芻議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對(duì)策

郭曉穎

（寧夏中房實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司 寧夏銀川 750000）

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成

1.1 土地、設(shè)備、土建費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本主要由土地費(fèi)用、土建費(fèi)用和設(shè)備費(fèi)用構(gòu)成，上述環(huán)節(jié)所消耗的成本占總成本的8成，土地成本所占比重最大，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，企業(yè)應(yīng)科學(xué)換算土地費(fèi)用的面積和容積率，進(jìn)而得出準(zhǔn)確的土地成本，這樣也可有效保證企業(yè)成本預(yù)算的順利開展。這里需要注意的是，企業(yè)應(yīng)以土地成本為基礎(chǔ)完成項(xiàng)目可行性評(píng)估。

1.2 配套設(shè)施與其他費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，企業(yè)成本主要由水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)及管理費(fèi)等構(gòu)成，上述費(fèi)用無法全額回收，而且也沒有建立統(tǒng)一規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，具有較為顯著的盲目性和隨意性。

1.3 管理費(fèi)用與籌資成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要投入較多的資金，且需要較長時(shí)間方可回收成本，具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目多由貸款籌資，貸款利息較高，這也是企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須要高度重視的關(guān)鍵內(nèi)容。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中的問題

與西方發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展存在著較大的差距，理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都存在著十分明顯的不足，其也成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)能夠更好地滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，應(yīng)仔細(xì)分析開發(fā)中成本核算方面的不足，從而提出有針對(duì)性的解決措施。

2.1 成本核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)在獲得地皮之后，需結(jié)合企業(yè)的發(fā)展概況以及市場(chǎng)的環(huán)境來設(shè)定開發(fā)的目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上開展成本核算，以核算的結(jié)果為基礎(chǔ)分配和歸集費(fèi)用。為確保房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的準(zhǔn)確性，我國也頒布了多項(xiàng)條例和規(guī)定，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期與其他行業(yè)相比時(shí)間更長，核算的項(xiàng)目較多，因此對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)人員均提出了更為嚴(yán)格的要求。核算的過程中出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，無法保證成本核算的科學(xué)性，大大降低了成本核算的作用和價(jià)值，不利于房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 成本核算對(duì)象及周期不明確

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)本身較為復(fù)雜，項(xiàng)目開發(fā)成本核算的對(duì)象無法與經(jīng)營管理對(duì)接，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，產(chǎn)品開發(fā)的節(jié)奏不能順應(yīng)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式。房地產(chǎn)開發(fā)以片為單位，產(chǎn)品的類型主要有別墅、公寓、商業(yè)地產(chǎn)等，因此一般采取分期開發(fā)的形式。但是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則當(dāng)中并未確定成本核算的主要對(duì)象，故而無法保證成本核算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算需結(jié)合生產(chǎn)的周期予以科學(xué)調(diào)整，從而為企業(yè)提供利潤和稅務(wù)數(shù)據(jù)，科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。但是在工程竣工驗(yàn)收后無法開展工程結(jié)算，小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)也無法按時(shí)開展，進(jìn)而對(duì)成本核算周期產(chǎn)生了較大的影響。

2.3 成本調(diào)劑隨意性較強(qiáng)，成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不一致

為維護(hù)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在現(xiàn)有條件下同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，但是不同項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)的時(shí)間、土地出讓價(jià)格等的要求也存在著十分明顯的差異。而企業(yè)為了簡化核算的流程，降低成本核算的復(fù)雜性，在核算的過程中并未使用項(xiàng)目開發(fā)的個(gè)性化成本核算體系，擅自調(diào)整成本核算的分配比率，從而出現(xiàn)了成本支出與項(xiàng)目決算不一致的問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠在較短的時(shí)間內(nèi)確定配套設(shè)施設(shè)置費(fèi)用的預(yù)提成本，成本核算與實(shí)際支出存在著明顯的差異，這對(duì)項(xiàng)目的銷售定價(jià)也產(chǎn)生了較大的影響。另外，人為因素也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算質(zhì)量的關(guān)鍵要素。人為因素通常是指財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)成本核算意識(shí)較為薄弱，使得成本調(diào)劑具有較強(qiáng)的隨意性，對(duì)企業(yè)和社會(huì)的發(fā)展都產(chǎn)生了較大的影響。

2.4 虛列成本核算類目

由于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間跨度較大，資金運(yùn)營體系復(fù)雜度較高，因此也阻礙了成本核算工作的順利開展。與其他類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要完成成本核算的目標(biāo)，則需要較長的周期。且在長期的核算工作中，其也會(huì)受到多種因素的影響。其中，市場(chǎng)因素、政策因素和人為因素等都是較為常見的影響因素，故而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算規(guī)范性有待提高，同時(shí)序列成本核算項(xiàng)目較為普遍，不能系統(tǒng)地反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的實(shí)況。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題的對(duì)策

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但是依然存在著明顯的問題，不僅房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)者成本核算意識(shí)淡薄，而且財(cái)會(huì)工作人員成本核算能力無法滿足當(dāng)前的工作需要，成本核算的內(nèi)容不夠清晰，成本核算隨意性較強(qiáng)，上述問題都是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算工作的重要因素。為了解決這類問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取多種措施積極建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算體系，從而提高成本核算的質(zhì)量。

3.1 統(tǒng)一成本核算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核算工作較為復(fù)雜，財(cái)會(huì)人員在日常工作中應(yīng)采取多種方式積極提升自身成本核算的能力，同時(shí)還應(yīng)樹立成本核算意識(shí)，將成本核算作為財(cái)務(wù)管理工作中的重要內(nèi)容。

