企業(yè)只是加快了鏈條上端的投資進(jìn)度,但沒(méi)有更激進(jìn)地建造更多房子。房地產(chǎn)企業(yè)基于對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期悲觀,想要在三線銷售不錯(cuò)的情況下,趕快消化庫(kù)存。

    棚改計(jì)劃刺激需求

    三四線樓市升溫、房企涌入,也許很多人會(huì)疑惑,三四線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá),對(duì)外來(lái)人口的吸引力也有限,這一輪房?jī)r(jià)大漲的趨勢(shì)是如何形成的呢?這其中有一個(gè)非常重要的因素,那就是近幾年政府大力扶持的棚改計(jì)劃。

    所謂棚戶區(qū)改造是改善困難居民居住條件一個(gè)很重要的手段。棚戶區(qū)的范圍主要包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)、國(guó)有墾區(qū)危房等四類,很大部分也就是人們常說(shuō)的城中村。

    而自2005年首次提出棚改政策以來(lái),我國(guó)的棚改工程越來(lái)越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規(guī)模推行棚改,讓200多萬(wàn)居民全部遷入新居。2008年至2012年,棚改開(kāi)工1260萬(wàn)套。2013~2014年新開(kāi)工棚改820萬(wàn)套

    而2015年6月,國(guó)務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃,計(jì)劃在2015~2017年棚改新開(kāi)工1800萬(wàn)套。截至2016年年底,我國(guó)已開(kāi)工改造各類棚戶區(qū)住房3287萬(wàn)套,改造面積超5000萬(wàn)平方米。到了2017年則計(jì)劃新開(kāi)工600萬(wàn)套,且2017年5月,國(guó)務(wù)院再次提出棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃,計(jì)劃在2018-2020年棚改新開(kāi)工1500萬(wàn)套。2017年年底,又提出2018年計(jì)劃新開(kāi)工棚改580萬(wàn)套,比預(yù)計(jì)又多了80萬(wàn)套。那么棚改政策又是怎樣具體推動(dòng)三四線房?jī)r(jià)的呢?原來(lái)在棚改過(guò)程中,有兩個(gè)政策非常重要,即PSL和棚改貨幣化。PSL即商業(yè)銀行向央行抵押優(yōu)質(zhì)債券等資產(chǎn)來(lái)獲得貸款,再發(fā)放給棚改居民。2016年5月,這筆款項(xiàng)有6459億元,而到了2017年12月,已增至26876億元。

    而棚改貨幣化就是指危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷,需要安置住戶,以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置,就是拆一套房子,政府直接發(fā)錢給拆遷戶,然后去城鎮(zhèn)自己買房。

    這兩項(xiàng)政策的實(shí)施,也意味著,大量棚改區(qū)居民拿到了央行間接發(fā)放的資金,進(jìn)而大大刺激了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求,大量庫(kù)存房也賣出去了,實(shí)則是三四線城市去庫(kù)存的一項(xiàng)重要手段。

    棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣,2014年所占比例才只有9%,而到了2016年則進(jìn)一步躍升至48.5%,2017年這一比例達(dá)到50%,按照計(jì)劃,2018-2020年,貨幣化安置比例將達(dá)到60%。

    此外,發(fā)放棚改補(bǔ)貼的力度也非常大,有媒體報(bào)道稱,如溫州2017年中提出的棚改補(bǔ)貼政策下,補(bǔ)償金比原來(lái)提升了30%-50%。

    而在全國(guó)所有棚改區(qū)中,屬于三四線城市的區(qū)域就占到87%。這些三四線城市中拿到大量拆遷補(bǔ)償金的人,成為了房產(chǎn)需求大增的重要推動(dòng)者。

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),2014~2016年,通過(guò)棚改貨幣化安置分別去商品房庫(kù)存3800萬(wàn)平方米、1.5億平方米和2.5億平方米,分別占當(dāng)年商品房銷售總面積的3.2%、12%和16%。2017年棚改貨幣化安置去庫(kù)存超3億平方米,帶動(dòng)銷售約21%。

