從法律角度分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險與防范

張彬彬

（西安工程大學(xué) 陜西 西安 710048）

我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷快速增長期后，目前正處在發(fā)展調(diào)控的關(guān)鍵期，這一時間房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險相對較大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防控應(yīng)當(dāng)形成完善的機(jī)制，著力從法律角度對房地產(chǎn)開發(fā)貸款給予必要的風(fēng)險監(jiān)督。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險

（一）免擔(dān)保風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險與高收益行業(yè)，房地產(chǎn)具有易保值、高收益與易變現(xiàn)的特點?，F(xiàn)代房地產(chǎn)貸款主要以抵押貸款形式出現(xiàn)，有的商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商提供銀行貸款施行抵押貸款免擔(dān)保或第三方保證的方式，在貸款實際運(yùn)行的過程中存在著沒能落實項目土地使用權(quán)抵押或者銀行對房地產(chǎn)項目銷售回款控制不足的問題，這使得商業(yè)銀行完全基于開發(fā)商的信譽(yù)償還貸款。有些房地產(chǎn)企業(yè)在貸款到期時，不落實還款資金，商業(yè)銀行不得不被迫轉(zhuǎn)貸，因此導(dǎo)致貸款風(fēng)險增加。還有的商業(yè)銀行施行第三方保證抵押，選擇有優(yōu)質(zhì)信譽(yù)和雄厚資金實力的第三方作為貸款擔(dān)保，但是這些擔(dān)保企業(yè)的資金運(yùn)行鏈條復(fù)雜，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動，開發(fā)商出現(xiàn)的風(fēng)險將導(dǎo)致整個資金鏈條的問題，使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款處在巨大的風(fēng)險當(dāng)中。

（二）抵押無效風(fēng)險

商業(yè)銀行一般要求房地產(chǎn)企業(yè)以其開發(fā)的房地產(chǎn)項目作為抵押物進(jìn)行貸款，具體可以使用房地產(chǎn)項目所在的土地使用權(quán)，或者以在建工程作為抵押。但是，商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)企業(yè)抵押時由于沒能嚴(yán)格的設(shè)立抵押權(quán)的形式要件，或者未能及時到有關(guān)部門登記，先償權(quán)力存在爭議的問題，以及土地使用權(quán)或者新增房屋抵押權(quán)懸空，導(dǎo)致貸款資金權(quán)益無法主張。例如，雖然開發(fā)商以土地出讓方式獲得土地使用權(quán)，但是房地產(chǎn)企業(yè)（貸款人）必須繳納全部的土地使用權(quán)出讓金才能取得土地使用證，然后按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)。只有完成開發(fā)總投資額的25%才能轉(zhuǎn)讓。有些銀行獲得的抵押物并不符合上述法律規(guī)定條件，事實上存在著抵押物法律風(fēng)險。還有，我國《物權(quán)法》規(guī)定建造房屋后土地使用權(quán)已被新增房屋吸收，當(dāng)開發(fā)商將售房款轉(zhuǎn)移因此將導(dǎo)致抵押權(quán)懸空，由此給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款帶來較大風(fēng)險。

（三）土地閑置風(fēng)險

商業(yè)銀行在批復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款后面臨著較為嚴(yán)峻的土地閑置問題。國家對于已經(jīng)獲得土地出讓權(quán)，但是對于有未按照合同約定進(jìn)行動工開發(fā)情形的，可以征收20%以土地出讓閑置費(fèi)。當(dāng)土地存在長期閑置現(xiàn)象時，導(dǎo)致抵押人的負(fù)擔(dān)加重，還貸能力也相應(yīng)削弱，而土地閑置期滿，土地使用權(quán)被國家收回，抵押物不復(fù)存在，相應(yīng)的抵押權(quán)也隨之消失，在這種情況下銀行面臨著巨大土地閑置風(fēng)險。尤其在國家供給側(cè)改革調(diào)整的關(guān)鍵期，我國各省市對土地閑置的治理積極性不斷提高，相關(guān)管控越來越嚴(yán)格，土地閑置的法律風(fēng)險更應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)貸款供給銀行的重視。而且，我國加大治理房地產(chǎn)力泡沫的度后，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險上升，使得土地閑置風(fēng)險加大，銀行應(yīng)當(dāng)對相關(guān)貸款風(fēng)險提高警惕。

