淺析個(gè)體工商戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)登記

劉翎艷

摘要：個(gè)體工商戶(hù)是指自然人在法律允許的范圍內(nèi)，經(jīng)核準(zhǔn)登記，從事相關(guān)工商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的非法人組織。關(guān)于個(gè)體工商戶(hù)的法律地位，理論界和實(shí)務(wù)界都頗有爭(zhēng)議。個(gè)體工商戶(hù)法律地位的爭(zhēng)議導(dǎo)致有關(guān)個(gè)體工商戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)登記在辦理時(shí)做法不統(tǒng)一。結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)個(gè)體工商戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行分析并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：個(gè)體工商戶(hù)；不動(dòng)產(chǎn)登記；爭(zhēng)議

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）01-0040-42 收稿日期：2017-12-10

《民法總則》第54條規(guī)定，自然人從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)依法登記，為個(gè)體工商戶(hù)?！秱€(gè)體工商戶(hù)條例》第2條規(guī)定，有經(jīng)營(yíng)能力的公民，依照本條例規(guī)定經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記，從事工商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，為個(gè)體工商戶(hù)。因此，個(gè)體工商戶(hù)是指自然人在法律允許的范圍內(nèi)，經(jīng)核準(zhǔn)登記，從事相關(guān)工商經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的非法人組織。關(guān)于個(gè)體工商戶(hù)的法律地位，理論界和實(shí)務(wù)界都頗有爭(zhēng)議。個(gè)體工商戶(hù)法律地位的爭(zhēng)議導(dǎo)致有關(guān)個(gè)體工商戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)登記在辦理時(shí)做法不統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，個(gè)體工商戶(hù)屬于自然人，是自然人的特殊形式，原因在于之前的《民法通則》及現(xiàn)在的《民法總則》都將個(gè)體工商戶(hù)置于自然人一章，說(shuō)明法律將個(gè)體工商戶(hù)的法律地位等同于自然人，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)直接登記在自然人名下，不能登記在個(gè)體工商戶(hù)名下；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，個(gè)體工商戶(hù)屬于非法人組織，是不具有法人資格但能夠依法以自己的名義從事相關(guān)民事活動(dòng)的組織。因此，不動(dòng)產(chǎn)可以登記在個(gè)體工商戶(hù)名下。

1個(gè)體工商戶(hù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，登記在誰(shuí)名下

某個(gè)體工商戶(hù)經(jīng)營(yíng)者持營(yíng)業(yè)執(zhí)照、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、完稅證明等材料申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)登記在個(gè)體工商戶(hù)名下還是登記在作為經(jīng)營(yíng)者的自然人名下？按照上述第一種觀點(diǎn)，無(wú)論購(gòu)房合同寫(xiě)的是個(gè)體工商戶(hù)的名稱(chēng)還是經(jīng)營(yíng)者的姓名，不動(dòng)產(chǎn)都應(yīng)當(dāng)?shù)怯浿两?jīng)營(yíng)者名下。該觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記不能登記在個(gè)體工商戶(hù)名下，個(gè)體工商戶(hù)在法律上是由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的。既然法律這么規(guī)定，就應(yīng)該把個(gè)體工商戶(hù)和經(jīng)營(yíng)者捆綁在一起，直接登記在經(jīng)營(yíng)者名下。個(gè)體經(jīng)營(yíng)模式的個(gè)體工商戶(hù)，不動(dòng)產(chǎn)登記在一個(gè)人名下；家庭經(jīng)營(yíng)模式的個(gè)體工商戶(hù)，不動(dòng)產(chǎn)登記在家庭成員名下，家庭成員共有該不動(dòng)產(chǎn)。按照上述第二種觀點(diǎn)，如果購(gòu)房合同上購(gòu)房人寫(xiě)的是個(gè)體工商戶(hù)的名稱(chēng)，那么不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)按照作為權(quán)利原因文件的合同記載來(lái)辦理，即登記在個(gè)體工商戶(hù)名下，如果購(gòu)房合同上購(gòu)房人寫(xiě)的是自然人的姓名，那么不動(dòng)產(chǎn)登記至自然人名下。民事法律既然賦予個(gè)體工商戶(hù)一定的法律地位，它就能夠成為民事主體，繼而成為不動(dòng)產(chǎn)登記的主體。

按照《個(gè)體工商戶(hù)條例》規(guī)定，個(gè)體工商戶(hù)變更經(jīng)營(yíng)者的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷(xiāo)登記后，由新的經(jīng)營(yíng)者重新申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記。因此，僅僅在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載個(gè)體工商戶(hù)的名稱(chēng)是不夠的，可能存在個(gè)體工商戶(hù)字號(hào)不變但經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化的情況。字號(hào)不變但經(jīng)營(yíng)者發(fā)生變化的情況是原經(jīng)營(yíng)者將其個(gè)體工商戶(hù)的字號(hào)在工商部門(mén)辦理了注銷(xiāo)，后又有別的經(jīng)營(yíng)者重新向工商部門(mén)申請(qǐng)?jiān)撟痔?hào)。在辦理個(gè)體工商戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，必須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載經(jīng)營(yíng)者姓名。營(yíng)業(yè)執(zhí)照是個(gè)體工商戶(hù)的身份證明，應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照編號(hào)記載至不動(dòng)產(chǎn)登記簿。經(jīng)營(yíng)模式是家庭經(jīng)營(yíng)或是個(gè)人經(jīng)營(yíng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記也有一定影響，如家庭經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶(hù)在家庭成員間變更經(jīng)營(yíng)者的，可以申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更登記，個(gè)人經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶(hù)變更經(jīng)營(yíng)者的，不可以申請(qǐng)變更登記，所以要將個(gè)體工商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

