商業(yè)地產(chǎn)中多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計分析

劉陽

（甘肅省建筑設(shè)計研究院有限公司　甘肅省蘭州市　730030）

從客觀的角度來分析，多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的過程中，存在很多影響因素，尤其是政策因素、區(qū)域規(guī)劃因素等，如果沒有做出充分的前期定位分析，將會在后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營和社會價值效應(yīng)中，造成無法彌補(bǔ)的隱患。未來，應(yīng)堅持對多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計，做出深入的探討，整合地方商業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢，在產(chǎn)品設(shè)計過程中，堅持按照揚(yáng)長避短的模式來發(fā)展，這樣才能在后續(xù)工作的價值創(chuàng)造上，不斷的取得更好的成效。

1　案例概況

擬選定地塊位于武威市涼州區(qū)金羊鎮(zhèn)，屬于涼州區(qū)新開發(fā)區(qū)域。具體位置為：天馬湖、濱河路以東，發(fā)放鎮(zhèn)發(fā)放社區(qū)以西，天頤大道以北，榮華產(chǎn)業(yè)園以南。項目用地共約250畝地，可開發(fā)土地暫時按照2.5容積率來計算，開發(fā)總建筑面積為41.69萬m2。其中住宅面積按照總面積的80%計算，表現(xiàn)為33.35萬m2，按照每套房屋120m2計算，能夠建成住宅約2779套，商鋪面積按照總面積的20%計算，表現(xiàn)為8.34萬m2。涼州區(qū)人口眾多，人民對住房、商業(yè)等基本生活需求空間較大。受涼州區(qū)老城區(qū)土地資源限制，未來規(guī)劃的城市綜合體中央商務(wù)區(qū)將圍繞天馬湖規(guī)劃區(qū)投資建設(shè)。

2　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

從客觀的角度來分析，我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正進(jìn)入到一個快速進(jìn)步的階段，很多工作的開展都能夠從長遠(yuǎn)的角度來出發(fā)，整體上的工作進(jìn)步幅度是比較大的。商業(yè)地產(chǎn)對于國家發(fā)展而言，能夠產(chǎn)生決定性的影響，因此必須在具體工作的踐行過程中，努力按照科學(xué)、合理的模式來定位規(guī)劃，這樣才能不斷的創(chuàng)造出較高的價值。結(jié)合以往的工作經(jīng)驗和當(dāng)下的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，主要是集中在以下幾個方面：第一，商業(yè)地產(chǎn)的布局不斷擴(kuò)大。現(xiàn)階段的人均收入不斷增加，同時能夠開發(fā)的區(qū)域也在持續(xù)性的提升。因此，很多企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，并沒有單純的著眼于現(xiàn)有的工作成績，而是會努力從長遠(yuǎn)的規(guī)劃來出發(fā)，這樣就能夠在布局的開展上，努力取得較好的效果，整體上的工作進(jìn)步空間較為突出。第二，商業(yè)地產(chǎn)的價值持續(xù)攀升?，F(xiàn)階段的人口數(shù)量不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)獲得良好的開發(fā)后，城市很多行業(yè)都具有龐大的潛在消費(fèi)者群體，這就意味著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值能夠得到更好的確立。例如，在案例項目的分析過程中，商業(yè)地產(chǎn)所具有的潛在價值非常顯著，因此能夠做出良好的開發(fā)與利用。

3　商業(yè)地產(chǎn)中多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的對策

3.1　加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)計

對于商業(yè)地產(chǎn)而言，多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的操作，是必要性的工作內(nèi)容，要堅持從長遠(yuǎn)的角度來分析，尤其是基礎(chǔ)設(shè)計工作。首先，多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的實施過程中，要對多方面的內(nèi)容開展良好的規(guī)劃，商業(yè)板塊與展示區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、居住社區(qū)無縫鏈接，核心業(yè)態(tài)特點(diǎn)鮮明。例如，在基礎(chǔ)消費(fèi)品的店鋪開發(fā)上，應(yīng)做出數(shù)量上和規(guī)模上的積極把控?，F(xiàn)階段的基礎(chǔ)消費(fèi)品雖然在需求量方面較大，但是為了在后續(xù)工作的開展上取得良好的成績，還是要在具體的內(nèi)容上做出把控，盡量的促使商業(yè)地產(chǎn)擁有更大的發(fā)展空間，如果完全集中在基礎(chǔ)消費(fèi)品的店鋪設(shè)計上，肯定會導(dǎo)致眾多的消費(fèi)者表現(xiàn)為不感興趣的狀態(tài)，這對于商業(yè)地產(chǎn)的綜合開發(fā)而言，肯定會產(chǎn)生非常不好的影響。與此同時，在基礎(chǔ)設(shè)計工作的開展過程中，還要考慮到多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的可行性。例如，有些地方對于多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計，完全是按照一線城市來執(zhí)行，可是這樣超出了自身的經(jīng)濟(jì)承受范疇，由此產(chǎn)生的損失較為嚴(yán)重。例如，在案例工程當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然迅速，可是人均收入表現(xiàn)一般，這就要求在產(chǎn)品的設(shè)計過程中，不能出現(xiàn)成本過高、業(yè)態(tài)運(yùn)營無法落地的現(xiàn)象，否則容易在具體工作的踐行上，出現(xiàn)相反的結(jié)果。

