住房公積金管理中存在的問題及對策

呂美榮

【摘 要】住房公積金制度從開始試點到全國推廣運行至今，已有二十年的時間，也是從借鑒到摸索前行的二十年。這一制度的實施，在對推進我國的住房制度改革、住房保障體系建設(shè)、改善城鎮(zhèn)居民的居住條件等方面發(fā)揮了重要作用。但是，從目前來看，住房公積金征繳覆蓋率低，保障范圍狹窄，以及住房公積金存在的貸款風(fēng)險等問題，仍然是當(dāng)前乃至今后需要亟待解決的主要問題。本文就這兩個方面存在的問題談一下自己的認(rèn)識和見解。

【關(guān)鍵詞】住房公積金；管理；對策

一、住房公積金覆蓋范圍低，行業(yè)間繳交差距加大，失衡現(xiàn)象日趨明顯

1、《住房公積金管理條例》明確規(guī)定了其繳交的范圍：住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。由此來看，《條例》中規(guī)定的繳存范圍和對象是廣泛的。但實際管理過程中卻并非如此。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字看，2008年我國應(yīng)繳住房公積金人數(shù)為11184.05萬，實際繳人數(shù)為7745.09萬，覆蓋率僅為69%，有超過30%的職工未繳納住房公積金。以煙臺市為例，2010年住房公積金覆蓋率為75%，雖然比山東省平均水平高了9個百分點，但應(yīng)繳未繳的現(xiàn)象仍然存在。特別是一些民營企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)、外資企業(yè)繳交率非常低。這些企業(yè)中的職工享受不到住房公積金政策帶來的好處，應(yīng)享的權(quán)益得不到保障。

2、在已建立住房公積金制度的單位中，存在著很大的行業(yè)差距。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是地域因素，主要是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的繳存基數(shù)和比例遠高于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。二是一些國有企業(yè)及帶有壟斷性行業(yè)的繳交基數(shù)和比例遠高于行政事業(yè)單位及一些當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，而這種現(xiàn)象在縣域表現(xiàn)尤為明顯，存在著很大的不合理性。單位效益好，住房公積金就能及時，足額繳存并且繳存基數(shù)較高，單位效益差或者效益一般甚至更糟的企業(yè)，不及時繳存、欠繳或少繳的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

二、住房公積金管理中貸款風(fēng)險防范問題日益嚴(yán)峻

1、由于住房公積金貸款利率商業(yè)銀行低的多，現(xiàn)在越來越多的購房者將住房公積金貸款作為貸款購房的首選，這也使得很大一部分的貸款風(fēng)險由商業(yè)銀行轉(zhuǎn)到住房公積金管理中心。比如：現(xiàn)在的商品房貸款90%以上為期房貸款，而期房貸款從預(yù)售到竣工交付使用，時間跨度較長，一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司因資金周轉(zhuǎn)等諸多因素導(dǎo)致工程延期，或是開發(fā)商有為了追求利益最大化的驅(qū)使下，建成不合格樓盤甚至料尾樓，就會造成借款人拒絕償還貸款本息的現(xiàn)象發(fā)生。同時，因樓盤沒有竣工，公積金管理中心即使對借款人起訴，也會出現(xiàn)不能處理抵押物問題，這樣的風(fēng)險可想而知，最終風(fēng)險的承擔(dān)者是住房公積金管理中心。

2、部分借款人在貸款期限內(nèi)，因失業(yè)、下崗或重大疾病、死亡等不確定因素的發(fā)生，而出現(xiàn)償貸能力下降、甚至無力還貸。更有甚者采用虛假資料騙取貸款的現(xiàn)象也屢見不鮮。目前，大多地方的住房公積金管理中心沒有納入當(dāng)?shù)厝嗣胥y行個人征信系統(tǒng)管理。而由貸款人自行到銀行開具個人征信報告，這就使某些征信不合格的貸款人為了達到套取住房公積金貸款的目的，不惜采取偽造征信報告的手段，達到了以假亂真的地步，公積金管理中心很難辨別真?zhèn)?，以致無法準(zhǔn)確掌握貸款人的真實償債能力。再則，由于住房公積金政策的特殊性，使得其不能像商業(yè)銀行那樣去擇優(yōu)選擇貸款對象。所以，這也是當(dāng)前住房公積金管理中面臨的不可回避的現(xiàn)實問題。