    當(dāng)2017年棚改貨幣化安置比例分別為50%、60%、70%時(shí),分別去化庫(kù)存2.5億平方米、3億平方米和3.5億平方米,對(duì)商品房銷售面積分別拉動(dòng)0.3個(gè)百分點(diǎn)、3.6個(gè)百分點(diǎn)和6.8個(gè)百分點(diǎn)。

    不過(guò),棚改貨幣化安置對(duì)銷售影響較大,但對(duì)投資炒房影響較小。2017年棚改安置房投資占當(dāng)年房地產(chǎn)總投資或不足2.5%,2016年占3.3%。

    由此看來(lái),對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),2018年自己家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)是否會(huì)飛漲,要看看自己所在省份政府發(fā)布的新的棚改計(jì)劃以及央行PSL的增長(zhǎng)量。比如2018年,山東省棚改計(jì)劃最高,達(dá)69.9萬(wàn)套。而山東各市中,日照的棚改力度最大,達(dá)86000套。除此之外,新疆棚改力度也不小。浙江省2018年共計(jì)劃棚改改造23.7萬(wàn)套,其中溫州占比最高達(dá)40%,有92815套。這些城市的房?jī)r(jià)在2018年會(huì)表現(xiàn)如何?在這些城市布局更多的房企將表現(xiàn)如何?對(duì)其中上市房企股價(jià)又有何影響?值得投資者更多關(guān)注。

    三四線樓市溫度能延續(xù)多久?

    而除了棚改進(jìn)程刺激需求以外,還有哪些原因,導(dǎo)致三四線樓市升溫、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)呢?

    首先是新增的城鎮(zhèn)人口要在城市里安家置業(yè),而三四線城市所在區(qū)域往往城鎮(zhèn)化率還有較大成長(zhǎng)空間。從數(shù)據(jù)來(lái)看,中部地區(qū)城鎮(zhèn)化率50%-60%,西部地區(qū)城鎮(zhèn)化率30%-50%,仍有較大成長(zhǎng)空間。其次,從人口流動(dòng)來(lái)看,有些地區(qū)人口開(kāi)始回流,且有很多在外工作的人員因大城市房?jī)r(jià)擠壓開(kāi)始選擇返鄉(xiāng)置業(yè)。從人口流動(dòng)趨勢(shì)看,中西部的安微、廣西、四川人口已開(kāi)始出現(xiàn)大規(guī)?;亓?。此外,跨市流動(dòng)變多,向省內(nèi)更發(fā)達(dá)城市流動(dòng)趨勢(shì)增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《2017中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》,近6年,省內(nèi)跨市流動(dòng)的比例在上升。

    再者,是各個(gè)城市隨著投資配套的落地及人口的聚集,往往會(huì)進(jìn)入不同的擴(kuò)張階段,會(huì)出現(xiàn)中心區(qū)域遷移升級(jí)、高檔小區(qū)建設(shè)。這也吸引了很多居民住房升級(jí),從而刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    不過(guò),三四線樓市房?jī)r(jià)和火熱度能延續(xù)多久?后續(xù)是否能得到更多支撐?這也是很多投資者擔(dān)心的問(wèn)題。據(jù)有關(guān)專家計(jì)算了城鎮(zhèn)居民購(gòu)房開(kāi)支占其收支結(jié)余的比例,得出截至2017年上半年,居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)率已達(dá)83%,也就是說(shuō)超過(guò)8成的收支結(jié)余用于買房。當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是曇花一現(xiàn)還是有所支撐,與當(dāng)?shù)鼐用袷罩ЫY(jié)余能否提升、工業(yè)盈利能力都有很大關(guān)系。此外,棚改政策在2020年之后是否會(huì)放緩?棚改資金能發(fā)放到何時(shí)?也是一個(gè)值得關(guān)注的重要因素。endprint

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