（四）稅收優(yōu)先風(fēng)險

我國稅收相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押的稅收優(yōu)先權(quán)，稅收優(yōu)于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目范圍內(nèi)存在拖欠稅款的現(xiàn)象，商業(yè)銀行的抵押權(quán)受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)優(yōu)先處置并就處置價款優(yōu)先獲得受償。稅后剩余部分才開發(fā)商才可受償。有的商業(yè)銀行在簽訂房地產(chǎn)貸款合同前未能有效的調(diào)查貸款人是否存在欠稅問題，或者沒能要求企業(yè)提供完稅憑證，不能請示稅務(wù)機(jī)關(guān)出有關(guān)抵押人情況，沒能在貸款時就抵押上的納稅情況做出約定，因此導(dǎo)致存在相關(guān)法律風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范

（一）嚴(yán)格審核貸款人

只有嚴(yán)格審查貸款主體，保證貸款人有符合法規(guī)定的貸款抵押條件，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法、有效和合安全。首先，應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定與銀行最新的房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押政策，加強(qiáng)對開發(fā)商的資質(zhì)、誠信度與還款能力進(jìn)行調(diào)查，還要對開發(fā)商的還款意愿進(jìn)行嚴(yán)格審查，從而縝密判斷開發(fā)商的還款能力。其次，必須要求開發(fā)商提供貸款項目的抵押擔(dān)保，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈情況下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不應(yīng)接受第三連帶責(zé)任擔(dān)保。第三，嚴(yán)格的審查抵押物的權(quán)屬，只接受開發(fā)商有所屬權(quán)的土地使用權(quán)抵押，并且對抵押物的變動與重復(fù)抵押情況進(jìn)行仔細(xì)審查，并且防止出現(xiàn)抵押物評估虛高現(xiàn)象，提高抵押物變現(xiàn)可能性。第四，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款施行封裝管理，對貸款與銷售款的支配和使用權(quán)進(jìn)行監(jiān)管，有效防止開發(fā)商挪用、抽逃資金等現(xiàn)象出現(xiàn)。

（二）重點防范懸空問題

只有重要監(jiān)督防范房地產(chǎn)項目開發(fā)的懸空問題，才能有效的落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款的權(quán)力主張。首先，加強(qiáng)與土地管理部門配合，在核實土地用途、性質(zhì)、組別基礎(chǔ)上，密切關(guān)注和監(jiān)督借款人是否按照土地出讓合同的約定如期開工，在出現(xiàn)土地閑置現(xiàn)象時要使用相應(yīng)的保全措施，避免土地開發(fā)權(quán)被國家無償收回。其次，對土地使用權(quán)作為抵押的情況應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程進(jìn)展情況及時的轉(zhuǎn)為在建工程抵押，確定抵押權(quán)完整有效，特別是在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須及時的辦理抵押登記。此外，還要深入了解抵押人狀況，防止工程價款優(yōu)化權(quán)對抗抵押權(quán)的問題，并且監(jiān)督貸款人按照規(guī)定使用貸款，防止借款人挪用工程款現(xiàn)象。為了防止房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，還要摸清貸款人納稅情況及其相關(guān)風(fēng)險，不僅要求開發(fā)商提供納稅憑證，還要通過稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)布的公告查清企業(yè)的欠稅與欠稅時間問題，并且把開發(fā)商依法納稅作為貸款的要件。

結(jié)束語：

在法律角度保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款的安全，有效的消除開發(fā)房地產(chǎn)項目貸款的潛在風(fēng)險，需要積極有效的執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策，完善對房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)監(jiān)管制度，從而在科學(xué)的程序上既符合法規(guī)規(guī)范，有又有效的減少風(fēng)險漏洞，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金安全。