2個(gè)體工商戶(hù)名下的不動(dòng)產(chǎn)如何處分

不動(dòng)產(chǎn)登記在個(gè)體工商戶(hù)名下后，處分個(gè)體工商戶(hù)名下的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如辦理抵押或者出讓?zhuān)烧l(shuí)來(lái)簽字辦理呢？既然不動(dòng)產(chǎn)能夠登記在個(gè)體工商戶(hù)名下，就可以個(gè)體工商戶(hù)名義處分不動(dòng)產(chǎn)，由個(gè)體工商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)者代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。如果是個(gè)人經(jīng)營(yíng)模式的，經(jīng)營(yíng)者個(gè)人代為提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，簽字辦理即可。如果經(jīng)營(yíng)模式是家庭經(jīng)營(yíng)的，是否要家庭成員共同提出登記申請(qǐng)呢？筆者認(rèn)為，個(gè)體工商戶(hù)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上只記載經(jīng)營(yíng)者姓名，可以認(rèn)為經(jīng)營(yíng)者是個(gè)體工商戶(hù)的代表，其意思表示代表個(gè)體工商戶(hù)，若家庭成員對(duì)處分不動(dòng)產(chǎn)意見(jiàn)不統(tǒng)一，以經(jīng)營(yíng)者的意思表示為準(zhǔn)，其他家庭成員的意見(jiàn)不能對(duì)外發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿無(wú)需記載家庭成員姓名，若家庭成員間因處分意見(jiàn)不一致導(dǎo)致民事?tīng)?zhēng)議的，由當(dāng)事人通過(guò)民事?tīng)?zhēng)議解決方式自行處理，與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

3個(gè)體工商戶(hù)將名下不動(dòng)產(chǎn)變更到經(jīng)營(yíng)者名下，屬于轉(zhuǎn)移登記還是變更登記

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，主體發(fā)生變化的屬于轉(zhuǎn)移登記，主體不變，其他事項(xiàng)發(fā)生變化的屬于變更登記。個(gè)體工商戶(hù)雖然由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，但是在民事法律中，個(gè)體工商戶(hù)與自然人屬于不同的民事主體，因此，不動(dòng)產(chǎn)從個(gè)體工商戶(hù)名下變更到經(jīng)營(yíng)者名下屬于轉(zhuǎn)移登記。該轉(zhuǎn)移登記具有一定的特殊性，作為轉(zhuǎn)移登記的原因文件不是一般的買(mǎi)賣(mài)合同，而是不動(dòng)產(chǎn)從個(gè)體工商戶(hù)名下轉(zhuǎn)移到經(jīng)營(yíng)者名下的書(shū)面材料，稅務(wù)部門(mén)一般將這種情況納入同一投資主體財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的范疇，并予以免征相關(guān)稅費(fèi)。不動(dòng)產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)者名下轉(zhuǎn)移到個(gè)體工商戶(hù)名下也是一樣的申請(qǐng)材料和登記程序。按照個(gè)體工商戶(hù)等同于自然人法律地位的觀點(diǎn)，個(gè)體工商戶(hù)和經(jīng)營(yíng)者是同一民事主體，因此個(gè)體工商戶(hù)將名下不動(dòng)產(chǎn)變更到經(jīng)營(yíng)者名下屬于變更登記?？梢?jiàn)，對(duì)個(gè)體工商戶(hù)法律地位的不同意見(jiàn)導(dǎo)致適用完全不同的登記類(lèi)型。

4個(gè)體工商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)者做離婚析產(chǎn)或婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定如何處理

實(shí)務(wù)中常遇到不動(dòng)產(chǎn)登記在個(gè)體工商戶(hù)名下，經(jīng)營(yíng)者因離婚申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)按照離婚協(xié)議書(shū)或者離婚判決書(shū)的內(nèi)容登記至一方名下，或者是將個(gè)體工商戶(hù)名下的不動(dòng)產(chǎn)直接約定為夫妻共有或一方所有，這種情況如何處理？個(gè)體工商戶(hù)與作為經(jīng)營(yíng)者的自然人屬于不同的民事主體，所以辦理離婚析產(chǎn)或者婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)約定的，應(yīng)當(dāng)先將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至經(jīng)營(yíng)者個(gè)人名下，然后作為自然人名下的不動(dòng)產(chǎn)分割或合并為一方所有或雙方共有。按照個(gè)體工商戶(hù)等同于經(jīng)營(yíng)者法律地位的觀點(diǎn)，就會(huì)非?；靵y，無(wú)法厘清夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)或共同財(cái)產(chǎn)與個(gè)體工商戶(hù)名下不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系。

如果夫妻雙方申請(qǐng)將經(jīng)營(yíng)者變更為另一方名字，可否受理？按照《個(gè)體工商戶(hù)條例》規(guī)定，個(gè)體工商戶(hù)變更經(jīng)營(yíng)者的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷(xiāo)登記后，由新的經(jīng)營(yíng)者重新申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記。家庭經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶(hù)在家庭成員間變更經(jīng)營(yíng)者的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理變更登記。即個(gè)人經(jīng)營(yíng)模式的個(gè)體工商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)者一旦變更，就意味著原個(gè)體工商戶(hù)已注銷(xiāo)，后設(shè)立的是新的主體。因此，個(gè)人經(jīng)營(yíng)模式的個(gè)體工商戶(hù)是不可通過(guò)變更登記改變經(jīng)營(yíng)者的，家庭經(jīng)營(yíng)模式的個(gè)體工商戶(hù)可以先向工商部門(mén)提出變更經(jīng)營(yíng)者的登記申請(qǐng)，然后再向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出變更登記申請(qǐng)。endprint