“房子是用來住的”之開普敦實踐

相欣奕

為解決住房問題，開普敦政府首次動用城市中最好的一塊地，吸引開發(fā)商在中心商務(wù)區(qū)修建經(jīng)濟適用房。然而在巨大的利益面前，政府、開發(fā)商、住房權(quán)利活動者三方展開了一場大博弈

2017年南非開普敦市政府辦公樓展出的6個市中區(qū)混合用途開發(fā)方案中，有一個格外醒目，上面用加粗字體寫著：市中心修建經(jīng)濟適用房項目。

擁有480萬人口的開普敦為全球知名旅游城市。它背山面海，背靠平頂?shù)淖郎?，跨立于波光粼粼的大西洋之上，城中遍布高端賓館和酒店。然而，自南非向民主社會轉(zhuǎn)型的20多年來，開普敦市中心從未修建一棟經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房稀缺造成了一些排斥性的社會環(huán)境。城市中心基本為富人所獨占，有錢人在這里啜飲一杯咖啡，價格為家政工人小時工資的兩倍之多。

內(nèi)城可供出租的房屋極其有限——根據(jù)2016年12月的數(shù)據(jù)，在面積為1.6平方公里的內(nèi)城，供出租的房屋只有116套。而且租金相當(dāng)高昂，一居室公寓平均月租金約為1170美元。作為參照，國家政府近期剛把最低月工資標(biāo)準(zhǔn)確定為270美元，2018年起開始實施。

在這樣的背景下，預(yù)測開普敦市在未來15年將出現(xiàn)65萬套經(jīng)濟適用房缺口。因此，當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行新嘗試。地方官員首次動用城市中最好的一塊地，吸引開發(fā)商在中心商務(wù)區(qū)修建經(jīng)濟適用房。這是開普敦市第一次搬用其他城市的公私合營模式（PPP）在本城開展實踐，希望能夠改變本城的空間結(jié)構(gòu)。然而在巨大的土地利益面前，政府、開發(fā)商、住房權(quán)利活動者三方展開了一場大博弈……

空洞承諾

近年來，位于開普敦市中心東部的工薪社區(qū)出現(xiàn)了士紳化的傾向，窮人被快速排擠出城，現(xiàn)在居住在離城30公里遠(yuǎn)的臨時性安置區(qū)中。

這意味著窮人以及工薪階層居民，不得不把很多收入花在通勤交通之上。在開普敦，95%的公共交通使用者為低收入和中低收入者。據(jù)官方統(tǒng)計，他們的平均交通開支達(dá)家庭月收入的45%。

相反，開普敦內(nèi)城的物業(yè)卻保持高價從未貶值。2015年，每套住房的平均銷售價格大約為17.5萬美元——比2013年增長了約6.9萬美元。正是這種原因，導(dǎo)致政府如果不出臺鼓勵性措施，私人開發(fā)商就不會去主動開發(fā)經(jīng)濟適用房。

與此同時，人們逐漸認(rèn)識到，這種趨勢會為開普敦帶來嚴(yán)重問題。為了應(yīng)對這些問題，開普敦剛剛開啟了一項重大的開發(fā)項目，名為前濱公路地塊項目。

為吸引開發(fā)商參與其中，開普敦市政府為他們提供了非常簡明的項目概要。如果想要得到在中央商務(wù)區(qū)北部邊緣與港口之間的6公頃土地的開發(fā)機會，開發(fā)商需要就混合用途開發(fā)提供方案，必須在這一地塊或鄰近地塊中，納入經(jīng)濟適用房的建設(shè)。

然而，政府并未明確要求到底由投標(biāo)方提供多少套經(jīng)濟適用房，任由這一關(guān)鍵問題依賴于開發(fā)商的創(chuàng)造性設(shè)計給出答案。事實上，官方甚至并未要求在指定地塊上修建經(jīng)濟適用房，而是可以修建在與之相鄰的地點。

住房權(quán)利活動者對此表達(dá)了強烈不滿。有批評指出，開發(fā)商會對經(jīng)濟適用房采用非常寬松的定義，從而導(dǎo)致房屋的定價超出其所聲稱的目標(biāo)群體工薪居民的承受水平。

