論商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理

楊曉麗

摘要：全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段，本文從商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵與特點(diǎn)出發(fā)，介紹了商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 全面預(yù)算管理

一、商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

（一）商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵

全面預(yù)算管理是企業(yè)一種內(nèi)部管理手段，其主要是根據(jù)往期企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況及市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析，預(yù)測(cè)出未來(lái)一段時(shí)間企業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況，從而對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行提前分配，最終使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況與其戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)成一致。因此，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)全面預(yù)算管理的執(zhí)行情況來(lái)判斷企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的進(jìn)度，同時(shí)，合理的全面預(yù)算管理能夠有效控制企業(yè)的成本開支，能夠使現(xiàn)金流更加穩(wěn)定，在一定程度上確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。全面預(yù)算管理涵蓋了企業(yè)的各個(gè)部門，需要全體員工的參與與合作，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)資源的分配來(lái)衡量出企業(yè)各個(gè)部門與企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)狀況，從中找出影響企業(yè)發(fā)展的弊端并予以解決，因此，全面預(yù)算管理也是連接企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效與戰(zhàn)略目標(biāo)的一條紐帶，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

（二）商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)主要從事土地開發(fā)、房產(chǎn)買賣、房屋建設(shè)與維修及相應(yīng)的售后、物業(yè)等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)工作是大面積的商業(yè)與住宅區(qū)，因此，其單單一個(gè)項(xiàng)目也往往需要跨年經(jīng)營(yíng)，而受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，部分房地產(chǎn)建設(shè)所面臨的政策與管理風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，資金占用數(shù)額較大，資金緊張是常態(tài)，銀行的貸款政策與國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的改變都會(huì)在一定程度上影響到商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的獲利情況。另外，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)都是依靠不斷地開發(fā)新項(xiàng)目與新樓盤來(lái)進(jìn)行發(fā)展，因此，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目大多是獨(dú)立核算的，而這種項(xiàng)目式的運(yùn)營(yíng)模式也在一定程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與運(yùn)營(yíng)能力。

二、商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算參與度不高

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)在工作中往往比較重視工程項(xiàng)目安全問(wèn)題，對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度不高，部分工作人員缺乏全面預(yù)算管理意識(shí)，在日常工作中很難按照商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)編制的預(yù)算管理工作執(zhí)行。更有甚者，因?yàn)轭A(yù)算管理的約束性較強(qiáng)，對(duì)其產(chǎn)生一定的抵觸情緒，這都導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的參與度不高，使得其全面預(yù)算管理工作進(jìn)展緩慢，以至頻頻出現(xiàn)誤差，甚至無(wú)法維護(hù)企業(yè)的正常生產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)，給其經(jīng)營(yíng)管理工作帶來(lái)諸多麻煩。

（二）預(yù)算編制不合理

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)編制的全面預(yù)算還不夠合理，大多只是參照往期預(yù)算情況進(jìn)行編制，因此，預(yù)算編制的內(nèi)容較為陳舊，很多已經(jīng)不適合商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)為了業(yè)績(jī)，不斷地趕工期、搶進(jìn)度，甚至不等預(yù)算編制完成就開始施工，這使得預(yù)算管理失去了應(yīng)有的控制作用，也使得工程項(xiàng)目的各項(xiàng)開支與預(yù)算管理不符，甚至導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作形同虛設(shè)，沒(méi)有太大的參照意義。另外，在編制全面預(yù)算管理時(shí)，一些部門為了自身的利益多報(bào)預(yù)算數(shù)據(jù)，而財(cái)務(wù)部門缺乏對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的評(píng)判經(jīng)驗(yàn)，因此，這容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算支出情況整體偏高，無(wú)法對(duì)企業(yè)的支出情況做到合理的把控，長(zhǎng)此以往，容易導(dǎo)致企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制不健全

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但是對(duì)全面預(yù)算的后續(xù)執(zhí)行情況還不甚關(guān)注，由于缺少相應(yīng)的監(jiān)督與維護(hù)，全面預(yù)算管理執(zhí)行起來(lái)效果不顯著，預(yù)算管理力度明顯不夠，這使得預(yù)算管理工作在日常執(zhí)行過(guò)程中不受重視。在日常工作中，如果預(yù)算與實(shí)際業(yè)務(wù)出現(xiàn)偏差，極容易導(dǎo)致工作人員隨意更改預(yù)算，以滿足實(shí)際業(yè)務(wù)的需求，長(zhǎng)此以往，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理將流于形式，無(wú)法發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。另外，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)對(duì)其預(yù)算的執(zhí)行情況缺乏相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，這也使得商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的員工在日常工作中參與預(yù)算管理的積極性不高，預(yù)算管理執(zhí)行情況不夠穩(wěn)定，約束效果不佳。

