房地產(chǎn)價值與宜居環(huán)境關(guān)系的思辯

文/唐茂華 湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院 湖南湘潭 411101 王旭紅 湖南財政經(jīng)濟學(xué)院 湖南長沙 410205 陳輝玲 湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院 湖南湘潭 411101

隨著上世紀(jì)八十年代我國土地使用制度改革與住房商品化制度改革，推動房地產(chǎn)市場的建立與發(fā)展, 城市房屋與土地作為財產(chǎn)形式可以流轉(zhuǎn)，越來越為民眾所接受?！胺康禺a(chǎn)”可粗略地理解為“城市房屋與土地視為財產(chǎn)”，房屋視為財產(chǎn)，即“房產(chǎn)”；土地視為財產(chǎn)即“地產(chǎn)”，兩者合二為一，即“房地產(chǎn)”。 “房產(chǎn)”，即可視作財產(chǎn)形式流轉(zhuǎn)的房屋，是用來交換的勞動產(chǎn)品，它是商品，我們不難理解；但“地產(chǎn)”，即可視作財產(chǎn)形式流轉(zhuǎn)的土地，土地不完全是勞動產(chǎn)品，更多的是資源，所以“地產(chǎn)”，作為可流轉(zhuǎn)的土地財產(chǎn)，因不完全是用來交換的勞動產(chǎn)品（商品是用來交換的勞動產(chǎn)品），所以地產(chǎn)只能視為一種特殊的商品。房隨地走，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)有機結(jié)合而形成，房地產(chǎn)也只能視為一種特殊的商品。“房地產(chǎn)”作為一種特殊的商品，土地資源的稀缺性和不可移動性決定了其特有的價值形成內(nèi)容和價值衡量標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)商品的價值不能以簡單的社會勞動消耗來計算，其價值中包含人類的高級勞動、藝術(shù)創(chuàng)造和對自然資源的索取等。

1、房地產(chǎn)價值影響因素探析

一般商品的價值，是由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間決定的，即成本價值論或勞動價值論；商品價值僅僅考慮社會勞動消耗，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還要考慮商品的效用，即商品的價值與其效用有關(guān)，即效用價值論。土地作為不可再生資源，決定了房地產(chǎn)只能視為一種特殊的商品，從而決定了房地產(chǎn)價值的特殊性，房地產(chǎn)商品的價值不能以簡單的社會勞動消耗來計算，其價值中包含人類的高級勞動、藝術(shù)創(chuàng)造和對自然資源的索取等。

1.1 房地產(chǎn)價值特性探析

隨著上世紀(jì)八十年代我國土地使用制度改革與住房商品化制度改革，推動房地產(chǎn)市場的建立與發(fā)展,城市房地產(chǎn)作為可以流轉(zhuǎn)的商品越來越為公眾所接受。人們對房地產(chǎn)商品的價格問題日趨重視。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)商品價值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格的形成，是房地產(chǎn)商品的效用、相對稀缺性以及人們對房地產(chǎn)商品的有效需求三方面相互作用的結(jié)果。房地產(chǎn)商品的效用是指人們因占有、使用房地產(chǎn)而得到欲望的滿足程度。房地產(chǎn)商品的效用是房地產(chǎn)商品價格形成的先決條件。當(dāng)然，光有效用，如沒有有效需求和稀缺性，也不能形成房地產(chǎn)商品價格。土地是不可再生資源, 數(shù)量有限, 所以稀缺性很高。房地產(chǎn)具有效用和相對稀缺性即會產(chǎn)生價值, 但這并不意味著能直接以價格表現(xiàn)出來。要使房地產(chǎn)價格成為現(xiàn)實, 還必須具有現(xiàn)實的購買力, 即存在有效需求。這些是房地產(chǎn)價值與價格產(chǎn)生的基本道理。

房地產(chǎn)價格由房屋建筑物價格和地產(chǎn)價格兩者統(tǒng)一構(gòu)成, 不可分離，是房地產(chǎn)價值和地租資本化的綜合價值的貨幣表現(xiàn)。房屋建筑物是勞動產(chǎn)品，具有勞動價值。但土地作為不可再生資源,一般不表現(xiàn)為勞動產(chǎn)品，是一種特殊的商品，數(shù)量有限, 稀缺性很高，其價值是由土地的稀缺性和效用形成的。所以借助勞動價值論來探究房地產(chǎn)商品的價值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，須借助效用價值論與輻射價值論，特別是輻射價值論。有學(xué)者認(rèn)為，土地價值輻射論主要指未凝結(jié)過人類勞動的土地，包含有從相鄰?fù)恋厣戏e累的社會勞動所輻射或者說轉(zhuǎn)移過來的價值量，且同凝結(jié)了人類勞動的相同使用價值的土地相比，也應(yīng)具有相同的價值。也有學(xué)者將其表述為：“建設(shè)所產(chǎn)生的功能會擴散到相鄰?fù)恋?、周圍土地或更遠(yuǎn)的土地，使它們的經(jīng)濟效益提高。”