三、相關(guān)問題的解決途徑與對策

（一）多措并舉，有效擴大住房公積金的覆蓋面

1、住房公積金擴面工作涉及面廣，工作難度大，而地方政府的行政推動力是取得進展的重要因素。為此，住房公積金管理中心應(yīng)積極加強與政府部門的聯(lián)系，取得地方當(dāng)?shù)卣畬ψ》抗e金的關(guān)注與支持，將住房公積金歸集擴面工作列入為民辦實事工程。把建立住房公積金制度列入當(dāng)?shù)卣畬τ嘘P(guān)部門、企業(yè)的考核。提高住房公積金在社會的影響力。使企業(yè)家們能夠充分認(rèn)識到為職工繳納住房公積金是一種社會責(zé)任，提高企業(yè)為職工繳納住房公積金的積極性。

2、加大宣傳力度，向企業(yè)進行政策宣傳，企業(yè)為職工建立住房公積金制度是其應(yīng)盡的義務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任。而為職工繳納的住房公積金，可以列入到企業(yè)成本中去，在稅前列支，合理避稅，不僅如此，這也是企業(yè)招攬人才，留住人才的良策。

3、加強與其他部門之間的配合與協(xié)調(diào)，加大行政執(zhí)法力度，做到應(yīng)繳盡繳。主要是在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一調(diào)動下，住房公積金管理中心在執(zhí)法工作中需要與當(dāng)?shù)毓ど?、稅?wù)、人力資源和社會保障等部門積極配合，從源頭上治理企業(yè)不繳納、少繳、停繳住房公積金等現(xiàn)象的發(fā)生。例如：可以通過社保中心提供的社保繳費單位和人員情況，查處只交社保不交公積金的企業(yè)，有目標(biāo)和針對性的開展工作。還可與工商部門配合，在企業(yè)進行工商注冊時，同時要求其建立住房公積金繳交帳戶。年檢時，對于不建繳、欠繳、少繳、不繳的企業(yè)不予辦理等，以強有力的措施開展擴面工作。

（二）加大對住房公積金貸款的監(jiān)控力度，將風(fēng)險防患于未然

1、建立完善的貸款項目審查體系，從源頭上防范貸款風(fēng)險的產(chǎn)生。通過審查開發(fā)商所開樓盤的“四證”，確定開發(fā)商是否按政府規(guī)定繳納土地出讓金，土地使用是否經(jīng)過批準(zhǔn)，時間是否在有效期內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃許可證相符，確定項目的開發(fā)是否合法。必要時應(yīng)派工作人員到城建部門進行詳細(xì)調(diào)查落實其真實性。另外，審查所開樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，確定項目的銷售是否經(jīng)當(dāng)?shù)卣抗懿块T的批準(zhǔn)，其銷售的商品房是否被抵押，管理是否規(guī)范等。各個環(huán)節(jié)都要檢查到，加以防范。

2、商業(yè)銀行按揭貸款的發(fā)放管理已經(jīng)歷時多年，有許多成熟的經(jīng)驗可以借鑒。可根據(jù)商業(yè)銀行的信用評分體系，對住房公積的貸款人群體設(shè)計本部門的信用評級指標(biāo)體系，比如：從貸款人的家庭收入、住房公積金的繳存情況、年齡、學(xué)歷、健康狀況、穩(wěn)定性評價等多方面進行設(shè)計，并授于該體系應(yīng)履行的功能。包括對個人信用情況進行相應(yīng)的實時評估，能防范各惡意貸款等風(fēng)險的發(fā)生。同時，還應(yīng)加強對個人住房貸款的貸前、貸中、貸后監(jiān)察相結(jié)合的全程監(jiān)督管理，并進行預(yù)警。

總之，住房公積金政策實施以來，對有效推動城鎮(zhèn)化建設(shè)及改善民生、促進社會協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。但是，隨著社會經(jīng)濟的日益發(fā)展，管理中存在的突出問題也日漸顯現(xiàn)，而如何安全有效地為老百姓管好用好他們的“錢袋子”，僅靠住房公積金管理部門一已之力是遠遠不夠的，需要政府及社會相關(guān)部門以及繳交單位等各方的通力配合與協(xié)作，才能更好的發(fā)揮出住房公積金的社會效益和社會保障作用。

【參考文獻】

【1】薛建剛，化解住房公積金歸集難癥結(jié)，順利實現(xiàn)增人擴面[J]中國房地產(chǎn)金融 政策性金融，2009（10）：6.