3.2　完善設(shè)計體系

就多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計本身而言，其在設(shè)計實施的過程中以商業(yè)為主，兼顧各種互補(bǔ)功能。要充分考慮到市場長效的結(jié)果，應(yīng)堅持社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三中效益的統(tǒng)一，應(yīng)堅持“以人為本”的原則，增強(qiáng)城市競爭力，規(guī)劃設(shè)計力求可操作性、適應(yīng)性，應(yīng)對不確定性開發(fā)需求。商業(yè)街可以整合零售店、辦公、酒店、文化娛樂設(shè)施等多種業(yè)態(tài)，發(fā)揮多元性市場綜合效益。例如，多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的體系完善，能夠促使商業(yè)地產(chǎn)的綜合利用，全方位服務(wù)消費(fèi)者。案例中，以商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟(jì)效益為主，引入城市較多的休閑娛樂設(shè)施，注重非建筑元素，以“一條街”打造城市名片，聚集城市人氣，促進(jìn)消費(fèi)，起到多種物業(yè)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的效果，各類業(yè)態(tài)共享公共設(shè)施資源。值得注意的是，在完善設(shè)計體系的前期，必須充分考慮到本地的城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。例如，多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的時候，現(xiàn)有的一些緊急需求內(nèi)容，或者是國家的未來規(guī)劃，亦或者是在城市的建設(shè)發(fā)展中，都會對產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)生很大的影響，否則會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)遭遇到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

3.3　加強(qiáng)設(shè)計的模擬分析

商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計和開發(fā)，如果僅僅是在固有的設(shè)計手段上投入努力，而不與前期商業(yè)策劃分析進(jìn)行融合，則無法得到良好的效果。分析認(rèn)為，多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的過程中，應(yīng)堅持加強(qiáng)市場及業(yè)態(tài)定位模擬分析。例如，我們可以通過信息技術(shù)來模擬不同的營銷及設(shè)計場景，結(jié)合產(chǎn)品設(shè)計在項目分期實施過程中，不斷取得更好的效果，從而在細(xì)節(jié)的改善上做出良好的成就。與此同時，在模擬分析的過程中，還要充分考慮到產(chǎn)品的市場調(diào)研分析結(jié)果及銷售策略?，F(xiàn)階段的很多消費(fèi)者都表現(xiàn)為理性消費(fèi)的態(tài)度，應(yīng)堅持在多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的內(nèi)容上，產(chǎn)生較高的吸引力，這樣才能在未來的發(fā)展中，不斷獲得更好的成效。

3.4　加強(qiáng)特色化設(shè)計

從長遠(yuǎn)的角度來考慮，多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計對于商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響是非常突出的，在定位業(yè)態(tài)和街區(qū)尺度的同時必須堅持特色化的空間設(shè)計。建議在多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的內(nèi)容中，從特色化的角度來分析，能夠產(chǎn)生良好的推動作用。例如北京王府井商業(yè)街區(qū)，對歷史標(biāo)志性建筑物的保護(hù)工作做得很到位。對于沿街廣告進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一外觀模式。對于老字號店面的設(shè)計，設(shè)計思路突出了王府井商業(yè)街區(qū)的歷史文化底蘊(yùn)。再說到天津和平路商業(yè)街，天津本身具有全國最長的商業(yè)街，其上老式牌匾鄰里，極具傳統(tǒng)韻味。對于天津和平路商業(yè)街的改造，重點(diǎn)在于修復(fù)保護(hù)租借地區(qū)的風(fēng)格明顯、造型優(yōu)美的建筑。對于道路兩側(cè)建筑的墻面和燈光進(jìn)行重新設(shè)計，整個商業(yè)街的布局更加合理，現(xiàn)已成為天津的著名旅游景點(diǎn)，為天津創(chuàng)造商機(jī)，帶來旅游產(chǎn)業(yè)的繁榮。

4　總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計工作，已經(jīng)得到了社會上的高度關(guān)注，并且必須在具體工作的踐行層面上，按照合理化的模式來完成。多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的開展，比較符合當(dāng)下的工作需求，整體上獲得的成就是非常顯著的。目前，不僅是簡單滿足規(guī)模、流量、流程等技術(shù)指標(biāo)，更應(yīng)重視其社會情結(jié)和效應(yīng)，應(yīng)繼續(xù)在多元化商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品設(shè)計方面深入研究，推動商業(yè)的有效發(fā)展，創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

[1]鐘成.開放式獨(dú)棟商業(yè)街區(qū)的建筑設(shè)計探究——以長沙萬博匯項目為例[J].建筑知識：1～2.

[2]梁瑋男，岳鑫.北京三里屯太古里商業(yè)街區(qū)開放空間設(shè)計研究[J].華中建筑，2016，34（09）：131～134.