不動(dòng)產(chǎn)抵押登記問題研究

文/丁永杰 新疆博樂市國土資源局 新疆博樂 833400

在我國實(shí)際情況中，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須經(jīng)過在政府的專門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)中進(jìn)行登記才具有效力，所以登記在不動(dòng)產(chǎn)抵押過程中承擔(dān)的舉足輕重的作用。而在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中的登記這一重要環(huán)節(jié)，政府作為主力扮演著重要角色。研究政府在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中的問題，有助于更好的理解國家經(jīng)濟(jì)市場交易的正常運(yùn)作，更好的從政府監(jiān)管方面出發(fā)研究政府體制在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)該起的作用，有助于政府自身體制建設(shè)的革新和探索政府自身角色的轉(zhuǎn)變，有利于市場經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定進(jìn)步。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

根據(jù)中國《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行規(guī)定》的規(guī)定,中國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為國家機(jī)關(guān),因此不動(dòng)產(chǎn)登記行為具體國家行政行為?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定,"不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法記錄不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和其他法定事項(xiàng)在房地產(chǎn)登記簿中的行為"。同時(shí),還規(guī)定了房地產(chǎn)登記的權(quán)利:集體土地所有權(quán),房屋等建筑物,結(jié)構(gòu)所有權(quán),森林,森林所有權(quán),耕地,林地,草地等土地承包權(quán),建設(shè)用地使用權(quán),宅基地使用權(quán)權(quán)利,海洋使用權(quán),抵押,以及法律要求的其他不動(dòng)產(chǎn)。

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押的概念

不動(dòng)產(chǎn)抵押是不動(dòng)產(chǎn)登記所包含的權(quán)利之一。它指的是不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保進(jìn)行抵押,是抵押的一種形式,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)特殊屬性,抵押人不轉(zhuǎn)讓擁有的對(duì)象可以達(dá)到相應(yīng)的目的,法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《物權(quán)法》規(guī)定,抵押在登記時(shí)確定。不動(dòng)產(chǎn)抵押沒有經(jīng)過登記，抵押不發(fā)生效力。抵押是抵押權(quán)人優(yōu)先擔(dān)保的權(quán)利。所謂優(yōu)先權(quán)是指在同一財(cái)產(chǎn)中存在多種權(quán)利時(shí),權(quán)利人可以排除其他所有權(quán)利,財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受到補(bǔ)償,在其自身權(quán)利實(shí)現(xiàn)前,其他權(quán)利持有人無權(quán)行使權(quán)利。抵押登記后,抵押權(quán)人可以對(duì)抗所有第三人。不動(dòng)產(chǎn)包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則根據(jù)登記模式提出了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的分類：可不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)初始登記、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)變更登記、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記等。從抵押貸款的類型可以分為:(1)一般房地產(chǎn)抵押，指的是擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán),房地產(chǎn)抵押貸款給債權(quán)人的行為。在債務(wù)人未能履行當(dāng)事人商定的到期債務(wù)或抵押權(quán)人發(fā)生的情況下,債權(quán)人有權(quán)優(yōu)先考慮房地產(chǎn);(2)建造中的抵押貸款是指抵押人繼續(xù)建設(shè)中的建設(shè)資金的抵押貸款。(3)預(yù)購房地產(chǎn)貸款抵押是指在購買房地產(chǎn)時(shí)，只支付首期費(fèi)用,剩余部分向銀行貸款抵押支付，并將房地產(chǎn)抵押給銀行以獲取貸款的一種抵押方式。

3、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記存在的問題

3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一的銜接不順暢

在我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之前,我國的不動(dòng)產(chǎn)是由不同的登記機(jī)構(gòu)依據(jù)不同的法律和行政法規(guī),發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。同一建筑物上的房屋和土地同時(shí)抵押時(shí)，由于房屋和土地由不同部門管理,需分別到不同的管理部門分別辦理抵押登記手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度確立后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由不同的登記部門分頭管理，到集中在一個(gè)登記機(jī)關(guān)辦理，登記機(jī)關(guān)逐步統(tǒng)一。但是在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的過程中，在具體實(shí)踐中各個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還存在登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一的銜接不順暢的現(xiàn)象，也就是說在新舊政策的接替中，舊的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)比如說房產(chǎn)登記部門和土地登記登記部門向新的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能轉(zhuǎn)變、機(jī)構(gòu)合并的過程中，合并時(shí)存在登記部門職責(zé)不清、合并前的登記部門因?yàn)槔鏇_突很難合并，人員合并劃分艱難，人員相互推諉現(xiàn)象發(fā)生，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)合并過程中，人力、物力、財(cái)力等方面都存在合并前數(shù)據(jù)混亂，合并后混淆不清等現(xiàn)象，同時(shí)合并中存在人員臃腫，崗位職責(zé)劃分不順暢，合并前原崗位工作人員對(duì)合并后劃分崗位不滿意等各種情況的發(fā)生。

