基于業(yè)主視角下住宅工程質(zhì)量驗收機(jī)制的優(yōu)化研究

（第一作者） 羅維安 城市建設(shè)工程學(xué)部文華學(xué)院 副教授

1 多角度分析質(zhì)量通病的成因，根據(jù)我國住宅工程施工質(zhì)量驗收及后期運營的實際情況，提出物業(yè)“前期介入”的最佳時機(jī)

在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通常情況物業(yè)管理公司是作為工程竣工以后房屋和設(shè)備設(shè)施的管理者，若工程施工過程中就存在質(zhì)量缺陷，將會對其后期管理服務(wù)工作造成很大困擾，所以在住宅質(zhì)量監(jiān)控上，相對于施工方和監(jiān)理，有其獨特的作用但不夠全面。業(yè)界學(xué)者很早就提出物業(yè)“前期介入”的概念，但如何有效的介入與實施，在我國的建筑行業(yè)市場一直以來都是一個難題。目前只有理念先進(jìn)、實力雄厚以及“自建自管”模式的開發(fā)商才能從規(guī)劃設(shè)計階段開始引入物業(yè)相關(guān)部門的全程介入，如何在其他開發(fā)商和物業(yè)公司中進(jìn)行普及并無定論。本文根據(jù)一些實地調(diào)研所統(tǒng)計驗收狀況，深入分析現(xiàn)階段無法開展物業(yè)相關(guān)部門全程介入開發(fā)商住宅建設(shè)的障礙所在，并提出將物業(yè)管理公司作為“質(zhì)量顧問”的角色提前介入到住宅建設(shè)過程中。既是對房地產(chǎn)開發(fā)的住宅質(zhì)量負(fù)責(zé)，也是對后期業(yè)主的使用權(quán)益保護(hù)，這種前期介入更具科學(xué)性。

2 理清物業(yè)管理和開放商、施工方、設(shè)計方之間的關(guān)系、職責(zé)范圍以及各自的角色是物業(yè)管理“前期介入”實施可能性的前提

首先，開發(fā)商通過國家合法程序把土地進(jìn)行開發(fā)或建設(shè)住宅銷售給業(yè)主使用，施工方是實施住宅建設(shè)的執(zhí)行者，設(shè)計方使住宅建設(shè)中的各種功能空間的合理布置，為業(yè)主更加科學(xué)便捷的使用。物業(yè)管理是住宅交付后業(yè)主使用過程中對房屋進(jìn)行的管理，在這些關(guān)系中，開放商和施工方、設(shè)計方之間在住宅工程建設(shè)過程中是密切聯(lián)系，相互制約的。只有物業(yè)管理實際上是與其他三方脫節(jié)的，既不清楚前期的住宅建設(shè)質(zhì)量狀況，也無法預(yù)料后期的使用缺陷。更使得業(yè)主使用時出現(xiàn)的物業(yè)糾紛陷入尷尬的局面，難以分清各方的責(zé)任和權(quán)益。在我國，物業(yè)管理行業(yè)最初是房地產(chǎn)售后的載體，以房地產(chǎn)開發(fā)“自建自管”的模式出現(xiàn)。 2001年全國人大提出要“鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售與房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營”，這種“分業(yè)經(jīng)營”強(qiáng)調(diào)按照物業(yè)服務(wù)行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律來運營，目的是提高資產(chǎn)的運營效益和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，為了在后期的經(jīng)營中實現(xiàn)多方共贏的目標(biāo)。如果這種“分業(yè)經(jīng)營”得以實施，物業(yè)管理公司可以作為“質(zhì)量顧問”的角色提前介入到住宅建設(shè)過程中。也就能避免更多的物業(yè)糾紛，減少理物業(yè)糾紛中的尷尬局面。

在這個“質(zhì)量顧問”的角色扮演中，首要條件是做好物業(yè)承接查驗工作，明確各方責(zé)任。目前，很多物業(yè)公司不重視承接驗收工作，也會使自己在處理物業(yè)糾紛中面臨尷尬。

3 以業(yè)主的權(quán)益為出發(fā)點，把握竣工驗收、階段驗收、物業(yè)承接查驗三方環(huán)節(jié)，實施優(yōu)化分戶驗收階段的規(guī)范程序與思路

一般的工程竣工驗收指建設(shè)工程項目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗，取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證。應(yīng)該指出的是，竣工驗收是建立在分階段驗收的基礎(chǔ)之上，前面已經(jīng)完成驗收的工程項目一般在房屋竣工驗收時就不再重新驗收。這種驗收更多的是建設(shè)方與設(shè)計方和施工方等部門之間的關(guān)系，與物業(yè)管理和業(yè)主不發(fā)生直接聯(lián)系，一旦后期使用房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時，各方面的責(zé)任就不夠清晰，業(yè)主的權(quán)益就很難得到保障。