（2）在日常管理中深化成本核算意識(shí)，加大成本核算的監(jiān)督力度，同時(shí)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

（3）以財(cái)務(wù)管理的要求為基礎(chǔ)，統(tǒng)一成本核算的標(biāo)準(zhǔn)，保證開發(fā)成本的合理分配。如財(cái)會(huì)工作人員可按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的基本要求，設(shè)立成本核算臺(tái)賬，用相同的模式和標(biāo)準(zhǔn)來記錄項(xiàng)目開發(fā)中的費(fèi)用，有效增強(qiáng)成本核算工作的科學(xué)性與合理性。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，一些項(xiàng)目的成本核算工作復(fù)雜度較高，無法確保其在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下完成成本核算工作，對(duì)此，財(cái)務(wù)人員應(yīng)確保分配的合理性，并以此為基礎(chǔ)制定項(xiàng)目成本核算的明細(xì)。

（5）在同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中采用統(tǒng)一的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，保證成本核算的可行性與準(zhǔn)確性，同時(shí)其也成為了指引房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)健康發(fā)展的重要條件。

（6）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，極易發(fā)生變化，財(cái)會(huì)工作者要始終堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)的思想和理念，及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，確保成本核算能夠順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和變化的基本形勢(shì)。

3.2 完善成本核算管理制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，部分企業(yè)在成本調(diào)劑方面存在著較大的隨意性，成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不一致，出現(xiàn)上述問題是由于企業(yè)管理者忽視了成本核算，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中依然采用經(jīng)驗(yàn)論來完成地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核算的精確度也產(chǎn)生了較大的影響。另外，在成本核算制度方面也存在著十分明顯的缺陷和不足，無法充分發(fā)揮出成本核算整體優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)積發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能，確保房地產(chǎn)成本核算任務(wù)的達(dá)成與落實(shí)。再者，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還需采取有效措施增強(qiáng)成本核算的獨(dú)立性，減輕人為因素對(duì)核算結(jié)果的不利影響，從而為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作營造和諧的工作環(huán)境。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)帶領(lǐng)工作人員，建立完善的成本核算管理制度，更好地實(shí)現(xiàn)成本核算的基本目標(biāo)。

（1）可設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理部門，為了有效提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，需確保財(cái)務(wù)管理部門具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，同時(shí)其也應(yīng)參與和滲透到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，在此基礎(chǔ)上建立成本核算網(wǎng)絡(luò)，讓各項(xiàng)費(fèi)用均在成本核算體系當(dāng)中，提高成本核算的質(zhì)量。

（2）結(jié)合成本核算的基本要求以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際來確定成本核算計(jì)劃、預(yù)算體系、預(yù)決算控制和考核管理等項(xiàng)目，以此加強(qiáng)制度的完整性與有效性。與此同時(shí)還需滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基本需要，有效實(shí)現(xiàn)成本核算目標(biāo)。

（3）設(shè)置專門的成本核算部門，成本核算部門應(yīng)隸屬于財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前要積極開展市場(chǎng)調(diào)研、成本控制和項(xiàng)目預(yù)測(cè)等多項(xiàng)準(zhǔn)備工作，從而為企業(yè)的成本核算提供最新鮮的數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的策略予以合理調(diào)整。

3.3 確定成本核算的對(duì)象

在成本核算工作中要全面考慮到工程項(xiàng)目當(dāng)中的多個(gè)要素，將項(xiàng)目工程中的單項(xiàng)作為成本核算的主要對(duì)象向，同時(shí)對(duì)多個(gè)類型相似的開發(fā)項(xiàng)目予以全面的了解和掌握，將其視作一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)于規(guī)模較大且開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，需結(jié)合企業(yè)的業(yè)績考核要求，將開發(fā)項(xiàng)目中的一部分作為成本核算的對(duì)象，其也成為了提高成本核算水平的重要途徑。

3.4 落實(shí)審計(jì)監(jiān)督制度，實(shí)現(xiàn)成本核算目標(biāo)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營與管理中，序列成本核算項(xiàng)目問題較為普遍，該問題對(duì)成本核算的精確性產(chǎn)生了較為顯著的影響。監(jiān)管的缺失是出現(xiàn)上述問題的主要原因。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度落實(shí)審計(jì)監(jiān)督制度，確保成本核算的科學(xué)性與合理性。具體措施為：

（1）設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門。內(nèi)部審計(jì)部門在工作中應(yīng)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，其工作內(nèi)容主要涉及企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的監(jiān)督、成本核算的監(jiān)督等。若在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中出現(xiàn)了成本核算失誤的問題，內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督部門可向管理者反饋成本核算的實(shí)際情況，勒令相關(guān)部門重新開展成本核算工作，以增強(qiáng)數(shù)據(jù)的可靠性，防止核算的過程中出現(xiàn)重疊和虛列的問題，徹底降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本投入，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）積極優(yōu)化審計(jì)制度，審計(jì)工作務(wù)必滿足時(shí)代發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行的基本需求，對(duì)此，要求房地產(chǎn)審計(jì)制度具有靈活性和持續(xù)發(fā)展的能力，按照項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)特點(diǎn)以及需求吸納全新的審計(jì)內(nèi)容，保證審計(jì)的有效性，提高成本核算的質(zhì)量。

4 結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營與管理中，成本核算工作對(duì)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)利潤有著較大的影響，為了保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需合理利用多種措施，規(guī)避成本核算中的各類問題，全面發(fā)揮出成本核算工作的作用與價(jià)值，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需根據(jù)成本核算的結(jié)果，對(duì)開發(fā)的流程予以科學(xué)的規(guī)劃和調(diào)整，以此不斷提高企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展新階段。