不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化之路的困境及出路

摘要：為了整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，我國制定《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但我國的不動(dòng)產(chǎn)登記理論存在了基礎(chǔ)模糊不清，制度管理政出多門，缺乏操作熟練性等問題，本文就在于不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化之路的困境及出路來探討一下我國不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；管理；政出多門；實(shí)務(wù)實(shí)施；服務(wù)申請(qǐng)

中圖分類號(hào)：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2018）02-0112-02

作者簡(jiǎn)介：洪逸軒（1997-），男，漢族，福建泉州人，浙江大學(xué)寧波理工學(xué)院法學(xué)院，本科在讀，研究方向：物權(quán)法、不動(dòng)產(chǎn)登記。

一、我國不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史發(fā)展

土地為中心的登記制度根據(jù)學(xué)者的研究，自從周朝開始而出現(xiàn)了以土地為重心的登記制度，自唐代以后，我國在土地管理的方面出現(xiàn)了立契等制度，土地買賣必須經(jīng)過官府，然后進(jìn)行書面報(bào)告或者登記，這樣這份土地買賣才算生效，否則該土地買賣交易無效。而當(dāng)時(shí)只是以土地為中心，并沒有明確的確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)這一名詞，而且古代的地契資料由官府掌握，且對(duì)外保密，一般的普通老百姓是不能去查詢相關(guān)資料，和現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度相差甚遠(yuǎn)，因此不能真正的算是不動(dòng)產(chǎn)登記。

就中國的不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度的形成和發(fā)展來看，我國是在近現(xiàn)代接受了西方法制，在民國期間，我國已經(jīng)正式建立起了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，建國初期，我們也建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但隨著我國社會(huì)主義改造的完成，當(dāng)時(shí)中國在經(jīng)濟(jì)體制方面進(jìn)行了全面的共有制度，導(dǎo)致登記制度名存實(shí)亡，一度中斷了三十多年，直到改革開放，《中華人民共和國土地管理法》于1986年6月25日經(jīng)第六屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議審議通過，1987年1月1日實(shí)施。這才使我國的登記制度逐漸恢復(fù)與發(fā)展。

但長(zhǎng)期以來，我國形成了不動(dòng)產(chǎn)分散登記的局面，造成了不動(dòng)產(chǎn)登記分散，管理困難，查詢不便等一系列問題，近些年來，法律理論家和實(shí)務(wù)界不少人都提出了要全面建立健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之路，將不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，而根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十條：不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。雖然有說明要實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但并沒有再往下做出具體的規(guī)定。

為了建立健全我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化，2014年12月22日正式公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，而從2015年3月1日起開始實(shí)施?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例），堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)范，簡(jiǎn)單明了的原則，通過規(guī)范登記行為，整合土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建（構(gòu)）筑物的物等登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)，登記簿冊(cè)，登記依據(jù)以及不登場(chǎng)登記查詢公示信息平臺(tái)的四個(gè)統(tǒng)一，對(duì)于我國不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化之路有著重要意義。二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化之路的困境

我國不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化道路目前存在的諸多問題，例如基礎(chǔ)模糊不清，制度管理政出多門，缺乏操作熟練性等問題，雖然在條例的發(fā)表后，這些問題都能進(jìn)行一些解決，但是尚未能進(jìn)行完全的解決。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)理論模糊不清

首先是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)方面，我國學(xué)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的含義存在著不同的認(rèn)識(shí)，王利明教授在其所發(fā)表的《物權(quán)法研究》中認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)登記是指國家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄并供公眾查閱。而孫憲忠教授則認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國家有關(guān)登記部門將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的事實(shí)。而現(xiàn)在我們通常認(rèn)定的是不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)管理政出多門

在此前我國的不動(dòng)產(chǎn)的熱鬧各級(jí)部門主要是依據(jù)行政管理的職能來確定，分散于土地管理部門，林業(yè)管理部門，草原管理部門，海洋管理部門等多個(gè)不同的行政管理部門，統(tǒng)一行政部門內(nèi)部還存在著級(jí)別的劃分，這樣往往導(dǎo)致了登記申請(qǐng)仍在確定負(fù)責(zé)登記的具體機(jī)關(guān)時(shí)候往往無所適從。

