淺析我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐及問(wèn)題

王旭+張愷

摘要：實(shí)現(xiàn)住有所居，需要深化住房供給側(cè)改革和加快完善住房供應(yīng)體系。各級(jí)住房保障部門(mén)和眾多專(zhuān)家學(xué)者一直在探索思考符合我國(guó)國(guó)情的住房保障方式。繼限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房等傳統(tǒng)住房保障方式之后，共有產(chǎn)權(quán)房是近年來(lái)多地政府在住房保障方面力推的一個(gè)政策性住房創(chuàng)新品種。本文分析其存在的問(wèn)題，并給出了我國(guó)在推行共有產(chǎn)權(quán)住房保障政策的建議。

關(guān)鍵詞：住房保障；共有產(chǎn)權(quán)；社會(huì)公平

一、引言

十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。其目的是改善住房市場(chǎng)在租售結(jié)構(gòu)上的失衡，通過(guò)化解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。為了加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期印發(fā)了《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》，讓共有產(chǎn)權(quán)住房在時(shí)隔幾年之后再一次進(jìn)入了全國(guó)住房發(fā)展的政策議程。

二、我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)踐現(xiàn)狀

共有產(chǎn)權(quán)住房就是指中低收入住房困難的家庭，在無(wú)力一次性購(gòu)買(mǎi)住房的情況下，可以按照個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有該套房屋的產(chǎn)權(quán)。若日后該家庭的支付能力有所提高，可以按照市場(chǎng)或評(píng)估價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)部分從而獲得全部產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房制度有以下優(yōu)勢(shì)：

（一）改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)彈性

對(duì)一個(gè)處于快速發(fā)展和變遷的經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)而言，制度建設(shè)必須具有彈性，否則難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。相比其他政策工具，由于共有產(chǎn)權(quán)住房屬于一種“中間產(chǎn)權(quán)”形式（即介于完全產(chǎn)權(quán)與完全無(wú)產(chǎn)權(quán)之間），而且可對(duì)產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行連續(xù)分割，因而具有更大的動(dòng)態(tài)調(diào)整空間。

（二）利于改善中低收入階層的生活

充分發(fā)揮共有產(chǎn)權(quán)住房可連續(xù)分割產(chǎn)權(quán)份額的優(yōu)勢(shì)，有助于緩解“夾心層”群體的購(gòu)房困難問(wèn)題。對(duì)支付能力稍強(qiáng)的家庭，政府可減少持有份額的比例；對(duì)支付能力更弱的家庭，則可以適當(dāng)增加政府所持有的份額比例，相對(duì)減少購(gòu)房者的初始支出。

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房能體現(xiàn)社會(huì)公平

通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)，將政府提供的各種投入和優(yōu)惠以產(chǎn)權(quán)份額形式顯性化，不僅減少了保障對(duì)象的初始購(gòu)房支出，而且為政府部門(mén)、建設(shè)單位等利益主體提供合理且可預(yù)期的退出機(jī)制，減輕地方政府的財(cái)政壓力。

三、我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策

（一）我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)的問(wèn)題

1.適用范圍有限

共有產(chǎn)權(quán)住房不是基本住房保障服務(wù)，對(duì)住房保障對(duì)象的支付能力具有一定的要求，主要面向“夾心層”的住房困難群體。當(dāng)然，政策適用范圍取決于政策設(shè)計(jì)和具體的準(zhǔn)入條件設(shè)定。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房只適于有一定支付能力的住房困難群體。

2.定價(jià)和產(chǎn)權(quán)份額劃分難以制定

共有產(chǎn)權(quán)房中政府制定的基準(zhǔn)價(jià)格一般都會(huì)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格，但政府基準(zhǔn)定價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格之間仍然存在“價(jià)差”，往往嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)價(jià)格的變化，這就意味著當(dāng)前定價(jià)模式難以完全避免牟利空間。由此，政府的產(chǎn)權(quán)份額其實(shí)并不確定，在各個(gè)項(xiàng)目上具有較大的隨意性。

3.政府的監(jiān)督成本較大，風(fēng)險(xiǎn)隱患高

各地目前的共有產(chǎn)權(quán)房，從供給到分配各個(gè)環(huán)節(jié)，政府介入過(guò)多，也因此給自己背負(fù)上很大的政治包袱。上海等城市目前似乎還沒(méi)有在共有產(chǎn)權(quán)的分配環(huán)節(jié)上爆出過(guò)丑聞，但這是以昂貴的監(jiān)管成本為代價(jià)，從申請(qǐng)、復(fù)核、征信到公示，耗費(fèi)了很多不必要的社會(huì)資源。而共有產(chǎn)權(quán)住房的潛在風(fēng)險(xiǎn)涉及法律、金融和管理等方面。

（二）完善我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)的對(duì)策

1.建立共有產(chǎn)權(quán)住房法律保障體系

作為一個(gè)法治國(guó)家，任何制度或政策的推行都應(yīng)有法可依，以法律保障和約束行為。目前各地推行的共有產(chǎn)權(quán)住房政策并沒(méi)有合適的法律可依，行政色彩濃烈。以共有產(chǎn)權(quán)住房的影響力及其發(fā)展趨勢(shì)，將其規(guī)范化管理提上法律議程已經(jīng)是勢(shì)在必行。應(yīng)該通過(guò)法律形式確定共有產(chǎn)權(quán)住房的管理機(jī)構(gòu)，賦予相應(yīng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理權(quán)力的同時(shí)對(duì)其進(jìn)行必要的監(jiān)督，防止政出多門(mén)、互相扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

2.明確共有產(chǎn)權(quán)住房的定位

應(yīng)將共有產(chǎn)權(quán)住房定位為一種政策性住房，是介于基本住房保障與市場(chǎng)化商品住房之間的一種有政策扶持的住房。從這個(gè)角度看，整個(gè)住房保障和供應(yīng)體系包括基本住房保障、政策性住房和市場(chǎng)化商品住房三大類(lèi)。與此相對(duì)應(yīng)，政府的主要職責(zé)分別是救助、幫扶和引導(dǎo)。在這種定位下，共有產(chǎn)權(quán)住房的運(yùn)行是一種“半封閉”框架，無(wú)論是準(zhǔn)入、建設(shè)、運(yùn)行、管理，還是轉(zhuǎn)讓?zhuān)加邢鄳?yīng)的規(guī)范，既與保障體系銜接，又具有轉(zhuǎn)化為商品住房的渠道。

3.多元化共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)渠道

增加受惠群體目前共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)形勢(shì)主要有兩種，一是以北京等城市為代表的普通商品房配建供應(yīng)，二是以淮安等三線(xiàn)城市為代表的集中建設(shè)供應(yīng)，該方式是目前很多地區(qū)采用的形式。兩種供應(yīng)方式有利有弊，前者易于給共有產(chǎn)權(quán)住房業(yè)主造成物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)上的壓力，且開(kāi)發(fā)商更傾向于偷工減料，顯失公平。后者則造成城市貧富分布不均，不利于社會(huì)管理和穩(wěn)定。因此，一個(gè)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)方式應(yīng)該實(shí)現(xiàn)多元化，根據(jù)城市區(qū)域特色，合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房位置

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作者簡(jiǎn)介

第一作者：王旭（1994—），男，山西長(zhǎng)治人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院2016（社會(huì)保障）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：住房制度.

第二作者：張愷（1994—），男，山西太原人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院2016（社會(huì)保障）學(xué)術(shù)碩士研究生，研究方向：社會(huì)保障制度.