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    完善石家莊公租房管理的思考

    2018-01-30 08:46:44張寧朱文青
    智富時(shí)代 2018年10期
    關(guān)鍵詞:公租房提升策略滿意度

    張寧 朱文青

    【摘 要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國(guó)家綜合實(shí)力不斷增長(zhǎng),黨和國(guó)家對(duì)于民生問題越來越重視,這不僅源自于公眾民主意識(shí)的提高,更是彰顯國(guó)家發(fā)展本質(zhì)和社會(huì)價(jià)值的目標(biāo)——正義與公平。在諸多民生問題中住房問題越來越重要且敏感,曾一度成為2017年民生熱詞榜的焦點(diǎn)。因此,石家莊市如何確保完成黨和國(guó)家的安居工程戰(zhàn)略是當(dāng)社會(huì)性保障住房規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展的重要內(nèi)容。

    【關(guān)鍵詞】公租房;滿意度;實(shí)證調(diào)查;提升策略

    本文從融資、管理、分配、立法、建設(shè)質(zhì)量等多維角度對(duì)石家莊公租房地居住滿意度提供了思路和依據(jù)的政策建議。

    一、廣泛籌措社會(huì)建設(shè)資金、保障公租房建設(shè)經(jīng)費(fèi)

    公租房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品在建設(shè)中的盈利性較差,一般私營(yíng)企業(yè)沒有動(dòng)機(jī)進(jìn)行投資,這需依靠政府進(jìn)行必要的利益轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)貼。首先,在新開的商品住房規(guī)劃中,嚴(yán)格要求建筑商按照經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、商品房等不同用途的房屋比例和規(guī)劃,確保公租房房源的充足。此期間按照建設(shè)成本、政府可以采用財(cái)政補(bǔ)貼、土地拍賣價(jià)格的讓渡、稅收減免、建設(shè)貸款優(yōu)惠、政府直接出資或協(xié)助融資等手段進(jìn)行房源開發(fā)的激勵(lì)。充裕的資金是建設(shè)保障性住房的基本保障。其次是政府劃撥專用土地進(jìn)行公租房的自行建設(shè),采用政府獨(dú)資、融資等模式。鑒于政府財(cái)政能力的有限,廣泛吸收社會(huì)閑散資金,鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入公租房的建設(shè)投資成為流行手段,BOT、PPP等形式的融資可以解決政府資金能力不足的問題。

    二、科學(xué)規(guī)劃公租房的選址,完善配套設(shè)施

    公租房項(xiàng)建設(shè)雖然是為了滿足低收入階層的需要,通過新建商品房區(qū)預(yù)留、棚戶區(qū)改造、劃撥專有土地建設(shè)等方式籌建,但在選址與建設(shè)質(zhì)量上不應(yīng)因該群體社會(huì)地位和言論的輕微而故意選在偏僻、偏遠(yuǎn)性等不利于生活的地方,也不能因建設(shè)資金的緊張降低房屋質(zhì)量和其他標(biāo)準(zhǔn),這都是影響到住戶滿意度的重要指標(biāo)。誠(chéng)然,在新房開發(fā)時(shí),部分選址因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃前瞻性的需要,選在在遠(yuǎn)離城市中心的位置,在配套設(shè)施不能快速跟進(jìn)的情況下,生活成本大大增加。為此,首先在配套設(shè)施和區(qū)位環(huán)境的建設(shè)上,需要健全交通網(wǎng)絡(luò)、停車場(chǎng)、娛樂購物中心、社區(qū)醫(yī)院和基礎(chǔ)教育學(xué)校,降低生活成本,提高生活便捷度。其次,探索和使用新型建設(shè)材料,在提高房屋質(zhì)量的同時(shí)加強(qiáng)節(jié)能環(huán)保,降低取暖和納涼成本。公租房區(qū)別于通商品房的主要特征是戶型的小型化、戶間的高密度、居住者的貧困性和住戶的高流動(dòng)性。因而在房屋設(shè)計(jì)上既要考慮建材的經(jīng)濟(jì)節(jié)約也要居住使用的低成本(隔音、保暖)。同時(shí)還要確保使用空間的高效性和便捷性。另外,公租房的水、電、暖、氣等生活設(shè)施的配套建設(shè)也要完善,保證安全與便捷。

    三、精細(xì)化公租房的運(yùn)營(yíng)管理,提升住房品質(zhì)

