試論業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理制度的完善

杜楓

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但是也伴隨著物業(yè)管理糾紛等等事情發(fā)生，這些情況的出現(xiàn)導(dǎo)致人們越來越呼吁“維護(hù)業(yè)主權(quán)”。但是對于現(xiàn)階段來說，我國的相關(guān)法律對業(yè)主權(quán)的規(guī)定還未明確，所以在現(xiàn)實(shí)生活中，一些由業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理權(quán)引起的沖突并不在少數(shù)。所以完善業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理制度相關(guān)的法律條文亟待解決，保證兩者之間的和諧管理。

關(guān)鍵詞：業(yè)主權(quán)；物業(yè)管理制度；完善

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展勢頭迅猛，人們?nèi)缃耖_始關(guān)注住房問題。由于這樣的背景，學(xué)界越來越關(guān)注研究業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理制度。本文主要研究探討了業(yè)主權(quán)的概念以及業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理制度之間存在的沖突，并且對這些問題提出相關(guān)的解決辦法。

業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵

《物權(quán)法》對于業(yè)主的權(quán)利的概念有如下解釋：“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)?！钡沁@樣的解釋并不被相關(guān)的學(xué)者認(rèn)可。一般來說“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”和生活中常見的“業(yè)主權(quán)”不太相同，在實(shí)際當(dāng)中的應(yīng)用上有差別。人民所生活的社會生活與條文法規(guī)理論上產(chǎn)生縫隙。所以用“業(yè)主權(quán)”替換掉“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”有考慮的可行性。物權(quán)包括業(yè)主權(quán)，而業(yè)主權(quán)是一般的管理權(quán)的統(tǒng)一集合體。確立業(yè)主權(quán)的地位，更好地保護(hù)和行使業(yè)主權(quán)，與相關(guān)的權(quán)利結(jié)合在一處，最終得到比較完整的法律體系。

業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突

現(xiàn)在人們廣泛的關(guān)注業(yè)主權(quán)的立法保護(hù)。但實(shí)際生活中還是有一些人對于法律意識并不清晰，關(guān)于業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理制度之間引起沖突和矛盾的情況經(jīng)常發(fā)生。這些現(xiàn)象的引發(fā)原因有以下幾種情況。

第一，物業(yè)管理的困境以及制度缺陷問題。近幾年來不斷增加的有關(guān)住房問題引起的矛盾和沖突嚴(yán)重影響了社會穩(wěn)定。一些業(yè)主和住房的開發(fā)商之間普遍存在著利益沖突，還有業(yè)主以及鄰里之間的矛盾也時(shí)有發(fā)生，除此之外一些業(yè)主和小區(qū)的公眾利益關(guān)系也需要協(xié)調(diào)。其中最主要的矛盾和沖突是發(fā)生在業(yè)主和物業(yè)管理之間的。物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)。我國改革開放以來，物業(yè)管理越來越發(fā)展壯大。物業(yè)管理對于我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)來說是有非常大的好處的，不僅如此，還能改善人們的生活工作環(huán)境，城市管理水平也大大提升。業(yè)主作為房屋的所有者，權(quán)利意識也是在不斷加強(qiáng)的，正因?yàn)槿绱耍瑯I(yè)主和物業(yè)管理之間的關(guān)系越來越緊張。

眾多的數(shù)據(jù)表示，近幾年來物業(yè)糾紛的案件呈持續(xù)上升態(tài)勢。我國第一部全面的物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》在2003年6月頒布實(shí)施。這項(xiàng)法規(guī)之后我國的物業(yè)管理制度也走上了法治道路?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》比較好地明確了各部門的關(guān)系，其中對于業(yè)主在物業(yè)管理中的一些權(quán)利得到明確。

第二，為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理的權(quán)益合法有效，使人民的生活以及工作環(huán)境有所改善，國家明確了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的地位，《物業(yè)管理?xiàng)l例》是為了使得物業(yè)管理活動(dòng)更加的規(guī)范。以人為本的價(jià)值取向能夠在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中體現(xiàn)出來，改善人民的生活和工作環(huán)境也印證了這一點(diǎn)。那么物業(yè)管理在改善人民生活工作環(huán)境的過程中具有的功能如下所示：1.首先從居住質(zhì)量上進(jìn)行提高，大大改善人民的居住條件。物業(yè)管理規(guī)范化的管理小區(qū)的環(huán)境設(shè)施等，比如對小區(qū)進(jìn)行綠化、維護(hù)、清潔等工作，安裝健身器材等等。這些舉措提高和改善了人民的生活工作條件。2.使得社會更加的和諧。物業(yè)管理加派安保人員對小區(qū)進(jìn)行巡防保護(hù)，除此之外還有一些監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的安裝都能夠有效地保證小區(qū)居民的安全穩(wěn)定。3.使小區(qū)的精神文明建設(shè)逐步提高。物業(yè)管理除了不斷地加強(qiáng)服務(wù)管理水平也在積極地創(chuàng)造條件，開展一些社區(qū)活動(dòng)，使得居民的生活豐富多彩，鄰里之間相互交流，關(guān)系也會不斷改善，保證人民的身心健康。

