“營改增”政策下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析與建議

陳舒舒　金鳴鏑　楊瑞琪　李世萌

[摘要]在“營改增”政策下，為了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景進(jìn)行分析，本文借助EXCEL軟件，利用TOPSIS分析法進(jìn)行定量研究。針對(duì)2015年和2016年的年度報(bào)告數(shù)據(jù)，首先從稅收、成本和現(xiàn)金流三個(gè)方面分別選定若干指標(biāo)，其次辨別指標(biāo)是否為高優(yōu)指標(biāo)或者低優(yōu)指標(biāo)，從而得到方案的正理想解和負(fù)理想解，最后，比較該房地產(chǎn)公司2015年和2016年這兩個(gè)方案與理想解的相對(duì)接近度，相對(duì)接近度越大，則表明該年度的經(jīng)營狀況越好。結(jié)果表明，實(shí)施“營改增”政策后，該房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)降低、營業(yè)成本減少且投融資的凈現(xiàn)金流量增加，即房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”政策發(fā)展前景良好。此外，本文針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營改增”政策的實(shí)施提出了以下兩點(diǎn)建議：一是重交流，制定合理的稅收籌劃，二是穩(wěn)發(fā)展，國家政府出臺(tái)過渡政策。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)業(yè)；TOPSIS分析法；分析建議

一、引言

2012年，上海市委書記俞正聲提出實(shí)施營業(yè)稅改增值稅改革，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是首批進(jìn)入改革試點(diǎn)的兩個(gè)行業(yè)，并且隨著這兩個(gè)行業(yè)“營改增”的順利進(jìn)行，各行業(yè)陸續(xù)開始進(jìn)行改革。直至2016年，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這最后四個(gè)行業(yè)也踏上了“營改增”改革的末班車，“營改增”步入收尾階段。

“營改增”政策的特點(diǎn)包含兩個(gè)方面：一是環(huán)環(huán)相扣，不存在重復(fù)征稅；二是征稅公平，征稅范圍廣，其主要作用在于減稅。進(jìn)行“營改增”制度改革時(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是既難以處理但又不可忽視的領(lǐng)域，它不但對(duì)我國財(cái)政收入產(chǎn)生重要影響，也與普通百姓的生活緊密相連。然而，中國房地產(chǎn)業(yè)稅種多、稅負(fù)重、稅制復(fù)雜的稅收特征使得其“營改增”稅制改革任重而道遠(yuǎn)。因此，“營改增”政策的全面實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)征稅的規(guī)范化和便利化有著重要的意義。本文主要利用TOPSIS分析法研究“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。

TOPSIS分析法是一種多目標(biāo)決策方法，對(duì)數(shù)據(jù)分布、樣本含量和指標(biāo)數(shù)量的要求低，其數(shù)據(jù)計(jì)算簡單易行，無論是對(duì)指標(biāo)多的大樣本資料，還是指標(biāo)少的小樣本資料都同樣適用。利用TOPSIS分析法對(duì)各方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，其基本思路在于對(duì)方案和正理想解以及方案和負(fù)理想解間的距離進(jìn)行比較并排序，根據(jù)排序結(jié)果做出正確的決策。方案離正理想解的距離越近，方案越好。本文主要選定兩個(gè)方案進(jìn)行比較，即某房地產(chǎn)公司2015和2016年的數(shù)據(jù)，分別代表“營改增”前和“營改增”后的數(shù)據(jù)。從稅收、成本、現(xiàn)金流三個(gè)方面分別選定若干指標(biāo)，經(jīng)過計(jì)算，對(duì)2015年和2016年的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較排序，從而得出“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，并給出相關(guān)建議。

二、基于TOPSIS分析法的影響研究

（一）數(shù)據(jù)的搜集與預(yù)處理

A公司房地產(chǎn)2016年房地產(chǎn)開發(fā)收入為283.5億元，超過了增值稅小規(guī)模納稅人的規(guī)模要求，因此該房地產(chǎn)公司應(yīng)作為一般納稅人進(jìn)行納稅。下載A公司房地產(chǎn)2016年年度報(bào)告，選定的指標(biāo)為：稅收方面的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅；成本方面的營業(yè)成本、營業(yè)外支出、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；現(xiàn)金流方面的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的凈變動(dòng)。得到如下指標(biāo)數(shù)據(jù)：

在原始數(shù)據(jù)指標(biāo)中，現(xiàn)金流的三個(gè)指標(biāo)值越大越好；稅收和成本的十個(gè)指標(biāo)值越小越好。采用倒數(shù)法10000000/x對(duì)稅收和成本的指標(biāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)化。對(duì)于轉(zhuǎn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理，歸一化公式如下：

（二）TOPSIS分析法對(duì)年份數(shù)據(jù)比較

1.TOPSIS分析法計(jì)算步驟

2.針對(duì)本文具體數(shù)據(jù)的求解

對(duì)搜集得到的數(shù)據(jù)借助EXCEL進(jìn)行計(jì)算，得：

對(duì)2015年和2016年的數(shù)據(jù)進(jìn)行排序，所得結(jié)果見下表所示：

結(jié)果表明，實(shí)施“營改增”后，A房地產(chǎn)公司的發(fā)展更好了。

三、結(jié)論與政策建議

（一）結(jié)論

綜合以上的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，可以看出“營改增”政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著積極的影響?！盃I改增”政策實(shí)施前，由于房地產(chǎn)業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，將很多已在上游征過稅的項(xiàng)目成本和銷售額再次納入房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅征稅依據(jù)中，造成重復(fù)征稅現(xiàn)象。

“營改增”政策實(shí)施后，營業(yè)收入中所包含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以被抵扣，相當(dāng)于增加了企業(yè)的營業(yè)收入，并且營業(yè)成本中包含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額也被抵扣，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)成本反而有所降低。“營改增”政策的實(shí)施對(duì)行業(yè)稅負(fù)完整抵扣鏈條的實(shí)施以及降低稅負(fù)都起到了一定重要的作用，使得企業(yè)的整體經(jīng)營狀況變好，稅負(fù)降低，成本減少，凈現(xiàn)金流增加。

（二）具體的建議

第一，重交流，制定合理的稅收籌劃。房地產(chǎn)業(yè)有眾多上下游產(chǎn)業(yè)，稅種多而且雜，企業(yè)、稅務(wù)機(jī)關(guān)以及上游供應(yīng)商和下游消費(fèi)者在對(duì)稅收的理解上有時(shí)會(huì)存在差異，因此要加強(qiáng)溝通，避免由溝通不暢帶來的誤解對(duì)征稅造成阻礙。至于稅收籌劃，由于公司如果在短時(shí)間內(nèi)無法適應(yīng)政策，則會(huì)使稅負(fù)無法合理降低，因此公司要在新政策出臺(tái)時(shí)積極討論交流，及時(shí)制定合理的稅收籌劃，并且在實(shí)施的過程中要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)籌劃方式進(jìn)行適當(dāng)?shù)母摹?/p>

第二，穩(wěn)發(fā)展，國家政府出臺(tái)過渡政策。房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，稅種多而雜，征稅程序復(fù)雜，且由于房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)的承擔(dān)能力多受制于市場，過渡性政策對(duì)于房企而言就顯得尤為重要。比如對(duì)于房地產(chǎn)的一些存量的項(xiàng)目的征稅選擇簡易計(jì)稅法，使得現(xiàn)有的增值稅稅率與之前5%的營業(yè)稅一致，從而保證“營改增”的平穩(wěn)順利進(jìn)行。endprint