建筑物區(qū)分所有權與相鄰權的案例淺析

尹文杰

國家知識產(chǎn)權局專利局專利審查協(xié)作江蘇中心，江蘇 蘇州 215163

鄰里糾紛，自古有之。然而，到底是從相鄰權糾紛角度考慮還是從建筑物區(qū)分所有權角度分析，往往沒有引起足夠的重視。二者均可以成為鄰里糾紛的案由，事實相差無幾，但是法律依據(jù)、爭議焦點、舉證責任卻有所不同，甚至在裁判結果上也存在區(qū)別。那么對于相鄰權糾紛和建筑物區(qū)分所有權糾紛的處理判定便有理論與實際的實踐意義。

一、定義及區(qū)別聯(lián)系

建筑物區(qū)分所有權是由所有權人對一建筑物中的專有部分的所有權與對共有部分的持分權共同構成，即區(qū)分所有權人對一建筑物中的專有部分所有權與共有部分持分權所構成的特殊的所有權。相鄰關系，指不動產(chǎn)相鄰各方在對各自所有或使用的不動產(chǎn)行使所有權或使用權時，應相互間依法應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系，相鄰各方基于此而享有的權利被稱為相鄰權。

從性質(zhì)上來看，建筑物區(qū)分所有權屬于物權，是所有權的一種特殊形式；相鄰權則是基于法律的規(guī)定對不動產(chǎn)所有權或使用權當然的限制或延伸，它并不是一項獨立的物權，而是基于物權的請求權。從權利客體上看，建筑物區(qū)分所有權的客體分為專有部分與共有部分，專有部分指在構造上能明確區(qū)分，具有排他性且區(qū)分所有權人可獨立使用的建筑物部分；共有部分則是指區(qū)分所有權人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權人共同約定。

二、法院判例

案例1：陳某在未征得原告同意也未取得相關部門建筑許可的情況下，擅自破壞后天井四周屋檐、墻壁和走廊，侵占后廳、后天井等房屋共有部分用于自身房屋建設。

此案中涉及共有權和相鄰權糾紛，實際上既涉及違章建筑的處理和相鄰權的處理，筆者認為此時需優(yōu)先考慮相鄰權問題，即原告因不動產(chǎn)相鄰方在建造建筑物時，妨礙其房屋的通風、采光和日照，并對房屋地基造成危險，請求相鄰方停止侵害、恢復原狀、排除妨害和消除危險而提起訴訟?！吨腥A人民共和國民法通則》第八十三條、《中華人民共和國物權法》第八十九條的規(guī)定，相鄰不動產(chǎn)權利人之間在通風、采光、日照方面都應給予對方必要的便利。雖違章建筑的認定和處理屬于有關行政部門的職權范圍，但無論本案訟爭相鄰不動產(chǎn)是否違章搭建，在建造該不動產(chǎn)時妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照引起糾紛而提起的訴訟，為相鄰關系糾紛。

案例2：石甲、石乙、王××住25幢2單元501室，丁甲、丁乙、駱××住25幢1單元501室，是相鄰的兩戶頂層住戶。石乙與義烏市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱某公司)簽訂的《商品房買賣合同》、丁甲與某公司簽訂的《商品房買賣合同》第十八條第一項均規(guī)定：“該商品房所在樓宇的屋面使用權屬頂層住戶?！兵P凰山小區(qū)25幢2單元501室與25幢1單元501室的閣樓共有墻延伸沒有建筑隔離墻，在25幢2單元501室閣樓窗戶前距離共有墻一點五米處設有欄桿牽引至閣樓墻上，在25幢1單元501室閣樓前的露臺及該欄桿靠丁甲、丁乙、駱××側(cè)檐溝上鋪設了花某巖地板，2007年4月石乙將該欄桿與閣樓外墻連接部分鋸斷。2008年1月，石乙將丁甲、丁乙、駱××鋪設在檐溝上的花某巖地板砸毀。訴訟中石某等主張以共有墻的中軸線為兩戶的分界線。

筆者認為根據(jù)查明的事實，以相鄰兩戶的共有墻中軸線為兩戶的分界線，事實和法律依據(jù)不足。第一，以中軸線為兩戶的分界線，沒有事實根據(jù)。根據(jù)2005年4月20日石某與義烏市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《商品房買賣合同》第十八條第一項之約定，“該商品房所在樓宇的屋面使用權屬頂層住戶”，石某等作為頂層住戶對樓頂屋面僅有使用權，但雙方并未約定明確的使用界限。第二，石某等主張以共有墻的中軸線為兩戶的分界線劃分爭議雙方的屋面使用界限，本質(zhì)上是請求共有墻的中軸線為雙方建筑物區(qū)分所有權的界限，但因樓宇頂層屬于房屋公共部分，并不屬石某等所購房屋區(qū)分所有權的當然延伸，該主張無法律依據(jù)。第三，排水溝在樓宇屋面的安排上雖有一定的獨立性，但性質(zhì)屬公用設施，無法區(qū)分歸誰所有或歸誰單獨使用，相鄰雙方應依照建筑物的原有格局，遵從方便生活、公平之原則合理約定露臺使用界限。

三、總結

綜上，建筑物區(qū)分所有權人在行使專有權時，如需對共有部分進行改動，必須經(jīng)全體區(qū)分所有權人同意且不影響整個建筑物的安全使用，否則即構成對其他區(qū)分所有人共有權的侵害。如果某一區(qū)分所有權人為了改變其專有部分的通風、采光等問題而不得不對專有部分進行改造，且這一改造并不妨礙鄰人建筑物區(qū)分所有權的行使，鄰人應當在一定限度內(nèi)予以容忍，此時應適用相鄰關系的規(guī)則調(diào)整；同時在涉及違章建筑內(nèi)容時，對于訴訟標的為相鄰權時，因從相鄰權角度考慮而非考慮違章建筑的認定和處理屬于有關行政部門的職權范圍。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]李顯東.民法總則案例研習[M].北京：中國政法大學出版社，2014.

[2]梁慧星.物權法[M].北京：法律出版社，2016.