商品房住宅價格制度完善對策探析

楊瑞雪

（710086 武警工程大學 陜西 西安）

一、商品房價格政府干預的必要性

1.商品房具有稀缺性屬性

土地作為一種不可再生的資源，在滿足農業(yè)生產之后，可用商品房開發(fā)的數(shù)量就非常有限，而相對的是人口的增長，和人們對住房數(shù)量、質量的不斷增長。土地的有限性和住房需求的高要求形成了十分尖銳的矛盾，這直接導致商品房一經誕生，便被貼上了“稀缺性”資源的卷標，價格一直居高不降。

2.開發(fā)商和購房者地位不平等

開發(fā)商相對于住房者，不僅經濟實力處于絕對優(yōu)勢地位，還充分掌握交易信息，而住房者的信息則依賴于開發(fā)商的公布，這種懸殊直接使廣大購房消費者代表的多數(shù)人的利益和受制于開發(fā)商的局部利益。為求得雙方利益的均衡、協(xié)調，政府的干預、調控就顯得舉足輕重。

3.市場調控天然具有盲目性和滯后性

各方利益的博弈，使得市場的調控具有一定的盲目性，不能較好地維護作為弱勢群體的利益。政府的政策法規(guī)可避免市場調控的不良后果發(fā)生，做到事前規(guī)范相關行為，平衡各方利益沖突，使各方利益達到一種相對平衡的狀態(tài)。

二、商品房價格制度簡介

當前，我國的商品房價格制度主要有商品房價格構成制度、商品房住宅價格申報制度、地價公布制度等。

商品房價格由成本、利潤、稅金、其他費用構成。我國價格實行分級管理原則，法律規(guī)定商品房價格除國家物價局另有規(guī)定外，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。當前的已經有政府規(guī)章中，都詳細規(guī)定了成本的構成，主要有征地費及拆遷安置補償費、勘察設計及前期工程費、住宅建設、安裝工程費、公共設施的建設費、管理費、貸款利息，但是對于差別價格卻沒有細化規(guī)定。

住宅價格申報制度指商品住宅開發(fā)經營單位應在前期工程結束時，按商品住宅的預售成本、利潤、利息、稅金等申報價格，由物價部門會同房地產行政主管部門和建設銀行審核，并由物價部門批準后執(zhí)行。

我國關于地價公布制度在《城市房地產管理法》第32條中做了總括性的規(guī)定，“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。”

三、商品房價格管理制度現(xiàn)狀

1.差別價格規(guī)范欠缺統(tǒng)一性

雖差別價格應結合各地實踐，如地理環(huán)境，地段差異，樓層、朝向的影響等，由各地政府自行確定商品房住宅差價，但目前東西部的規(guī)章內容中差異性太大，政府的差別價格還沒有指導性的計費項目依據，以至于北京、上海等地頻繁地爆出“天價豪宅”。根據各個地區(qū)的經濟發(fā)展差異，政府指導差別價格可謂勢在必行。

2.申報制度程序事項無規(guī)定

多數(shù)省份的商品房住宅價格管理辦法都是概括性規(guī)定要實行住宅價格申報制度，而對開發(fā)商事關重要的程序性事項如申報時間，申報材料，申報不合格的處理辦法，重新申報的情形等都無進一步細化操作規(guī)定。這不利于開發(fā)商對自身行為的事前預判，更不利于開發(fā)商依據法律規(guī)定追究政府不合法審批，拖延審批的法律責任。

3.地價確定主體資質專業(yè)性不足

依據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》規(guī)定[1]，確定土地價格的主體為土地行政主管部門，而在當今的公務員錄用體制下，很難確保行政人員有與土地管理相關的專業(yè)學歷背景、評測技術和經驗。

4.地價公布制度不完善

參閱上文中國土資源部通知，行政部門應定期公布當?shù)氐幕鶞实貎r和標定地價，并提供查詢服務。但現(xiàn)實中，各省的公布程度、期限、查詢內容不一，服務不到位、空白狀況普遍存在。

四、商品房住宅價格制度的完善

1.政府制定差別價格指導項目

制定完善的差別價格指導項目，將樓層、附屬設施（供暖設備等）、朝向、地理位置、日照時間等項目細致化、數(shù)量化，切實提高操作性。如陽光照射時間按每天日照時間劃分為幾個檔次，在規(guī)定的檔次內實行差價，并根據差別的收益程度確定每個檔次的差價，同時遵循同類性原則，同幢大樓相同朝向的同樓層房屋，差別價格應合理控制在較低的比率之類。

2.細化申報程序規(guī)定

政府可在商品房價格管理辦法中補充或單獨制定申報程序事項，具體如以下：首先，建立申報審查時限制度。全國范圍應統(tǒng)一審查時限為30天，規(guī)定特殊情況（如開發(fā)項目影響重大，金額較大）可延長15日，通過統(tǒng)一性規(guī)定，提高行政作為效率。其次，細化申報材料。各地應將申報材料在政府相應網站提前告知。最后，規(guī)范重新申報的事項。應該嚴格限定重新申報價格的事項，限定在不可預見的建設費用之內，不應將正常商業(yè)風險作為重新申報的理由。

3.完善地價公布制度

拓寬公布管道，明確低價公布程序及內容。首先，頒布地價公布法規(guī)，從立法高度對國家的地價公布體系進行明確。我國的地價公示法可從地價公示的內涵、地價公布體系的組成、地價的評估確定流程、價格更新及公示方法等方面予以確立[3]。其次，拓寬公布渠道，可利用報紙、網站等媒體來公布地價，并建立常態(tài)化的咨詢機制，即只要行政相對人咨詢，政府就應免費提供相關信息。

[1]《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》：“市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當?shù)氐幕鶞实貎r和標定地價，并提供查詢服務，為社會和企業(yè)認定估價結果提供參考依據。”

[2]鄒兆平.日本的地價公示制度[J].現(xiàn)代日本經濟,1991,6.

[3]李靜,李淑華,楊凌志.標定地價公示制度研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2011,11.