運(yùn)用社會(huì)信用體系建設(shè)規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的探索

文/商振東 大連市國(guó)土資源和房屋信息中心 遼寧大連 116000

近年來，城鎮(zhèn)化將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴(kuò)大。對(duì)于新畢業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城農(nóng)民工等消費(fèi)能力有限的群體，租房居住是解決居住需求的主要途徑，房屋租賃市場(chǎng)為解決居民居住問題、維持社會(huì)穩(wěn)定、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。在黨的第十九次代表大會(huì)上，習(xí)近平總書記明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重大課題，面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

1、房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀和問題

房屋租賃市場(chǎng)解決了流動(dòng)人口的絕大多數(shù)居住需求，目前我房屋租賃管理側(cè)重于行政管理、行業(yè)自律和技術(shù)手段等方面，如北京市政府建立公共租賃平臺(tái)，成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)閑置房屋用于出租，增加租賃房屋供給，緩解供求矛盾。上海在全國(guó)率先出臺(tái)房屋租賃最低面積不得低于6平方米，為群租行為的界定提供了依據(jù)。深圳推出“三區(qū)聯(lián)動(dòng)、四位一體、五員捆綁”長(zhǎng)效管理機(jī)制，將行政管理多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制發(fā)揮到極致。廣州建立房屋租賃參考價(jià)定期發(fā)布制度，為平抑市場(chǎng)租金提供了參考。

在房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展壯大的同時(shí)，相應(yīng)的問題和隱患逐漸顯現(xiàn)。由于租賃行為具有較強(qiáng)的分散性、個(gè)別性和隱蔽性，房屋租賃形式多樣、交易關(guān)系復(fù)雜，這些特點(diǎn)為城市房屋租賃管理和社會(huì)綜合治理增添了難度。一是備案管理缺乏規(guī)范性、權(quán)威性、效用性。大多城市采用租賃登記備案制度管理房屋租賃市場(chǎng)，但是大多數(shù)租賃當(dāng)事人納稅意識(shí)差，尤其是住宅類租賃一般都不會(huì)主動(dòng)到管理部門辦理備案登記，甚至許多房屋中介機(jī)構(gòu)為了獨(dú)享信息，有意識(shí)的隱瞞租賃當(dāng)事人房屋租賃事實(shí)。另一方面，現(xiàn)有的法律、法規(guī)中沒有明確規(guī)定備案有何利益可得，從現(xiàn)實(shí)的生活中居民也感覺不到備案對(duì)自身的好處，租賃房備案沒有任何的激勵(lì)措施，無(wú)法調(diào)動(dòng)人們的積極性。二是房屋租賃產(chǎn)生的糾紛日益增多，社會(huì)隱患嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在承租人、出租人和中介機(jī)構(gòu)的失信違約行為，具體包括（1）承租人不履行合同，長(zhǎng)期拖欠租金；（2）出租人單方面縮短租期或提高租金價(jià)格；（3）中介機(jī)構(gòu)提供虛假房源或隱瞞房源；（4）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛；（5）不簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛；（6）專業(yè)市場(chǎng)欠租金戶聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。在房屋租賃市場(chǎng)需求量與供應(yīng)量都較龐大的背景下，整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)亟待更為規(guī)范有效的管理。

2、社會(huì)信用體系建設(shè)為房屋租賃管理提供新思路

繼黨的十八大提出“加強(qiáng)政務(wù)誠(chéng)信、商務(wù)誠(chéng)信、社會(huì)誠(chéng)信和司法公信建設(shè)”之后，黨的十九大報(bào)告中再次提出“推進(jìn)誠(chéng)信建設(shè)，強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任意識(shí)”，黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人習(xí)近平同志多次強(qiáng)調(diào)“推進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)，讓失信者寸步難行”。社會(huì)信用體系是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和社會(huì)治理體制的重要組成部分。它以法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和契約為依據(jù)，以健全覆蓋社會(huì)成員的信用記錄和信用基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，以信用信息合規(guī)應(yīng)用和信用服務(wù)體系為支撐，以樹立誠(chéng)信文化理念、弘揚(yáng)誠(chéng)信傳統(tǒng)美德為內(nèi)在要求，以守信激勵(lì)和失信約束為獎(jiǎng)懲機(jī)制，目的是提高全社會(huì)的誠(chéng)信意識(shí)和信用水平[1]。在國(guó)務(wù)院發(fā)布的《社會(huì)信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要》（2014—2020年）中關(guān)于中介行業(yè)和自然人信用建設(shè)要求“建立完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的信用記錄和披露制度，并作為市場(chǎng)行政執(zhí)法部門實(shí)施信用分類管理的重要依據(jù)”和“建立完善自然人在經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)中的信用記錄，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)自然人信用記錄全覆蓋?！蹦壳霸谖覈?guó)的金融行業(yè)、個(gè)人信貸領(lǐng)域社會(huì)信用體系建設(shè)做得最好，具體表現(xiàn)在個(gè)人征信報(bào)告已成為公民信用記錄的最重要載體。隨著社會(huì)對(duì)信用理念的逐步重視，社會(huì)信用體系建設(shè)將深入到各個(gè)行業(yè)。