“我相信政府知曉他們正在做什么?！盚opolang Selebalo說，她是當(dāng)?shù)匾粋€關(guān)注城市土地公平問題的NGO負(fù)責(zé)人，自2008年以來，她以及她所帶領(lǐng)的活動者們針對經(jīng)濟適用房的多個方面，向開普敦市政府及省政府提出了抗議，包括政府未能在其承諾地點提供經(jīng)濟適用房而提起的抗議。

當(dāng)記者到訪Selebalo鄰近開普敦議會大廈的辦公室時，她正忙于為“收回城市”的一項活動提供支持，此運動目的在于爭取在內(nèi)城修建經(jīng)濟適用房。他們的組織口號是“土地為人民，而非為營利”。

2017年3月，這個組織的成員占用了省政府的兩棟停用建筑，作為對政府把明確劃定為經(jīng)濟適用房用途的地塊進(jìn)行出售的回應(yīng)。Selebalo說，“這是首次占據(jù)開普敦良好地段的土地。通過這一行動，向政府表明，人們厭倦再聽到政府做出的空洞承諾，人們不能忍受被置于城市的邊緣，以及因此所承受的一切艱難。”

180度大轉(zhuǎn)變

為解決經(jīng)濟適用房開發(fā)言而不實的問題，開普敦政府著力對規(guī)劃經(jīng)濟適用房的區(qū)域位置下了“重手”。

這一轉(zhuǎn)變在最近的官方文件中表達(dá)得非常明顯。如最新的2012-2017總體規(guī)劃中所列，大部分政府住房開發(fā)項目都遠(yuǎn)離城市中心。在2012規(guī)劃中所列的住房開發(fā)項目，與嶄新的TOD（公共交通引導(dǎo)城市開發(fā)）框架并不相容——自2016年3月以來，開普敦市開始采用TOD模式。

“我接手了此事，我已經(jīng)得到了住房開發(fā)項目的名單，這些項目與我們的TOD開發(fā)策略完全不符，因而我們必須做出轉(zhuǎn)變?！遍_普敦交通部部長赫倫說，“當(dāng)前，我正努力著手處理已經(jīng)規(guī)劃的所有項目，并判斷這些項目是否仍然可行?！?/p>

在開普敦市努力兌現(xiàn)已規(guī)劃住房項目的同時，還在為新的經(jīng)濟適用房項目做出計劃，并尋求更多社會住房合作方的加入以加快這一進(jìn)程。近期傳來了重大新聞，赫倫宣布，在城中心劃定了10個城市公有地塊，將被用于經(jīng)濟適用房的修建，并為被驅(qū)逐的居民提供臨時性住房。上述地塊中的三個將由社會住房機構(gòu)進(jìn)行開發(fā)，增加大約700套新建經(jīng)濟適用房機會，而另外五個地塊則由私人進(jìn)行開發(fā)。

政府將確保經(jīng)濟適用房價格不會超高定價，赫倫在聲明中說。本城把這一舉措稱為“180度大轉(zhuǎn)變”，寄望于借此破解經(jīng)濟適用房的挑戰(zhàn)。其理念在于，不再沿用“零敲碎打的開發(fā)方式”，而是采用基于片區(qū)的開發(fā)策略。

Selebalo的組織成員很滿意新建經(jīng)濟適用房項目位置，稱其為“在正確方向上邁出的一步”。在一次發(fā)言中，他們對赫倫的領(lǐng)導(dǎo)表示了贊同，但同時也指出，在明晰的時間計劃和截止日期出臺，并真正實施之前，仍需慎重行事。

目前，開普敦以及外部專家組成的技術(shù)委員會正在對前濱投標(biāo)方案評標(biāo)，希望盡快確定中選投標(biāo)人。中標(biāo)人有6個月時間證明他們具備項目開發(fā)的融資實力，且項目應(yīng)在兩年之內(nèi)破土動工。對于住房權(quán)利活動者以及關(guān)注這一過程的其他人而言，真正的考驗將發(fā)生在確認(rèn)了中標(biāo)開發(fā)商之后，政府和私人開發(fā)商能否遵照其在方案中所描繪的美妙圖景，兌現(xiàn)他們提出的經(jīng)濟適用房的承諾。endprint