據(jù)上，理論界一般將房地產(chǎn)商品價值總結(jié)為由實物價值、權(quán)益價值和區(qū)位價值三者構(gòu)成。房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修，土地的形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。

1.2 房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)價值由實物價值、權(quán)益價值和區(qū)位價值三者構(gòu)成。我們不妨將房地產(chǎn)商品價值支撐或影響因素詮釋為實物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素三個方面。價格、價值與區(qū)位密切相關(guān)幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。西方認(rèn)為投資房地產(chǎn)的三大秘訣，第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位，“l(fā)ocation，location and location”。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。區(qū)位影響甚至決定房地產(chǎn)價值，這是房地產(chǎn)價值所獨有，也是所特有。區(qū)位是什么？區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。房地產(chǎn)的空間位置是什么？房地產(chǎn)的空間位置可從房地產(chǎn)的坐落、交通、環(huán)境(包括自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境、景觀等)和配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等4個方面來認(rèn)識。但究其核心，房地產(chǎn)的空間位置即是房地產(chǎn)的環(huán)境。環(huán)境是作用于一事物或一物體全部外部力量之和?？梢哉f區(qū)位影響甚至決定房地產(chǎn)價值，也即房地產(chǎn)的空間位置影響甚至決定房地產(chǎn)價值，也即房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價值。

投資房地產(chǎn)的三大秘訣，第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位影響甚至決定房地產(chǎn)價值，也即房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價值，所以兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)的環(huán)境狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。所以，僅僅借助勞動價值論來探究房地產(chǎn)價值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，須借助效用價值論與輻射價值論，特別是輻射價值論，方能詮釋房地產(chǎn)的環(huán)境價值。

2、建筑風(fēng)水視角宜居環(huán)境探析

據(jù)上，房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價值，所以對房地產(chǎn)環(huán)境的分析與評判，是做好房地產(chǎn)估價工作的核心所在。筆者曾在《房地產(chǎn)估價與實用建筑風(fēng)水關(guān)系思辯》一文中提到，科學(xué)、周全勘測、分析、考量估價對象區(qū)位、內(nèi)外部環(huán)境，是做好房地產(chǎn)估價工作的重中之重，是確保估值結(jié)果的科學(xué)性、公信力的首要保障；當(dāng)前房地產(chǎn)估價咨詢服務(wù)對房地產(chǎn)商品價值支撐因素的考量，沒有從建筑風(fēng)水的角度，全面考量估價對象的區(qū)位、內(nèi)外部環(huán)境的和諧，與現(xiàn)實需要相比存在局限性；按照文化傳承與專業(yè)應(yīng)用并重，不囿于流派，理實一體，學(xué)悟并舉，尊重習(xí)俗，敬畏公序良俗研習(xí)與應(yīng)用風(fēng)水的理念，房地產(chǎn)估價專業(yè)人士在估價技術(shù)咨詢服務(wù)中，把建筑風(fēng)水作為房地產(chǎn)商品價值支撐因素考量，是現(xiàn)實需要也是切實可行的，具有一定的必要性。

2.1 建筑風(fēng)水與宜居環(huán)境關(guān)系的思辨

建筑風(fēng)水與造園學(xué)、營造學(xué)同為我國古代傳統(tǒng)建筑的三大理論之一，倡導(dǎo)人與自然的和諧。視為風(fēng)水學(xué)運用典例的皇家園林，雖為人工開鑿，卻宛若天成，與自然渾然一體。古人面對大自然弱肉強食、物競天擇的威脅，深知天人合一的哲理，用“道法自然”、“天、地、人合一”這樣的字句警示后人，要和諧的與自然界相處。王勃《滕王閣序》佳句“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”，成天、地、人合一、建筑與自然和諧、宜居環(huán)境千古絕唱。昭示我們要審慎的考察、了解自然環(huán)境、順應(yīng)自然、才能羸得最佳的天時、地利與人和，達到天人合一的宜居環(huán)境、至善境界。

