營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

文/何東華 貴州和禧房地產(chǎn)土地評估事務(wù)有限公司 貴州貴陽 550002

1、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的積極影響

1.1 有利于提高企業(yè)納稅意識

在實施營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門，會加大對相關(guān)票據(jù)的審核力度，審核工作也更加深入、細致，進一步規(guī)范企業(yè)的納稅制度。與此同時，也使房地產(chǎn)企業(yè)更加重視對業(yè)務(wù)工作人員與財務(wù)工作人員稅務(wù)意識以及素質(zhì)的培養(yǎng)，使其實時關(guān)注國家頒布的稅收優(yōu)惠政策，有利于企業(yè)納稅工作的開展?？傊?，實施營改增，有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，對企業(yè)納稅管理工作具有重要的積極影響，同時還可以使企業(yè)內(nèi)外部達成一致的降低稅負這一納稅管理目標。

1.2 有利于企業(yè)實行業(yè)務(wù)整合

在營改增政策實施之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅，均是由財務(wù)部門根據(jù)相應(yīng)單據(jù)負責(zé)報銷的，而采購部門在提供單據(jù)時，并不會對單據(jù)的來源與類別進行區(qū)分，這便極大的增加了財務(wù)部門的工作量，導(dǎo)致工作效率低下。在實施營改增政策之后，企業(yè)財務(wù)部門不再僅根據(jù)單據(jù)進行報銷，而采用了用增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票進行抵扣的報銷方式，此時企業(yè)財務(wù)部門只需審核增值稅發(fā)票，同時企業(yè)業(yè)務(wù)部門必須要為其提供合格的增值稅發(fā)票。簡單來說，營改增的實施，將傳統(tǒng)的稅票重心只在財務(wù)部門，轉(zhuǎn)變成了現(xiàn)在的兩個部門之間的協(xié)調(diào)工作。所以，營改增政策的實施，極大地促進了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的票據(jù)整合。

1.3 能夠避免發(fā)生重復(fù)征稅現(xiàn)象

營業(yè)稅是以企業(yè)的實際銷售額為標準進行征收的，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)成本主要分為土地成本、建安成本以及材料成本等，其中，建安成本與材料成本自身便承擔(dān)著納稅責(zé)任，但在日后征收企業(yè)營業(yè)稅時，二者還要承擔(dān)營業(yè)稅負，導(dǎo)致二次繳稅現(xiàn)象，而增值稅則是按照企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)的增值額實行征稅的。所以，在實施營改增政策后，企業(yè)只在增值環(huán)節(jié)承擔(dān)稅負，材料成本以及建安成本均是以增值稅發(fā)票的形式實行抵扣，極大地降低了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

2、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的消極影響

2.1 對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生負面影響

一方面，在營改增政策實行之前，不動產(chǎn)支付購買所需的價款是全部計入到固定資產(chǎn)當(dāng)中的，但在營改增政策實施之后，購置不動產(chǎn)的價款則必須價稅分離，增值稅的進項稅額便可以實行抵扣，進而使得企業(yè)固定資產(chǎn)的價值受到負面影響。另一方面，增值稅的又一大明顯特點，即利潤表中的價稅[3]。實行營改增政策后，增值稅需要從企業(yè)的營業(yè)收入中剝離，極大地降低了企業(yè)的經(jīng)營收入。除此之外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括人工成本以及原材料成本等，故在實際的經(jīng)營管理過程中，獲取有效增值稅發(fā)票的難度較大，進而容易增加企業(yè)的稅負成本。

2.2 可能會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在計算所得稅時，價內(nèi)稅即為原營業(yè)稅，其可以在計算企業(yè)所得稅時，當(dāng)成營業(yè)稅的稅金予以扣除。但在營改增政策實施之后，增值稅是價外稅。所以，在計算企業(yè)所得稅時無法將增值稅扣除；其次，在實施營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率為11%，極大地縮小了房地產(chǎn)企業(yè)合作公司的選擇余地。同時，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的轉(zhuǎn)移稅負進而價格增高的問題。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，有很大一部分是不可以用增值稅專用發(fā)票實行抵扣的，例如勞務(wù)費等。因此，由于未能進行有效的進項抵扣，再加上稅率的提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅務(wù)增加。

3、應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

3.1 強化票據(jù)管理并完善稅務(wù)籌劃

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須對自身會計核算與納稅受到的營改增的影響進行全面掌握，從而提升納稅籌劃的科學(xué)性，特別是成本稅務(wù)籌劃。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，工程項目一般都會需要耗費大量的資金，同時建設(shè)時間通常較長，企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加強同各個方面的溝通力度，同時必須對全新的稅務(wù)優(yōu)惠政策進行明確；另一方面，企業(yè)經(jīng)營過程中，還應(yīng)當(dāng)將期間分攤應(yīng)用于開發(fā)整個項目的成本中，由此產(chǎn)生的稅負同一次性核算過程中產(chǎn)生的稅負相比更少。

3.2 通過人才培養(yǎng)優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，實施會計核算和納稅的主體是企業(yè)工作人員，他們?nèi)粘９ぷ髦械臉I(yè)務(wù)能力、綜合素質(zhì)同企業(yè)稅務(wù)籌劃的科學(xué)性具有緊密而直接的聯(lián)系。在增值稅當(dāng)中，管理票據(jù)工作的順利開展會促使財務(wù)部門同各個業(yè)務(wù)部門之間共同承擔(dān)稅務(wù)重心，企業(yè)發(fā)展中，必須注重對兩者關(guān)系的有效協(xié)調(diào)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，必須加大對企業(yè)職工納稅義務(wù)的培訓(xùn)力度，并從整體入手，加大對票據(jù)的規(guī)范力度，確保企業(yè)內(nèi)部管理能夠更加有效適應(yīng)營改增政策的需求，從而為自身的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

其次，值得注意的是，在實施營改增的過程中，一定的消極影響將產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的會計報表中，在實施增值稅的過程中，對賬務(wù)的細致化要求更高，因此要求將詳細二級會計科目記錄應(yīng)用于每一個一級會計科目中，同時全面反映申報抵扣環(huán)節(jié)和增值稅產(chǎn)生等內(nèi)容。

總而言之，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現(xiàn)實意義。在實踐中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的具體情況，制定適合企業(yè)實際的籌劃方案，在不增加企業(yè)涉稅風(fēng)險的前提下，實現(xiàn)收益最大化。

[1]李穎.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 [J].財會學(xué)習(xí) ，2016，(22):153-154.

[2]張祝莉.房地產(chǎn)企業(yè)營改增實施過程研究[D].對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2016.

[3]武艷榮.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究[D].延安大學(xué)，2016.

[4]鐘超.營改增下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)應(yīng)對策略分析 [J].財會學(xué)習(xí) ，2016，(08):85.