在理論上，分戶驗收針對的是專有面積，屬于建設(shè)單位與業(yè)主的法律關(guān)系，物業(yè)的承接查驗針對的是共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是物業(yè)與業(yè)主的法律關(guān)系，不同的驗收環(huán)節(jié)涉及到不同責(zé)任主體，不達(dá)標(biāo)的物業(yè)雖然范圍上有所不同，但基本指向同一物業(yè)，所以對于業(yè)主而言，由于信息不對稱，在實際操作過程中往往很難區(qū)分不同責(zé)任范圍。業(yè)主往往將本應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，造成很多無謂的糾紛及社會矛盾。針對這一問題，多數(shù)地方陸續(xù)出臺的分戶驗收規(guī)范都提到分戶驗收階段應(yīng)有物業(yè)公司參與，但對如何參與及驗收流程如何進(jìn)行并未明示，造成實際驗收過程中存在混亂，本文對開發(fā)商與物業(yè)公司的實際關(guān)系提出具體的驗收流程。

4 基于業(yè)主視角下的房屋質(zhì)量工程驗收機(jī)制的核心問題

作為業(yè)主來說，房屋驗收交付后最主要擔(dān)心的是房漏和后續(xù)的維修管理工作，我們收集了媒體報載有關(guān)防漏與防漏的基層報道，反映了業(yè)主的反饋信息，反映了報紙記者筆下的描述，也反映了曾經(jīng)在施工企業(yè)工作過的當(dāng)事人的說法，為本文中的觀點提供了方方面面的依據(jù)，值得當(dāng)今社會各界關(guān)注。

4.1 防漏問題（屋頂漏水、樓板漏水、墻窗漏水、陽臺漏水、底層返潮等）

（1）施工企業(yè)方的原因，業(yè)主反映的防漏問題，暴露了施工企業(yè)當(dāng)前建設(shè)項目的施工質(zhì)量，存在比較嚴(yán)重的問題：如施工企業(yè)管理不到位、施工人員素質(zhì)急待提高；施工材料管理不到位，建筑材料的購置和鑒別能力差；施工企業(yè)施工技術(shù)水平不高，施工操作方法不科學(xué)、不過硬；

（2）監(jiān)理單位的疏忽原因：監(jiān)理單位是房屋建設(shè)施工的監(jiān)控機(jī)構(gòu)，應(yīng)該提高監(jiān)控措施，加強(qiáng)現(xiàn)場管理人員的監(jiān)控；加強(qiáng)現(xiàn)場材料的監(jiān)控，加強(qiáng)現(xiàn)場施工技術(shù)和施工操作的監(jiān)控；在施工工地的每一道工序上，每一個重要節(jié)點和關(guān)鍵點，監(jiān)理工程師要跟蹤監(jiān)控。

（3）對于設(shè)計單位來說，業(yè)主反映的防漏等問題，是對設(shè)計單位提出了難得的參考意見，從不同方面促進(jìn)了設(shè)計單位的進(jìn)一步思索與改進(jìn)，使得設(shè)計單位重視屋面防水設(shè)計，重視諸多建筑構(gòu)造節(jié)點的防漏設(shè)計，以及重視主體結(jié)構(gòu)的合理設(shè)計。

綜合以上，我們不難看出，防漏問題是一個住房驗收中最值得關(guān)注的問題，也是非常重要的一個問題，它暴露出了建筑行業(yè)成品的缺陷，引起了設(shè)計、施工、監(jiān)理等部門的思考，物業(yè)公司此時以“質(zhì)量顧問”的形式站立在建設(shè)方的位置進(jìn)行思考提出問題，《物業(yè)承接查驗辦法》中對新建房屋的驗收條件做出了規(guī)定，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上應(yīng)實事求是，不能因利益而放棄原則。驗收人員應(yīng)詳細(xì)記錄發(fā)現(xiàn)的問題，對影響房屋及設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，絕不簽字，直到合格；同時要認(rèn)識到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要承擔(dān)的是維護(hù)義務(wù)，主要是按開發(fā)商提供的不動產(chǎn)實施現(xiàn)狀接管。承接查驗工作主要是從未來業(yè)主的角度對房屋質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)，工程驗收時必須細(xì)致入微、專業(yè)性高，一切以業(yè)主的利益為主旨。

4.2 后續(xù)維修管理（房地產(chǎn)的主管、物業(yè)的管理服務(wù)、業(yè)主的反饋）

在住房交付業(yè)主使用后，往往會存在住房維修這一項工作，而這項工作卻是物業(yè)管理中的一項基礎(chǔ)性工作，它反映出物業(yè)管理水平的高低，在很大程度上決定管理企業(yè)的經(jīng)營效益。

從物業(yè)本身來看，房屋維修的根本任務(wù)就是保證原房屋的使用安全和使用功能，提高房屋的完好率，延長使用壽命，減少資金投入，充分發(fā)揮房屋的使用價值，對業(yè)主來說極為重要，也關(guān)系到業(yè)主的切身利益。

從房地產(chǎn)業(yè)來看，房屋維修是房地產(chǎn)開發(fā)在消費環(huán)節(jié)的延續(xù)，搞好房屋維修管理，有利于房屋的價值追加，可以延緩物業(yè)的自然損耗，提高物業(yè)的價值和使用價值，促進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)的良性循環(huán)。