現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)已在傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)的基礎(chǔ)上，與各門現(xiàn)代自然科學(xué)嫁接與整合。如地球物理學(xué)與風(fēng)水、水文地質(zhì)學(xué)與風(fēng)水、環(huán)境景觀學(xué)與風(fēng)水、生態(tài)建筑學(xué)與風(fēng)水、宇宙星體學(xué)與風(fēng)水、氣象學(xué)與風(fēng)水、磁場方位與風(fēng)水、人體生命信息學(xué)與風(fēng)水等，都是現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)與現(xiàn)代自然科學(xué)的嫁接與整合。筆者藉此提出，按照文化傳承與專業(yè)應(yīng)用并重，不囿于流派，理實一體，學(xué)悟并舉的理念，要求房地產(chǎn)估價專業(yè)人士在估價技術(shù)咨詢服務(wù)中，研習(xí)與體悟建筑風(fēng)水形勢、建筑風(fēng)水氣場、建筑風(fēng)水兇煞等，踐行房地產(chǎn)項目風(fēng)水策劃價值、園林風(fēng)水價值、裝飾風(fēng)水價值等，學(xué)習(xí)、傳承、發(fā)揚、應(yīng)用博大精深的我國傳統(tǒng)建筑風(fēng)水文化的同時，科學(xué)評判與分析房地產(chǎn)環(huán)境的宜居性及對房地產(chǎn)價值的影響與決定作用。

人類居住地的區(qū)位環(huán)境不外乎二個方面的內(nèi)容，即和人具有互動影響的自然環(huán)境和社會條件。人類是環(huán)境的產(chǎn)物，環(huán)境是構(gòu)成人類生存和發(fā)展的基本條件，人類又是環(huán)境的改造者，通過社會的生產(chǎn)活動來利用和改造環(huán)境，使其更適合人類的生存和發(fā)展，人類同環(huán)境之間是相互作用、相互制約的一種動態(tài)關(guān)系。隨著社會經(jīng)濟、文化的發(fā)展,房地產(chǎn)不再是滿足避風(fēng)、遮雨、保溫等功能即可，城市房地產(chǎn)已逐步上升為一種與文化、環(huán)境相融合的復(fù)合型消費,開發(fā)商做住宅開發(fā)，不再是簡單建房，而發(fā)展成為一種居住文化開發(fā)。如從中國明清的私家園林到國外的私家莊園、別墅,這一切都反映了人類對居住環(huán)境的深層次的追求，在功能滿足的情況下更努力尋求與自然的交合,與文化的交流。隨著現(xiàn)代社會文明的不斷進步發(fā)展,人類對居住環(huán)境所要求的外部因素更進一步擴展。綜合起來，城市居民對居住環(huán)境不滿意之處集中在綠化環(huán)境、噪聲干擾、垃圾管理、居住安全等方面上。居住環(huán)境大致包含交通環(huán)境、商業(yè)購物環(huán)境、文化教育環(huán)境、綠化生態(tài)環(huán)境、治安服務(wù)環(huán)境等。但這些還只是建立在人們對居住地基本物質(zhì)生活條件的認(rèn)識上，不能反映人對精神文化的深層次追求。居住環(huán)境中有無優(yōu)秀的文化教育機構(gòu)，有無安靜清潔的生活環(huán)境，有無優(yōu)美的綠化休閑空間和活動場地等等都成為購房者是否購房的考慮因素，顯然人們對居住環(huán)境提出了更高的精神要求。人們向往舒適、文明、高尚的居住環(huán)境，追求居住環(huán)境能滿足家庭感、安全感、文化感和成就感等。居住地的人民生活狀況,是物理的、`化學(xué)的、生物的、社會的、文化的、技術(shù)的和各種動態(tài)過程及其相互作用的綜合反映。當(dāng)前，人們對居住環(huán)境精神文化、綠色生態(tài)等深層次的需求，與建筑風(fēng)水所強調(diào)的天、地、人合一、建筑與自然和諧、宜居環(huán)境一脈相承。所以，建筑風(fēng)水視角評判與分析房地產(chǎn)環(huán)境的宜居性及對房地產(chǎn)價值的影響與決定作用，既是一種文化傳承，也是一種創(chuàng)新，是房地產(chǎn)估價與實用建筑風(fēng)水的嫁接，具有相應(yīng)的實用性與公信力。