由于不動(dòng)產(chǎn)登記部門的不同，所以往往導(dǎo)致了不同部門出現(xiàn)了不同的登記規(guī)則，在登記的程序，登記種類等多個(gè)方面都會(huì)出現(xiàn)不同部門不同方式，就導(dǎo)致了明顯差異，出現(xiàn)政出多門，各自為政的局面。

而也因?yàn)榱瞬粍?dòng)產(chǎn)登記部門的不同，導(dǎo)致了管理政出多門，在同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，由于可能是涉及多個(gè)管理部門，就導(dǎo)致了申請(qǐng)人在向單一部門申請(qǐng)時(shí)候并不能進(jìn)行登記，需要來往多個(gè)部門，大大的增加了管理的困難性。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏操作熟練性

雖然我國明確了不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，但是由于上文所提的，由于在不動(dòng)產(chǎn)理論基礎(chǔ)模糊不清，導(dǎo)致了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差，從而由于認(rèn)識(shí)的偏差，引發(fā)的蝴蝶效應(yīng)就使得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人對(duì)于登記制度認(rèn)識(shí)的偏差，從而使制度缺乏可操作性。

而由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的負(fù)責(zé)種類繁多，也導(dǎo)致的負(fù)責(zé)登記的行政管理部門眾多，但這也就使得申請(qǐng)人及登記人對(duì)于自己所負(fù)責(zé)管理的事項(xiàng)繁瑣不清，而政出多門，各自為政的局面也導(dǎo)致了不動(dòng)產(chǎn)登記的過程部門繁多，程序混亂各自不同，甚至還會(huì)有自相矛盾的局面，因此不動(dòng)產(chǎn)登記制度缺乏操作熟練性。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)實(shí)施困難

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅，依照我國的法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自從記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)候發(fā)生法律效力，因此在不動(dòng)產(chǎn)登記的過程當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有及其重要的地位，根據(jù)我國不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上面所記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)和不動(dòng)產(chǎn)登記薄上面所登記的事項(xiàng)一致，如果不一致的話，除非有明確證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿上發(fā)生錯(cuò)誤，否則一律以不動(dòng)產(chǎn)登記薄上面所記載的為準(zhǔn)。endprint

但是在我國實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記薄的重要性長(zhǎng)期以來被忽視，在不動(dòng)產(chǎn)的交易中，當(dāng)事人往往會(huì)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書會(huì)更具有權(quán)威性，從而更加信賴不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，導(dǎo)致了實(shí)務(wù)中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的地位，我國很多實(shí)務(wù)案件中，例如吳某與丁某股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛申請(qǐng)案，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中記載了房屋的屬權(quán)變動(dòng)情況，但是由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的問題，因?yàn)槎l(fā)了糾紛。由于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的地位被降低，往往會(huì)引發(fā)眾多的糾紛，導(dǎo)致了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)實(shí)施困難，不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化之路也充滿坎坷。

三、我國不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)化出路

（一）明確申請(qǐng)方式有利于當(dāng)事人更好的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)的準(zhǔn)備工作

首先可以跟當(dāng)事人聲明，讓當(dāng)事人知道，當(dāng)事人他們可以依法查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，對(duì)于當(dāng)事人要查詢相關(guān)資料不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要提供，因此在這里使交易雙方可以事先進(jìn)行協(xié)商，并協(xié)力準(zhǔn)備好相關(guān)材料，以便于不動(dòng)產(chǎn)登記的順利進(jìn)行。

而這是雙方進(jìn)行申請(qǐng)的問題，假如當(dāng)事人單方申請(qǐng)的話，我國則就需要更好的對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行申請(qǐng)方式的便利。而對(duì)于單方申請(qǐng)的諸多情況，我國應(yīng)當(dāng)將諸多情況都明確其申請(qǐng)方式。

1.對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)沒有相對(duì)人的情況，或者權(quán)利人的姓名或名稱發(fā)生變化，這種屬于簡(jiǎn)單易懂的不動(dòng)產(chǎn)登記，這種只需要跟當(dāng)事人說讓當(dāng)事人準(zhǔn)備好相關(guān)證明材料以證明該不動(dòng)產(chǎn)的歸屬即可。