（四）基層財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)不高

由于商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目較多且工作環(huán)境較差，因此其對(duì)財(cái)會(huì)人員的要求不高，基層財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)不高，也是影響其全面預(yù)算管理發(fā)揮作用的重要因素之一。企業(yè)的預(yù)算都是有下屬各項(xiàng)目部逐層上報(bào)的，而部分財(cái)會(huì)人員由于自身水平有限，編制預(yù)算時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)一些偏差，預(yù)算的編制很難滿足商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的需要，由此編制成的全面預(yù)算也會(huì)存在一定的問(wèn)題，嚴(yán)重的將為企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。

三、商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的改進(jìn)措施

（一）提高全面預(yù)算管理的參與度

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)在注重工程項(xiàng)目安全的同時(shí)，也要加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理工作的重視程度，可以通過(guò)講座、培訓(xùn)等方式，宣傳全面預(yù)算管理工作的積極意義，在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造良好的全面預(yù)算管理氛圍，確保全體員工能夠充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理工作的重要性，減少其對(duì)全面預(yù)算管理工作的抵觸性，確保商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的全體員工都能夠積極、主動(dòng)地參與到全面預(yù)算管理工作中，并按照全面預(yù)算管理的要求執(zhí)行各項(xiàng)工作，提升全面預(yù)算管理工作的準(zhǔn)確性，確保其能夠有效維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展，進(jìn)而逐漸實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。endprint

（二）合理編制預(yù)算

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到預(yù)算的編制需要融合多種因素，應(yīng)摒棄原有的預(yù)算編制手段，在原有基礎(chǔ)上，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的分析與預(yù)測(cè)，以及相應(yīng)的政策與環(huán)境因素，編制出較為全面、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以滿足未來(lái)階段企業(yè)發(fā)展與管理的需求。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照相關(guān)程序，編制完全面預(yù)算之后再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)，確保各工程項(xiàng)目能夠按照預(yù)算來(lái)進(jìn)行施工，從而提升對(duì)工程項(xiàng)目施工支出的約束性，確保工程建設(shè)能夠嚴(yán)格按照全面預(yù)算管理來(lái)執(zhí)行，從而確保商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)有效節(jié)約開發(fā)成本，提升工程質(zhì)量。另外，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的各個(gè)部門在上報(bào)預(yù)算數(shù)據(jù)時(shí)，要根據(jù)本部門的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行上報(bào)，嚴(yán)禁多報(bào)、漏報(bào)等現(xiàn)象發(fā)生，確保企業(yè)的預(yù)算支出能夠控制在合理范圍內(nèi)，不斷為企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)利益。

（三）建立健全預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)要對(duì)其預(yù)算管理的后續(xù)維護(hù)與運(yùn)營(yíng)狀況多加關(guān)注，建立健全預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制，設(shè)立相應(yīng)的預(yù)算監(jiān)督管理部門，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，提升預(yù)算管理在企業(yè)中的地位，確保企業(yè)各項(xiàng)工作都能夠按照預(yù)算管理來(lái)執(zhí)行。維護(hù)預(yù)算的嚴(yán)肅性，沒(méi)有特殊情況，一律不得更改預(yù)算，如有特殊狀況，要由當(dāng)事人上報(bào)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)由財(cái)務(wù)部上報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)行逐層審批，不得擅自更改財(cái)務(wù)預(yù)算。另外，商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)要根據(jù)其預(yù)算執(zhí)行情況設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，確保全體員工能夠積極主動(dòng)地參與到預(yù)算管理中，并主動(dòng)維護(hù)預(yù)算管理與運(yùn)營(yíng)，確保預(yù)算管理工作不出現(xiàn)偏差，為企業(yè)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

（四）提升基層財(cái)會(huì)人員綜合素質(zhì)

商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)要注重對(duì)基層財(cái)會(huì)人員的培養(yǎng)，定期為其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其能夠在原有基礎(chǔ)上不斷地更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，提升自身素質(zhì)，確保其能夠根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，編制科學(xué)、合理的工程項(xiàng)目預(yù)算，爭(zhēng)取將工程項(xiàng)目預(yù)算的誤差降至最低，不斷提升預(yù)算質(zhì)量，從而確保企業(yè)能夠按照預(yù)算管理平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，為企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

四、總結(jié)

希望商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）開發(fā)企業(yè)能夠總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理的重視程度，提高全面預(yù)算管理的參與度，合理編制預(yù)算，建立健全預(yù)算監(jiān)督考核機(jī)制，提升基層財(cái)會(huì)人員綜合素質(zhì)，以有效提升全面預(yù)算管理的質(zhì)量和管理效率。

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（作者單位：華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)〈無(wú)錫〉有限公司）endprint