3.2 對(duì)登記信息平臺(tái)建設(shè)和公示制度建設(shè)不完善

1）登記信息平臺(tái)的建設(shè)不完善

各個(gè)相關(guān)政府登記部門根據(jù)不同職能,分別行使登記職權(quán),各個(gè)部門登記的信息缺乏有效的共享體系,導(dǎo)致交易的當(dāng)事人很難了解辦理登記的程序文件和各種特殊情況的處理,也不能使交易的當(dāng)事人通過公示全面了解物權(quán)的真實(shí)情況,妨礙國家掌握物權(quán)的基本狀況,從而使交易申請(qǐng)人其不能掌握物權(quán)上是否存在負(fù)擔(dān)等信息,增加了交易成本，也造成了實(shí)踐中的一些欺詐案件。雖然物權(quán)法規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料,但由于缺少統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng),各登記信息散落于不同的登記機(jī)構(gòu),《物權(quán)法》和相關(guān)法律也未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息資料查詢的內(nèi)容、方式以及公開化程度做出具體規(guī)定,因此在不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢環(huán)節(jié)存在諸多不便,不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)際上并沒有很好地發(fā)揮公示作用。

2）公示制度建設(shè)不完善

我國的不動(dòng)產(chǎn)登記存在公示體系分散、公示制度存不統(tǒng)一、不及時(shí)、不全面、不公開的問題一是不動(dòng)產(chǎn)登記程序與規(guī)范公示不足。我國不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中對(duì)登記程序和登記規(guī)范的相應(yīng)信息，向大眾的公開不足，很多客戶常常對(duì)登記程序和登記規(guī)范不了解，導(dǎo)致辦理抵押登記過程中出現(xiàn)各種材料不全或者程序不恰當(dāng)?shù)默F(xiàn)象。二是不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記證明材料的公開不足。不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的登記證書或者是登記材料信息本應(yīng)向大眾公開展示的，讓大眾了解的，但是在實(shí)際情況中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的登記證書或者登記材料公開展示不夠，大眾對(duì)登記證書和登記材料的了解不夠。三是不動(dòng)產(chǎn)公示制度上級(jí)監(jiān)管不足，上級(jí)對(duì)下級(jí)部門不動(dòng)產(chǎn)登記情況的了解不夠，而下級(jí)部門對(duì)上級(jí)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記相應(yīng)信息以及各種數(shù)據(jù)的匯報(bào)情況不充分，從而導(dǎo)致公示不透明和信息溝通不順暢的現(xiàn)象發(fā)生。

3.3 受理登記的一些政府工作人員的素質(zhì)不高

很多工作人員由于每天要受理大量的登記業(yè)務(wù),工作量大,工作時(shí)間長,而工資待遇又相對(duì)低,容易產(chǎn)生工作懈怠的心態(tài),尤其是在受理抵押登記過程中面臨擁有上億資產(chǎn)的企業(yè)和企業(yè)家,難免心理落差過大,心理不平衡,很多工作人員在受理登記過程中對(duì)申請(qǐng)人心態(tài)轉(zhuǎn)變不到位,在登記過程中對(duì)申請(qǐng)人常常有態(tài)度傲慢,辦理不積極,為難當(dāng)事人等現(xiàn)象,在登記過程中也容易受到誘惑,而導(dǎo)致各種違法違規(guī)等暗箱操作的事情發(fā)生,有的受理登記的工作人員存在對(duì)申請(qǐng)人吃拿卡要等現(xiàn)象。

4、政府完善不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的對(duì)策建議

4.1 各地統(tǒng)一辦理不動(dòng)產(chǎn)登記所需材料

對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及其實(shí)施細(xì)則之中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)所要提交的材料進(jìn)行明確規(guī)定，“等必要材料”具體包含哪些材料，材料的范圍如何限定需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，盡可能對(duì)全國范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記申報(bào)所需材料進(jìn)行統(tǒng)一，減少各地登記機(jī)關(guān)增加不動(dòng)產(chǎn)抵押登記申報(bào)材料的可能性，精簡流程，提高工作效率，減少不動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦理時(shí)間，避免增加申報(bào)成本。