從業(yè)主和社會來看，房屋維修有利于逐步改善工作、生活條件，不斷滿足社會需求和人民居住生活的需要，有利于整個社會的穩(wěn)定，逐步把城市修建成一個環(huán)境優(yōu)美、生活安靜、利于生產(chǎn)、方便生活的經(jīng)濟(jì)文化中心，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會主義精神文明建設(shè)。

由此可見，這種基于業(yè)主視角下以“分業(yè)經(jīng)營”為導(dǎo)向的驗收機(jī)制更具合理性和科學(xué)性。

5 基于業(yè)主視角下分戶驗收房屋質(zhì)量機(jī)制的程序和內(nèi)容規(guī)范

5.1 充分做好驗收前準(zhǔn)備工作

第一：在實施驗收之前，首先要確認(rèn)物業(yè)是否完成竣工，開發(fā)商要提供相應(yīng)的合格證明材料；第二：按照《物業(yè)承接查驗辦法》第十一條相關(guān)規(guī)定確認(rèn)物業(yè)是否滿足查驗條件，防止出現(xiàn)沒有達(dá)到入住功能就開始進(jìn)行交房；第三：對物業(yè)進(jìn)行摸底，確認(rèn)物業(yè)是否存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，若有則可不予驗收；第四：針對物業(yè)的實際情況，由前期介入人員對承接查驗人員進(jìn)行交底，以免接管過程中漏項；第五：要在驗收前和開發(fā)商聯(lián)系，做好各方組織協(xié)調(diào)工作，確定交接的事項及日期；第六：驗收領(lǐng)導(dǎo)小組按照《物業(yè)承接查驗辦法》第十三條相關(guān)規(guī)定編寫承接查驗工作的程序，幫助物業(yè)公司及相關(guān)各方做出規(guī)范化的驗收流程。

5.2 把握驗收的主要部位和核心節(jié)點

地下結(jié)構(gòu)、地上結(jié)構(gòu)，或者整棟樓的驗收，要由施工方、監(jiān)理方和甲方共同參加查驗和認(rèn)可簽字。這樣會減少后續(xù)與業(yè)主的很多問題產(chǎn)生。

第一：驗收地下結(jié)構(gòu)時，要看地下室底板和墻壁是否返潮，如有滲水、滴水、積水等現(xiàn)象，要深究原因和責(zé)任；第二：驗收地上結(jié)構(gòu)時，要看梁、板、柱、墻的外觀，特別是樓板是否開裂，如有懷疑部位，可做一下積水試驗。如果存在明顯滲水漏水缺陷，要進(jìn)行修補(bǔ)，并要深究原因和責(zé)任；第三：驗收衛(wèi)生間時，要做閉水試驗，如果存在明顯滲漏缺陷，要進(jìn)行修補(bǔ)，并要深究原因和責(zé)任；第四：驗收屋頂結(jié)構(gòu)時，要做淋水試驗，全方位地檢驗屋面結(jié)構(gòu)的滲水缺漏，如果存在明顯問題，要進(jìn)行修補(bǔ)，并要深究原因和責(zé)任。

以上并沒有說出驗收時要檢查的所有問題，但每一項都要徹底從嚴(yán)把關(guān)，以業(yè)主為導(dǎo)向，業(yè)主的利益為宗旨，把握好每一個細(xì)節(jié)和關(guān)鍵點。

5.3 采取多樣化的驗收方法

《物業(yè)承接查驗辦法》第十六條中規(guī)定了這一階段的工作內(nèi)容是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收。由于物業(yè)種類的多樣性，具體查驗方法不可能完全相同，筆者根據(jù)經(jīng)驗總結(jié)了如下通用方法：

承接查驗涉及的工作面較大，根據(jù)其內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可采用不同的技術(shù)手段。包括查驗相關(guān)資料、目測、觸摸、啟用設(shè)施設(shè)備直接檢驗，通過儀表儀器檢測、做實驗等。如電梯系統(tǒng)，應(yīng)具備裝箱單、合格證、原理圖、安裝圖、使用說明書、實驗報告、調(diào)試證書、安裝過程的自檢記錄、安裝檢驗的合格證等資料；電梯井道壁外觀應(yīng)該光滑平整，導(dǎo)軌、鋼絲繩、補(bǔ)償繩、限速繩等開啟后要可以正常運行，轎廂安裝要牢固，門扇啟閉輕松，測量各類間距應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)等。

6 結(jié)語

做好承接“分戶驗收”工作是實現(xiàn)“分業(yè)經(jīng)營”的首要條件，隨著《物業(yè)承接查驗辦法》及相關(guān)法律法規(guī)的頒布，開發(fā)商和物業(yè)公司就會加大在承接查驗工作上人、財、物的投入，真正落實物業(yè)承接查驗工作，逐漸減少由于責(zé)任不清而造成的糾紛。

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