房地產(chǎn)交易中的風險規(guī)避策略研究

■仇國芳

無棣縣房產(chǎn)行政管理局

在我國的國民經(jīng)濟體系當中，房地產(chǎn)是一個重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，同時與人民群眾的生活息息相關(guān)。但在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，很多人參與到炒房活動中來，市場泡沫的程度也在不斷加大，即便國家出臺了很多的調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)交易中的風險仍舊很難完全規(guī)避。為了實現(xiàn)我國房地產(chǎn)的健康、可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)交易風險規(guī)避策略的選擇，必須從多個角度入手，如法律制度的完善、誠信體系的建設(shè)、交易者風險意識的提高、市場信息體系的完善等，只有不斷的健全和完善房地產(chǎn)市場交易制度，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，才能對交易風險進行有效的規(guī)避。

1 房地產(chǎn)交易風險的主要影響因素

1.1 開發(fā)商欺詐帶來的風險

整體而言，房地產(chǎn)在交易中出現(xiàn)的風險，很大一部分是由開發(fā)商帶來的，尤其是房地產(chǎn)一級市場的交易活動，很多開發(fā)商都參與期房的開發(fā)建設(shè)，購房者在前期履行完相關(guān)義務(wù)后，很多開發(fā)商在利益的誘導下，經(jīng)常做出修改規(guī)劃、占用綠地面積、偷工減料、降低配套建設(shè)標準、延遲交房等損害購房者權(quán)益的事情。同時，有的開發(fā)商在前期也可能會進行很多方面的虛假宣傳，如小區(qū)周邊規(guī)劃，車位免費贈送、物業(yè)費用減免等，由于消費者對房地產(chǎn)專業(yè)知識相對缺乏，對開發(fā)商的很多宣傳盲目信任，所以會面臨被欺騙的較大風險。此外，有的開發(fā)商資質(zhì)不夠，或者面臨資金鏈斷裂的風險，或者后期無法順利通過驗收，業(yè)主在后期可能會面臨無法獲得不動產(chǎn)權(quán)證書的風險。

1.2 房產(chǎn)中介以及從業(yè)人員帶來的風險

隨著我國房地產(chǎn)整體市場規(guī)模的擴大，二手房的交易也開始變得頻繁起來，房產(chǎn)中介以及從業(yè)人員數(shù)量也在不斷增多。二手房交易雖然不像一級市場交易那樣面臨很多的開發(fā)商風險，但是由于一些房產(chǎn)中介缺乏資質(zhì)，從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平相對較低，所以在房產(chǎn)咨詢、價格評估、合同簽約等很多環(huán)節(jié)容易欺騙業(yè)主或購房人員，部分中介和人員也會利用自身對房產(chǎn)專業(yè)知識熟練了解的優(yōu)勢，在委托合同或購房合同中添加一些對交易雙方不利的條款，從而無法做到公平交易，讓委托方的利益遭受一定的損失。例如，有的房產(chǎn)中介利用自己員工做托，做高房價或騙取定金獲得不當收益，或者在服務(wù)過程中超出自身權(quán)限，對委托方盲目承諾，最終讓他們在交易過程中利益受損。

1.3 購房者自身帶來的風險

在購房過程中，由于有的購房者自身缺乏對法律知識、交易規(guī)則和市場行情的了解，所以在購房過程中就無法對潛在的風險進行全面認知和有效規(guī)避。同時，有的購房者本身不具備購房資格或經(jīng)濟實力，卻通過信息資料造假等方式參與房產(chǎn)交易，其后期產(chǎn)生的交易風險也是客觀存在的。