    公租房建設(shè)完成并投入使用后,如何做好房屋出租、租費(fèi)管理、物業(yè)管理、租住資質(zhì)檢查與管理、公共設(shè)施的建設(shè)與維護(hù)等運(yùn)營(yíng)是非常重要的,不僅涉及到公平問題也直接影響著租住者的滿意度。目前,公租房住戶對(duì)物業(yè)滿意度一般的主要原因就是繳費(fèi)的監(jiān)管機(jī)制缺失、財(cái)務(wù)不公開、業(yè)主委員會(huì)作用有限,居民的抱怨難以申訴等,這些問題嚴(yán)重的影響了公租房的使用忠誠(chéng)度和政府誠(chéng)信。因此,要積極探索和加快實(shí)施精細(xì)化的工作房運(yùn)營(yíng)管理,采用企業(yè)化的管理模式改善人們對(duì)工作房的態(tài)度,可以從一下多個(gè)方面進(jìn)行考慮:一是建立政府監(jiān)管機(jī)構(gòu),監(jiān)管租金的使用和服務(wù)質(zhì)量。通過建立和完善資金托管、實(shí)行管、用分離的預(yù)算、申報(bào)、審核、驗(yàn)收制度,確保有限資金利用的高效率。二是成立業(yè)主委員會(huì),提高公租房業(yè)主的發(fā)言權(quán),并對(duì)物業(yè)公司實(shí)行社會(huì)招聘制,提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。在物業(yè)管理方面,政府應(yīng)給予業(yè)主委員會(huì)大力支持,輔助其健康、科學(xué)地進(jìn)行自治管理,并利用市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)入公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)過程。三是物業(yè)費(fèi)用可以適當(dāng)向低收入者傾向,用車位出租費(fèi)、部分靈活的就業(yè)、勞務(wù)等形式對(duì)公租房的業(yè)主進(jìn)行物業(yè)成本的彌補(bǔ)或置換,提高靈活就業(yè)的同時(shí)降低家庭的生活成本。

    四、科學(xué)合理制定租金,實(shí)行勞務(wù)、就業(yè)代償

    公租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府,其租金的制定也有政府單方面制定,租戶沒有選擇的機(jī)會(huì)。當(dāng)然,政府制定的租金水平雖不會(huì)超過商業(yè)小區(qū)的定價(jià),但也可能會(huì)超出部分低收入者的能力。再者,公租房本身就是帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)的公益性房源,其租金水平應(yīng)當(dāng)在一個(gè)合理的低租金水平上。為此,在充分考慮到市場(chǎng)租金的一般水平基礎(chǔ)上,還要考慮到政府財(cái)政補(bǔ)貼能力、承租公租房家庭的承受能力以及政府和地產(chǎn)商的資金回籠速度、投資收益,以便保證公租房正常的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家在公租房房租的保障能力上還有一些差距,政府沒有能力完全負(fù)擔(dān),要想企業(yè)積極參與必須保證有一定的預(yù)期利潤(rùn)望,因此市場(chǎng)租金與公租房可承受租金的差值成為了政府定價(jià)的關(guān)鍵。對(duì)于這個(gè)缺口可以采用以下方式進(jìn)行填補(bǔ),首先是政府的財(cái)政補(bǔ)貼,根據(jù)自己的財(cái)政能力,參照同類城市的制度定位自己的標(biāo)準(zhǔn);其次是創(chuàng)造靈活的就業(yè)崗位,鼓勵(lì)居民以不同形式的參與社區(qū)物業(yè)管理,以就業(yè)勞務(wù)代償物業(yè)費(fèi)用,降低物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)成本,這樣既創(chuàng)造了就業(yè)也減輕了家庭負(fù)擔(dān),還可以促進(jìn)承租者與物業(yè)管理方間的溝通,提高和監(jiān)督社區(qū)服務(wù)質(zhì)量;三是爭(zhēng)取社會(huì)資金,利用和運(yùn)作好部分住房公積金來彌補(bǔ)財(cái)政資金短缺的困境,同時(shí)建立資金使用跟蹤制度,提高資金使用效率、政府服務(wù)質(zhì)量和公信度。

    【參考文獻(xiàn)】

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    [8]《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范公共租賃住房申請(qǐng)條件的通知》,石保安居辦〔2015〕51號(hào),016.05.12.http://www.creditsailing.com/DongTaiXinWen/558006.html,2018.9.27

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