2.2 建筑風(fēng)水視角在房地產(chǎn)環(huán)境評判與分析中的導(dǎo)向地位

風(fēng)水深深植根于我國傳統(tǒng)文化，我國是世界上公認(rèn)的風(fēng)水起源地，風(fēng)水學(xué)是一種極具特色的文化現(xiàn)象。隨著建筑科學(xué)與生態(tài)環(huán)境學(xué)的同步發(fā)展,國際上又從新的角度審視建筑風(fēng)水與宜居環(huán)境所具的科學(xué)性,風(fēng)水學(xué)這門古老學(xué)科又煥發(fā)出新的活力。可以說建筑風(fēng)水是研究建筑與自然環(huán)境關(guān)系的一門學(xué)問?，F(xiàn)代科學(xué)中同風(fēng)水關(guān)系比較密切的學(xué)科包括地理學(xué)、環(huán)境學(xué)和建筑學(xué)，實際生活中應(yīng)用風(fēng)水最多的，可能還是建筑。所以筆者認(rèn)為建筑風(fēng)水與宜居環(huán)境一脈相承，是一個問題的兩個方面，目的一致，“以人為本”，打造“宜居環(huán)境”，建設(shè)“和諧社會”。

誠然建筑風(fēng)水已成為當(dāng)今房地產(chǎn)界一大熱點。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)至今，風(fēng)水走進了開發(fā)商的視野，更是走進了客戶的心坎。風(fēng)水與房地產(chǎn)有一個共通點，都強調(diào)“以人為本”，打造“宜居環(huán)境”，建設(shè)“和諧社會”。比如一個樓盤，通過風(fēng)水的整體策劃，藏風(fēng)聚氣，地潤天和，樓盤與自然達到和諧統(tǒng)一，房地產(chǎn)商的開發(fā)過程順利進行，住戶入住后也感平安吉祥如意。但不盡人意的是，由于市場經(jīng)濟的利益驅(qū)動，城市建設(shè)、樓盤開發(fā)規(guī)劃更多的是考慮土地的使用率，追求建筑面積的最大化、利益的最大化，對天地自然毫無敬畏，巧取豪奪，忽略對自然、生態(tài)的破壞會遭天譴，否定建筑風(fēng)水所強調(diào)人與自然和諧的科學(xué)哲理。當(dāng)前城市用地在利益的驅(qū)動下，過度無序開發(fā)，生態(tài)破壞嚴(yán)重，生活在城市中的人們，感受不到現(xiàn)代建筑為我們帶來的美與舒適，感受到的卻是一種壓抑與不安，矛盾與浮躁充斥內(nèi)心，鄰里沖突，有的鄰居都互不相認(rèn)，政府與民眾矛盾沖突也不乏存在，筆者認(rèn)為這些現(xiàn)象與當(dāng)前人居環(huán)境的不和諧有著密切的關(guān)系。

建筑風(fēng)水是研究建筑與自然環(huán)境關(guān)系的一門學(xué)問。建筑風(fēng)水是使人們與環(huán)境和諧的藝術(shù)，是一門特別的建筑藝術(shù)。如:“風(fēng)水”理論中所講的“負(fù)陰抱陽”的最佳住宅選址,實際上就是一南面臨水,背后靠山。南面臨水就可以取得良好的日照,接受夏日的南風(fēng),獲得豐沛的水源,并通過水路得到方便的外界聯(lián)系；背后靠山,就可獲得豐富的燃料資源,且能遮擋冬日的寒氣。這種理想的選址不但可獲得良好的小氣候的調(diào)節(jié),也可盡攬山水之色?，F(xiàn)代西方學(xué)者稱我國的風(fēng)水學(xué)為:通過選擇合適的時間與地點,使人與大地和諧相處,取得最大利益、安寧和繁榮的藝術(shù)?，F(xiàn)實中,中國古建筑群的規(guī)劃建造乃至今天的港、澳、臺地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建造無不體現(xiàn)“風(fēng)水”建筑的特點。所以說,居住區(qū)區(qū)位環(huán)境的研究在我國有著悠久的歷史文化背景和現(xiàn)實基礎(chǔ),開展此方面的研究有助于我們傳承和發(fā)揚民族文明,體現(xiàn)我們的民族特色和文化底蘊,改善我們的生活條件,是歷史的延續(xù),人類文明不斷發(fā)展的象征。

隨著城鎮(zhèn)居民物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，人們對精神文化生活的追求也在不斷提高，單一追求功能和質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將難以適應(yīng)社會發(fā)展的要求。按照文化傳承與專業(yè)應(yīng)用并重，不囿于流派，理實一體，學(xué)悟并舉的理念，研習(xí)、體悟與應(yīng)用建筑風(fēng)水，強調(diào)建筑風(fēng)水視角在房地產(chǎn)環(huán)境評判與分析中的導(dǎo)向地位，優(yōu)化利用區(qū)位環(huán)境，得以人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展，是社會文明進步的體現(xiàn)，是人類回歸自然的象征，我們應(yīng)對其加以重視，并做出深層次的研究。