2.對(duì)于申請(qǐng)更正登記或異議登記的情形，更正登記以及異議登記都是旨在消除登記錯(cuò)誤，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利，保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利，上文提到，我國一般是以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)，因此假如發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，應(yīng)該更當(dāng)事人說，讓當(dāng)事人準(zhǔn)備好所有的可以證明不登場(chǎng)登記薄登記錯(cuò)誤的證明材料，之后在驗(yàn)證好材料的真實(shí)性以及不動(dòng)產(chǎn)所在的實(shí)際歸屬，對(duì)此可以更好的維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際歸屬的權(quán)利以及可以更加的維護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。

3.對(duì)于人民法院等的生效法律文書決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，這些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)如果要進(jìn)行變動(dòng)，則就可以讓當(dāng)事人持相關(guān)文書以及相關(guān)方的協(xié)助下持這些文書單方面進(jìn)行申請(qǐng)即可，法院根據(jù)這些文書進(jìn)行對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)，以及維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬。

（二）建立多種利民方便措施促進(jìn)當(dāng)事人高效申請(qǐng)

1.為了方便當(dāng)事人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證應(yīng)讓各區(qū)各西安的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)同意受理，這樣就能達(dá)到便民目的，方便申請(qǐng)人不用在各個(gè)部門之間奔波勞命，可以就在一個(gè)專業(yè)部門就打成了申請(qǐng)。

2.對(duì)于申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)的具體當(dāng)事人的問題，我國可以讓當(dāng)事人自行到機(jī)構(gòu)去提出不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)，但如果當(dāng)事人屬于不完全民事行為能力人或者當(dāng)事人在一定時(shí)間內(nèi)沒有空閑，則當(dāng)事人可以請(qǐng)自己委托的代理人，只要是具有完全民事行為能力的人，就能作為當(dāng)事人或者代理人去當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請(qǐng)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)規(guī)范化便于當(dāng)事人的參與與監(jiān)督

1.為了不動(dòng)產(chǎn)登記的正確性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查，必要時(shí)候可以進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，然后請(qǐng)當(dāng)事人進(jìn)行參與，當(dāng)事人的配合下進(jìn)行調(diào)查，而需要各種材料的話，也需要提前通知當(dāng)事人，讓當(dāng)事人提前準(zhǔn)備好材料，方便參與不動(dòng)產(chǎn)歸屬的調(diào)查，對(duì)于涉及他人利益的不動(dòng)產(chǎn)歸屬，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人而前去通知相關(guān)人員，從而讓相關(guān)人員提前做好準(zhǔn)備，參與該機(jī)構(gòu)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查。

2.要規(guī)定好登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間，在沒有另行規(guī)定的時(shí)間的話，應(yīng)當(dāng)從接收到申請(qǐng)的那一刻開始計(jì)時(shí)，在一定的時(shí)間內(nèi)，例如在三十個(gè)工作日之內(nèi)，對(duì)于申請(qǐng)做出回復(fù)，這樣可以進(jìn)一步的促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)的高效，以及在時(shí)間之內(nèi)假如沒有完成的話也方便于當(dāng)事人調(diào)查。

3.應(yīng)當(dāng)要做好舉報(bào)投訴的渠道，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)假如在登記過程中存在違法或者逾期處理以及各部門推卸責(zé)任的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)要設(shè)立便捷的舉報(bào)投訴渠道，方便于當(dāng)事人進(jìn)行舉報(bào)，投訴。以及在接受到舉報(bào)投訴信息之后，接受舉報(bào)部門應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日之內(nèi)做出回復(fù)，在調(diào)查完事情真相之后立刻給當(dāng)事人給予回應(yīng)。

我國不動(dòng)產(chǎn)登記的道路以及在逐漸走上了標(biāo)準(zhǔn)化，從古代的以土地為中心的登記制度，到我國近代的剛開始明確的不動(dòng)產(chǎn)登記道路，之后走上了靠《物權(quán)法》來明確不動(dòng)產(chǎn)屬性，之后現(xiàn)在由條例推出的規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記，我國的不動(dòng)產(chǎn)道路已經(jīng)在標(biāo)準(zhǔn)化道路走上正軌。而在之后的未來，隨著我國法學(xué)界的發(fā)展以及實(shí)務(wù)的進(jìn)行，我國不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化將會(huì)走的越來越好，從而我國的不動(dòng)產(chǎn)將走上國際化。

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