我國宅基地使用權的流轉問題研究

劉安琪　王晨曦

摘要：宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個人住宅的權利，是一種在特殊國家土地制度和時代背景下形成的權利產(chǎn)物，同時也是農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員切身利益密切相關的權利。宅基地使用權作為《物權法》規(guī)定的用益物權，成為了保障農(nóng)村人口居住權、實現(xiàn)“居者有其屋”的價值目標的權利保障。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，農(nóng)村房屋交易問題日益凸顯，農(nóng)村宅基地使用權流轉成為大勢所趨，強化農(nóng)村宅基地使用權的立法，建立完善合理的農(nóng)村宅基地使用權流轉制度是十分必要的。

關鍵詞：農(nóng)村；宅基地使用權；流轉

宅基地使用權是指在他人所有的土地上建造住宅的權利，我國實行“房隨地走，地隨放走”的原則，因此宅基地使用權與個人住宅所有權具有同步性。隨著我國城鄉(xiāng)一體化進程的加快，農(nóng)村宅基地流轉的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，農(nóng)村宅基地使用權流轉制度改革關系到農(nóng)民的核心利益，這就要求要從土地所有權中分離出宅基地使用權，充分賦予其用益物權的屬性。

1宅基地使用權流轉的立法現(xiàn)狀

2007年頒布的《物權法》明確規(guī)定宅基地使用權為用益物權，并在該法第153條中明文規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權的流轉問題“適用其他法律規(guī)定”，以此作為宅基地使用權改革的預留空間。黨的十七屆三中全會《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》規(guī)定“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權”，由此可見，農(nóng)村宅基地使用權已成為當下的熱門話題，我國也開始不斷從政策和法律上為改革奠定相應的理論基礎。

2我國農(nóng)村宅基地使用權流轉的現(xiàn)狀分析

社會轉型城鎮(zhèn)化的進程加快，一方面體現(xiàn)在中小城市發(fā)展就地城鎮(zhèn)化，另一方面體現(xiàn)在農(nóng)村人口大量涌向大城市，社會人員雙向流動。農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展開始有了新的需求，農(nóng)村宅基地的使用權也已經(jīng)出現(xiàn)了新的面貌，也面臨著一些新的挑戰(zhàn)。

2.1大量農(nóng)民進城生活導致“空心村”現(xiàn)象

隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，很多農(nóng)民選擇進城務工。一些農(nóng)民在積累了足夠的資金之后，便在城市里定居。由于對城市經(jīng)濟發(fā)展情況的擔心，同時法律也不允許宅基地使用權自由流轉，導致大量的宅基地住房變成了空宅，從而造成了“空心村”現(xiàn)象。由于這些宅基地是合法取得的，因此就算長久地閑置，集體組織也不能收回，這種閑置造成了土地資源的極大浪費。

2.2城市資本進入農(nóng)村，違規(guī)自建房屋不斷增多

城市房價不斷地飆升，促使當前農(nóng)村自主開發(fā)的房地產(chǎn)不斷涌現(xiàn)。在利益的驅動下，一些開發(fā)商看中了農(nóng)村建設土地的低成本，于是以經(jīng)濟適用房、農(nóng)村新居名義大量建設房屋，吸引了大批缺乏資金的城鎮(zhèn)居民購房居住。這不僅讓農(nóng)民的切身利益遭到侵害，違規(guī)加層、超面積、超范圍建房等違規(guī)開發(fā)行為給農(nóng)村的環(huán)境和安全帶來了巨大的隱患。

2.3農(nóng)村宅基地使用權的各種隱形交易層出不窮

雖然我國的法律限制了宅基地使用權的出租、轉讓以及贈與，但事實上各種隱形流轉形式層出不窮。農(nóng)民由于對宅基地使用權的認知不夠，而且政府方面缺乏公開透明的信息，致使很多農(nóng)民以低廉的價格出售了自己的宅基地使用權；部分有經(jīng)濟基礎的商人在城市郊區(qū)購買宅基地，等到城鎮(zhèn)擴展開發(fā)時便換來高價的補償，從中獲取暴利。

3我國宅基地使用權流轉制度的立法完善

3.1完善流轉程序及監(jiān)管機制

在我國農(nóng)村地區(qū)，宅基地權屬不清等現(xiàn)象十分普遍。因此要嚴格執(zhí)行一戶一基制度，也就是對宅基地流轉方要符合條件，土地用途只可以是住宅，流出方必須保證以后不再申請用地。隨著中國城市化的不斷推進，越來越多的農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)地區(qū)，導致農(nóng)村出現(xiàn)大量的空閑宅基地。完善宅基地登記確權制度，有利于明晰流轉的宅基地產(chǎn)權，也有利于農(nóng)民的財產(chǎn)保護，使其有法可依。

3.2完善宅基地流轉市場中介

由于土地交易不同于普通商品交易，其運作程序相當復雜，而交易主體的素質參差不齊，造成供求雙方信息不對稱、流轉不順暢。這就要求有完善的中介服務機構的出現(xiàn)，來減少流轉成本、規(guī)范交易行為，這樣會使農(nóng)民的土地預期真正提高。

3.3健全宅基地抵押制度

我國《物權法》禁止抵押農(nóng)村宅基地使用權，但在農(nóng)民居住和宅基地使用兩者事實上無法分離的情況下，就會使農(nóng)村宅基地無法實現(xiàn)抵押，從而導致農(nóng)民來源于宅基地的財產(chǎn)權利無法實現(xiàn)。因此，要實現(xiàn)農(nóng)村宅基地的財產(chǎn)價值，就必須突破宅基地使用權抵押制度，開放農(nóng)村宅基地使用權的抵押。抵押宅基地有助于提高宅基地的使用效率，這樣既可以保障農(nóng)民的生活需要，也可以使離開宅基地的農(nóng)民沒有失去土地的后顧之憂，并且獲得經(jīng)濟來源。endprint