3、房地產(chǎn)價值與宜居環(huán)境關(guān)系的思辯

環(huán)境是作用于一事物或一物體全部外部力量之和，環(huán)境是資源；綠水青山即是金山銀山，環(huán)境是有價值的,不能被無償使用,消費者在購買房地產(chǎn)的同時也購買了環(huán)境。房地產(chǎn)商品的特殊性，決定了房地產(chǎn)價值的特殊性，房地產(chǎn)價值不能以簡單的社會勞動消耗來計算，其價值中包含人類的高級勞動、藝術(shù)創(chuàng)造和對自然資源的索取等。房地產(chǎn)價值由實物價值、權(quán)益價值和區(qū)位價值三者構(gòu)成。房地產(chǎn)價值支撐或影響因素可詮釋為實物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素三個方面。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位環(huán)境狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。房地產(chǎn)價格的形成，是房地產(chǎn)商品的效用、相對稀缺性以及人們對房地產(chǎn)商品的有效需求三方面相互作用的結(jié)果。由于區(qū)位環(huán)境價值的存在，所以借助勞動價值論來探究房地產(chǎn)商品的價值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，須借助效用價值論與輻射價值論，特別是輻射價值論。土地價值輻射論主要指未凝結(jié)過人類勞動的土地，包含有從相鄰?fù)恋厣戏e累的社會勞動所輻射或者說轉(zhuǎn)移過來的價值量，且同凝結(jié)了人類勞動的相同使用價值的土地相比，也應(yīng)具有相同的價值。也有學(xué)者將其表述為：“建設(shè)所產(chǎn)生的功能會擴散到相鄰?fù)恋?、周圍土地或更遠(yuǎn)的土地，使它們的經(jīng)濟效益提高?！笨傊?，房地產(chǎn)的環(huán)境影響甚至決定房地產(chǎn)價值。

人居環(huán)境是人們追求生活質(zhì)量的必然結(jié)果；具備什么樣的條件,才算得上宜居的人居環(huán)境?目前尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。簡單的理解，宜居即指經(jīng)濟、文化、自然環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展,人居環(huán)境優(yōu)美,能夠滿足居民對于物質(zhì)、精神、生態(tài)文明等的需求,適合人類居住、工作、生活的地方。選擇優(yōu)雅的居住環(huán)境,是人類聚落定居時就開始意識到的,早期人類的聚居強調(diào)依山傍水,應(yīng)該說是一種依賴天然物質(zhì)條件和貼近生存地的自然屬性。今天,現(xiàn)代科學(xué)的進步和發(fā)展,使人們的居住生活距離原本賴以生存的自然越來越遠(yuǎn),但人們那種天性中固有的對自然的向往卻變得越來越強烈，我們的房地產(chǎn)開發(fā)更多的是在“賣山賣水”。區(qū)位環(huán)境對房地產(chǎn)價值的影響隨人們物質(zhì)文化生活水平的提高日益明顯,居住區(qū)區(qū)位環(huán)境的優(yōu)劣也隨著住宅建造質(zhì)量的日趨完善而成為人們選擇房時的主導(dǎo)因素。

“建筑風(fēng)水”學(xué)說是我國古代關(guān)于建筑環(huán)境規(guī)劃與設(shè)計的一門學(xué)問，表現(xiàn)出樸素的整體觀和系統(tǒng)觀,對我國古代建筑,尤其是對住宅建筑產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響?？梢哉f“建筑風(fēng)水”理論就是我國最早研究環(huán)境對建筑影響的成果,我國的“風(fēng)水”理論強調(diào)人與自然、人造環(huán)境系統(tǒng)與自然的密切結(jié)合。所以，建筑風(fēng)水視角評判與分析房地產(chǎn)環(huán)境的宜居性及對房地產(chǎn)價值的影響與決定作用，既是一種文化傳承，也是一種創(chuàng)新，是房地產(chǎn)估價與實用建筑風(fēng)水兩門學(xué)問的嫁接，具有相應(yīng)的實用性與公信力。進而房地產(chǎn)估價專業(yè)人士在估價技術(shù)咨詢服務(wù)中，把建筑風(fēng)水作為房地產(chǎn)商品價值支撐因素考量，是現(xiàn)實需要也是切實可行的，具有一定的必要性。

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