4.2 減少不必要材料與公證文件

辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)該盡量減少不必要的材料與公證文件，《物權(quán)法》第十三條對(duì)登記機(jī)構(gòu)登記行為有明確規(guī)定：不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，因此在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)， 申請(qǐng)者不需要提交不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估文件， 避免了因評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估等環(huán)節(jié)造成的成本增加。 同時(shí)， 公證文件作為一種具有廣泛信服力的第三方文件，被社會(huì)普遍接受，也因此常常被一些不動(dòng)產(chǎn)登記部門與登記人員作為審查依據(jù)， 成為辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記必要材料，不動(dòng)產(chǎn)登記人員應(yīng)該提高專業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力，對(duì)材料真實(shí)性進(jìn)行判斷，減少不必要的公證材料，提高服務(wù)水平與服務(wù)質(zhì)量。

4.3 加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)建設(shè)

政府加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)信息平臺(tái)基礎(chǔ)建設(shè),做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息的管理和維護(hù),政府部門要出臺(tái)相關(guān)政策,同時(shí)確定相關(guān)方案,加大組織領(lǐng)導(dǎo),明確和細(xì)化分工,認(rèn)真落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理和相關(guān)信息平臺(tái)的建設(shè),同時(shí)加大不動(dòng)產(chǎn)登記的制度的實(shí)現(xiàn),進(jìn)一步完善登記信息共享,使查詢更加便捷化。加強(qiáng)信息在各個(gè)部門之間的互通共享,完善不動(dòng)產(chǎn)審批環(huán)節(jié),明確交易和登記信息的透明化公開化,讓不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開化服務(wù)成為常態(tài),確保建立更加精確真實(shí)完整的登記數(shù)據(jù)。同時(shí)建立社會(huì)征信平臺(tái),進(jìn)一步健全社會(huì)征信體系,維護(hù)和確保不動(dòng)產(chǎn)交易的安全,更好的保障群眾各項(xiàng)應(yīng)有的權(quán)益。做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享數(shù)據(jù)平臺(tái)覆蓋的全面化,普遍化,加強(qiáng)信息共享交流,加大數(shù)據(jù)交換溝通,做好信息的查詢合法化,進(jìn)一步提供更好的業(yè)務(wù)技術(shù)服務(wù),加強(qiáng)對(duì)服務(wù)對(duì)象的篩選,進(jìn)一步統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)內(nèi)容覆蓋,做好信息聯(lián)合,維護(hù)技術(shù)不夠,進(jìn)一步做好信息更新和數(shù)據(jù)的共享互通,剪短不動(dòng)產(chǎn)登記的信息數(shù)據(jù)體系和平臺(tái)。

4.4 加強(qiáng)對(duì)受理登記人員的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)

不動(dòng)產(chǎn)登記的受理的工作人員很多專業(yè)能力不強(qiáng),業(yè)務(wù)知識(shí)不扎實(shí),尤其是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新趨勢下,很多新的業(yè)務(wù)內(nèi)容和知識(shí)都要去學(xué)習(xí)培訓(xùn),比如說不動(dòng)產(chǎn)登記簿的使用,不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的使用,不同部門如何協(xié)調(diào),這就要求加強(qiáng)對(duì)受理不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn),加強(qiáng)他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí),以及對(duì)抵押登記相關(guān)知識(shí)的了解,同時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上登記信息共享平臺(tái)的培訓(xùn),加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力,使他們更好的適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的工作。

結(jié)語：

總之,解決不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中出現(xiàn)的各種問題,關(guān)系著社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的正常運(yùn)轉(zhuǎn),有利于改善登記中法律秩序的混亂。最近,我國不動(dòng)產(chǎn)登記工作取得了新進(jìn)展,隨著政府一系列不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)和政策的頒布,我國不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策和制度不斷完善,不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)、登記規(guī)范、登記標(biāo)準(zhǔn)等都面臨要統(tǒng)一的新趨勢和局面,不動(dòng)產(chǎn)登記走向新的階段,不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作為其中一員,也將面臨新的改進(jìn)。這其中離不開研究者們和政府部門人員的不斷探索,。做好不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作,促進(jìn)交易的安全,逐漸消除登記混亂的局面,促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展,更好的服務(wù)于人民群眾,還需要政府部門和大眾的繼續(xù)努力。