2 房地產(chǎn)交易中的風險規(guī)避策略

2.1 積極構(gòu)建誠信交易機制

針對房地產(chǎn)市場交易中出現(xiàn)的風險和問題，很多是由于單方或多方的不誠信行為造成的，所以為還房地產(chǎn)市場一個誠信交易的市場環(huán)境，在政府部門的指導，通過行業(yè)協(xié)會的促進功能，要積極構(gòu)建誠信交易機制，提高行業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德水準和服務(wù)質(zhì)量，讓他們不斷改進執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度，自覺遵守執(zhí)業(yè)紀律。此外，要對房地產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員進行廉政教、誠信教育，積極發(fā)揮他們的監(jiān)督、審核等服務(wù)職能，加快房地產(chǎn)市場交易誠信機制的建設(shè)進程。

2.2 加強房地產(chǎn)法制建設(shè)

對房地產(chǎn)市場交易風險的規(guī)避，雖然在一定程度上可以依賴道德約束或行業(yè)自律，但是法律手段才是最真實有效的。針對我國房地產(chǎn)發(fā)展進程中不斷涌現(xiàn)的新情況、新問題，國家相關(guān)部門也要對房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)進行持續(xù)性的建設(shè)和完善，同時加大對房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的市場宣傳力度和執(zhí)法力度，提高對房地產(chǎn)市場整治的各項投入，為各項執(zhí)法活動提供完善、科學的法律參考，對不法人員形成一定的法律震懾。

2.3 規(guī)范相關(guān)企業(yè)以及從業(yè)人員的房產(chǎn)交易行為

在房地產(chǎn)市場交易活動中，開發(fā)商、房產(chǎn)中介等企業(yè)組織始終占據(jù)主導地位，很多交易風險都是因為相關(guān)從業(yè)人員的不規(guī)范行為造成的，所以國家將來要重點加強對相關(guān)企業(yè)以及從業(yè)人員市場行為的監(jiān)管，增強他們在房產(chǎn)交易中的法紀意識、誠信意識，讓他們自覺遵守相關(guān)法律、法規(guī)，做到依法交易、誠信交易，不斷塑造自身的良好形象，有效保障各方的利益 。

2.4 完善房地產(chǎn)市場信息體系

為了規(guī)避房地產(chǎn)交易中的風險，國家需要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，能對房地產(chǎn)市場的運行情況、開發(fā)商的市場行為、二手房的交易過程等進行有效的市場監(jiān)督，避免市場虛假信息或市場主體不當行為對房地產(chǎn)交易市場的不良影響，更好的規(guī)避市場信息不對稱的情況，營造出真實、平等、可靠的房產(chǎn)交易信息環(huán)境。如適時披露土地供應(yīng)、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，對市場主體適時進行正確的輿論引導，加強對國家相關(guān)政策的宣傳解讀等。

2.5 重視對購房者的宣傳教育

為了避免買方在房地產(chǎn)交易中因為市場風險的控制不當而陷人被動局面，或者造成無法挽回的經(jīng)濟損失，政府等相關(guān)部門要重視對購房者的宣傳教育工作，如何對開發(fā)商的資質(zhì)或房屋質(zhì)量進行鑒別，如何解決房屋的建設(shè)質(zhì)量以及產(chǎn)權(quán)問題，如何正確、理性的鑒別市場供求信息等。再者，要提高購房者的誠信交易意識，豐富他們的專業(yè)知識，在購買自住住房或投資時一定要理性，切近盲從，對潛在的市場風險要考慮周全等。

3 結(jié)語

總之，在我國房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加強的大背景下，對于房地產(chǎn)交易中的風險規(guī)避提出了更高的要求。所以在未來的一段時間里，我們要積極針對房地產(chǎn)市場交易中存在的各種問題和風險，加強對于相關(guān)法律規(guī)范和交易制度的建設(shè)，積極構(gòu)建誠信交易體系，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)以及購房者的風險意識，讓房地產(chǎn)市場交易的過程更加規(guī)范，從而最大限度的規(guī)避在房地產(chǎn)交易中可能出現(xiàn)的風險，打造良好的房地產(chǎn)交易市場環(huán)境，讓人民群眾可以更好的“安居樂業(yè)”。

參考文獻

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