房屋預查封后能否解除預售合同之法律分析

張雪利

西北政法大學，陜西 西安 710063

一、問題的提出

購房者與開發(fā)商公司簽訂《房屋預售合同》，約定購房者以按揭貸款的方式購買開發(fā)商公司的某套房屋，并辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)。同時，購房者、開發(fā)商公司、某銀行簽訂了《個人抵押借款合同》，約定某銀行向購房者發(fā)放貸款300萬元，以該房屋作為抵押，另開發(fā)商作為購房者的保證人對某銀行的貸款承擔保證責任。后購房者遲延歸還借款，某銀行要求開發(fā)商承擔擔保責任，開放商承擔保證責任后，向法院提起訴訟，請求解除商品房預售合同。因購房者對外負有其他債務，該房屋已被其他法院采取了預查封措施。那么，開放商在預查封的情況下請求解除合同的訴訟請求能否得到支持？實踐中存在同案不同判的現(xiàn)象，對于此問題有兩種觀點。第一種觀點認為，在預查封情況下，開發(fā)商不可行使約定解除權，符合法定解除情形才可以解除。第二種觀點認為，在預查封存在的情形下，開發(fā)商可以行使約定解除權。

二、實務案例

(一)郭明燕與江蘇馬會置業(yè)有限公司執(zhí)行異議之訴一案(2014)蘇民終字第203號

法院認為，法院有權依照法律規(guī)定對被執(zhí)行人與開發(fā)商簽訂的商品房預售合同，且辦理了預售合同登記備案手續(xù)，雖然未登記所有權的房屋進行預查封。房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封自動轉為正式查封。預查封的效力等同于正式查封。根據(jù)適用情形可知，預查封的對象是被查封人的一個到期債權——請求開發(fā)商交付房屋以及辦理物權變動的請求權。預查封的目的就是為了保障被查封人的債權，以至于將來能請求房屋交付且辦理所有權移轉登記，預查封轉化為正式查封，能夠順利執(zhí)行債務人的財產(chǎn)。因此，一旦預查封商品房預售合同中的涉案房屋后，合同的雙方當事人都應該努力維護合同的效力，并且要積極履行合同的義務，不得解除合同；債權人也不得積極處分他的請求權——因為這些處分行為會導致一個后果，即會造成預查封的執(zhí)行對象喪失的后果。因此，開發(fā)商不能與購房者協(xié)商解除商品房預售合同，預查封保全措施應予維持，《商品房預售合同》應繼續(xù)履行。

(二)常州市武進區(qū)廣信農(nóng)村小額貸款股份有限公司與常州天安元城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、徐亞東案外人執(zhí)行異議之訴一案

(2015)蘇商終字第00079號

法院認為，預查封的目的在于保持標的物的現(xiàn)狀及價值以保障債權人的債權實現(xiàn)。故在預查封期間，一旦購房者占有了該房屋，即房地產(chǎn)公司交付了房屋，那么，購房者就應當及時辦理所有權登記。因此，被執(zhí)行人的房產(chǎn)就成為了法院的查封對象；如果房地產(chǎn)公司未交付房屋時，此時仍為預查封，那么，法院預查封的對象就是買房人向開發(fā)商主張的購房款和其他相關財產(chǎn)利益，比如違約金、賠償損失等。而在本案中，因徐亞東違約，天安公司依約要求解除《商品房買賣合同》，系依法行使民事權利，不存在規(guī)避執(zhí)行的行為。故法院支持天安公司解除合同的訴訟請求。

綜上所述，上述兩種觀點的主要區(qū)別在于更傾向于保護誰的利益。第一種觀點主張預查封的對象是請求交付房屋以及物權變動請求權。該觀點是從維護預查封債權人利益的角度出發(fā)的，即不允許開發(fā)商與購房者約定解除商品房預售合同；第二種觀點更傾向于合同意思自治，認為當開發(fā)商未向買房人交付房屋時，預查封的對象就是該返還的購房款和財產(chǎn)利益。因此，第二種觀點認為在沒有辦理所有權轉移登記，但辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的情形下，預查封的執(zhí)行對象是支付的購房款及相應利益。因購房者違約，開放商公司有權依照合同約定解除商品房預售合同，系合法行使民事權利，不存在規(guī)避執(zhí)行的行為。

三、預查封的法律分析

根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項規(guī)定對于被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或商品房預告登記的房屋，盡管未辦理房屋所有權移轉登記，人民法院仍然可以預查封。該通知第十六條規(guī)定，房屋權屬在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記?？梢姡^的預查封，是指人民法院對被執(zhí)行人尚未辦理房屋所有權登記手續(xù)，但將來在買房人或合同約定的條件具備時，為了便于行政管理，從而對房屋辦理的一種預先性的限制登記，只有對房屋辦理了所有權登記時，才轉為正式的查封。

綜上所述，預查封的根本目的就是使被查封人保有這個債權，當購房者取得該房屋的所有權時，預查封就轉化為正式查封，從而預查封債權人的利益就得以實現(xiàn)。因此，只要房屋存在預查封的情況，合同中的雙方當事人均應懷著努力維持合同的有效性且繼續(xù)履行合同的義務的理念，除非有法定解除的情形，當事人是不能通過事后約定解除或以其他方式解除合同，以損害第三人的利益。