失信懲戒機(jī)制是社會(huì)信用系統(tǒng)正常發(fā)揮作用的保障，失信懲戒機(jī)制以信用記錄為基礎(chǔ)，通過合法采集和公開失信企業(yè)和個(gè)人的不良記錄，將交易雙方中失信方與守信方二者之間的矛盾，激化成為失信方與全社會(huì)的矛盾，通過主動(dòng)打擊失信行為，并動(dòng)員社會(huì)各界共同建立信用信息社會(huì)聯(lián)防，使得失信者承擔(dān)應(yīng)有的失信成本[2]。將出租人、承租人和房屋中介在房屋租賃過程的行為活動(dòng)納入社會(huì)信用體系建設(shè)，政府管理部門通過公示失信人信息、打擊失信行為、保障守信人權(quán)益、約束失信中介市場(chǎng)行為、正面表彰并激勵(lì)守信主體等舉措，利用“守信激勵(lì)、失信懲戒”聯(lián)動(dòng)機(jī)制增強(qiáng)政府部門對(duì)房屋租賃市場(chǎng)管理力度，使社會(huì)信用體系成為行政管理、行業(yè)自律和技術(shù)手段的有效補(bǔ)充，對(duì)于規(guī)范和培育房屋租賃市場(chǎng)意義重大。具體做法包括：

（1）廣泛宣傳，樹立意識(shí)。通過政府正面宣傳，讓廣大民眾認(rèn)識(shí)到，通過房屋租賃登記備案將房屋租賃行為納入社會(huì)信用體系，有益于保障租房人、承租人的自身權(quán)益。讓房屋中介機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)到通過政府管理部門的社會(huì)信用體系的考核，得到守信表彰對(duì)自身企業(yè)的推廣好處巨大。

（2）搭建平臺(tái)，便民利民。政府主導(dǎo)，統(tǒng)一搭建房屋租賃備案管理平臺(tái)，利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，方便出租人、承租人或者中介機(jī)構(gòu)工作人員隨時(shí)隨地上傳租賃合同信息，并實(shí)現(xiàn)房源信息認(rèn)證，實(shí)時(shí)網(wǎng)上租賃登記備案。租賃備案合同為后續(xù)糾紛仲裁提供依據(jù)。

（3）健全法制，公平仲裁。對(duì)于房屋租賃過程中產(chǎn)生的各類糾紛，政府管理部門依據(jù)相關(guān)法規(guī)，制定細(xì)則，明確責(zé)任，通過規(guī)范房屋租賃合同示范文本的方式將各種違約責(zé)任細(xì)則告知公眾?；I建引入第三方租賃糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，對(duì)于無(wú)法協(xié)商解決的租賃糾紛依法仲裁，逐步規(guī)范和凈化房屋租賃市場(chǎng)。

(4）信用記錄公示，懲戒失信、激勵(lì)守信。對(duì)于在房屋租賃過程中發(fā)生的失信行為，如提供虛假房源、惡意拖欠租金等違約行為納入企業(yè)或個(gè)人信用記錄，政府管理部門通過信息公示、建立黑名單等失信懲戒措施對(duì)其實(shí)施懲戒。同時(shí)對(duì)備案量大、投訴少的中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人納入守信主體，由政府部門加大對(duì)守信行為的表彰和宣傳力度，對(duì)誠(chéng)信企業(yè)和模范個(gè)人給予表彰，通過新聞媒體廣泛宣傳，營(yíng)造守信光榮的輿論氛圍。

社會(huì)信用體系建設(shè)是全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理的重要手段。將社會(huì)信用體系建設(shè)引入房屋租賃市場(chǎng)的管理范疇是對(duì)現(xiàn)有政府管理手段的有益補(bǔ)充，有利于規(guī)范和整頓市場(chǎng)秩序、改善市場(chǎng)信用環(huán)境、降低交易成本、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過培育社會(huì)各界在房屋租賃領(lǐng)域樹立和重視契約意識(shí)、守信意識(shí)，也有利于社會(huì)信用體系在全社會(huì)的形成和發(fā)展，提高全社會(huì)誠(chéng)信意識(shí)和信用水平、改善經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行環(huán)境，廣泛形成守信光榮、失信可恥的濃厚氛圍，使誠(chéng)實(shí)守信成為全民的自覺行為規(guī)范。

[1]社會(huì)信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要（2014—2020年）[Z].2014(06).

[2]吳晶妹.信用管理師（基礎(chǔ)知識(shí)）[J].中國(guó)勞動(dòng)社會(huì)保障出版社，2015(01)：22-23.