第三，雖然現(xiàn)在有些小區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)比較完善，但縱觀我國大部分地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際情況并不良好，物質(zhì)管理制度引人詬病。造成這樣情況的原因一般有：1.不確定的業(yè)主委員會的法律地位。一些業(yè)主的權(quán)利并不能夠得到有效地保證。我國現(xiàn)今的法律制度下，業(yè)主委員會是不具有實(shí)體法的權(quán)利以及能力的，僅僅作為代表機(jī)構(gòu)出現(xiàn)的形式。那么在這些管理上起到真正作用的還是全體的業(yè)主。所以在這種情況下，業(yè)主委員會不能夠作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人。物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人是物業(yè)管理的企業(yè)以及全體業(yè)主，在簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會是作為全體業(yè)主的代表人身份。2.難以保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)。在頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有規(guī)定：“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)?！钡菍?shí)際的情況中業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)并不容易實(shí)施。一般來說，立法的目的就是要精細(xì)精確，使得事情的操作變得具體化，但是法律只是“提倡”而不是“要求”，這就使得在實(shí)際問題上操作起來更加困難。3.規(guī)定中對于業(yè)主委員會的登記機(jī)關(guān)不明確，缺乏法律的依據(jù)。房地產(chǎn)管理部門不能作為登記備案的地方。不僅如此，業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)關(guān)并不具備有效的合法性。居民的居民委員會只是屬于群眾性的基層團(tuán)體自治形式的存在，所以無法對其他的群眾組織進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

完善業(yè)主權(quán)以及物業(yè)管理制度的對策

第一，制度要保證業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)三者的權(quán)益合法有效。對于三者之間的沖突矛盾不能只是一方擔(dān)責(zé)任，三者都有可能引起住房糾紛問題，所以在設(shè)計(jì)有關(guān)的制度時(shí)需要平衡各方的權(quán)利關(guān)系。不僅僅維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，對于開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)等也需要給予確立和保護(hù)。在處理糾紛矛盾時(shí)，不能因?yàn)樯鐣浾搶?dǎo)向“業(yè)主維權(quán)”就偏向保護(hù)業(yè)主權(quán)，這種情況需要認(rèn)真對待。第二，保證在制度運(yùn)行實(shí)施時(shí)各方面的利益關(guān)系是平衡的。構(gòu)建良好的業(yè)主權(quán)益及物業(yè)管理法律制度運(yùn)行的基礎(chǔ)，抓緊解決制度運(yùn)行的問題，實(shí)現(xiàn)公平公正的保證各方面的合法權(quán)益。在三方行使各自的權(quán)利時(shí)，制度要防止其中的一方濫用權(quán)力。司法部門在解決糾紛時(shí)也需要公正的裁判，排除一些外在客觀因素的干擾。第三，業(yè)主維權(quán)意識需要科學(xué)。因?yàn)榻鼛啄陙矸康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，人民的住房問題也逐漸多了起來。關(guān)于住房問題的糾紛案件也是不斷增加，也導(dǎo)致越來越濃厚的業(yè)主維權(quán)意識出現(xiàn)?！熬S護(hù)業(yè)主權(quán)”的呼聲在社會各界傳播的越來越響，人民大眾的情感因素以及個(gè)別媒體的渲染推動(dòng)，導(dǎo)致“維護(hù)業(yè)主權(quán)”的訴求聲，感情上對于其的偏頗已經(jīng)超過了法律維權(quán)的范圍底線。一些并不理性的“業(yè)主維權(quán)”逐漸增多。由于前幾年房地產(chǎn)事業(yè)混亂，開發(fā)商牟取暴利，在物業(yè)管理上也有“行政化”趨勢，造成了一些不合理的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)，而業(yè)主作為對立面，逐漸就變成了維權(quán)的“弱勢群體”。但這種情況隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展逐步走向有序穩(wěn)定的情況后，原來的現(xiàn)象基本退出舞臺，所以我們要重新理智思考當(dāng)今的社會現(xiàn)象。改變現(xiàn)有的局面，公平公正的尊重社會公眾利益，人民大眾要樹立起科學(xué)的權(quán)利觀，避免“感情用事”，尊重他人的權(quán)利。

結(jié)語

要想真正的構(gòu)建一個(gè)業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理權(quán)的和諧體制需要我們大家的共同努力。創(chuàng)造和諧有序的社會需要健全的法律制度，不僅如此，更需要及時(shí)的更新和完善制度運(yùn)行以及權(quán)利的落實(shí)。

（作者單位：杭州近湖物業(yè)管理有限公司）

【參考文獻(xiàn)】

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