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      房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系初探

      2018-01-15 09:52:06邱智鋒
      智富時代 2018年11期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系

      邱智鋒

      【摘 要】本文在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上,提出了房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,構(gòu)建出房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價思路、程序和要求,指標(biāo)數(shù)值的無量綱化處理。本文力求通過對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價體系的研究進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

      【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目;投資風(fēng)險;評價體系

      一、引言

      消費(fèi)是投資的目的和歸宿,是投資增長的動力,從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看,投資行為具有很強(qiáng)的能動性,一方面由投資所形成的資產(chǎn),是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素;另一方面投資還能夠創(chuàng)造出新的消費(fèi)需求,有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。由此可見投資在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用是十分重要的,必須給予投資決策高度重視。房地產(chǎn)是不動產(chǎn),具有不可移動性、相對耐久性、價格高昂等特征,與其他類型投資活動相比,房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期較長,項目影響因素多,專業(yè)性、法律性的要求也比較突出,同時占用資金大,因而造成房地產(chǎn)投資的風(fēng)險大、回報率高、回收期長等特點。投資者要牟取投資的成功,必須具有經(jīng)濟(jì)頭腦和戰(zhàn)略眼光,熟知市場狀況,具備相關(guān)操作經(jīng)驗和技巧,除了要進(jìn)行常規(guī)的投資可行性研究外,還要特別對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行分析評價,以確定投資風(fēng)險大小,為投資決策提供依據(jù)[2]。

      二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系

      投資項目風(fēng)險管理的基礎(chǔ)是風(fēng)險識別,只有正確識別出風(fēng)險,才能進(jìn)行風(fēng)險估計、風(fēng)險評價、風(fēng)險規(guī)劃、風(fēng)險控制、風(fēng)險監(jiān)督。由于在房地產(chǎn)項目投資過程中導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生的因素眾多,因此首先要對導(dǎo)致房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的因素加以認(rèn)識和分析[3]。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險依據(jù)風(fēng)險因素的性質(zhì)可劃分為四大類:即環(huán)境風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險。各項風(fēng)險的含義如下:

      1.環(huán)境風(fēng)險

      環(huán)境風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的投資環(huán)境的變動對該項目產(chǎn)生的不利影響。投資環(huán)境包括項目所處的的社會環(huán)境和項目所處的自然環(huán)境。如經(jīng)濟(jì)形式、國家及地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)項目的相關(guān)政策,如土地制、住房制度、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策等是否穩(wěn)定以及突發(fā)事件等社會環(huán)境引起的風(fēng)險;另外由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn),因此房地產(chǎn)項目必然要遭受不利的地理位置、自然災(zāi)害等自然環(huán)境因素的影響。投資環(huán)境引起的風(fēng)險是項目主體不可控制的風(fēng)險,房地產(chǎn)投資項目必須從適應(yīng)投資環(huán)境角度出發(fā),降低環(huán)境風(fēng)險。

      2.市場風(fēng)險

      市場是連接生產(chǎn)和消費(fèi)的橋梁和紐帶,房地產(chǎn)投資項目能否獲得成功最終要由市場作出裁定。房地產(chǎn)投資項目的市場風(fēng)險是指由房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平、市場消費(fèi)偏好以及金融市場、勞動力市場、原材料市場、中介服務(wù)市場、同業(yè)競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。

      3.財務(wù)風(fēng)險

      財務(wù)風(fēng)險指房地產(chǎn)投資項目資本融通、保障供給以及資金運(yùn)作等財務(wù)管理方面帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目投資數(shù)額大,投資通常要依靠貸款,如過度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng),不僅會增加融資成本,減少投資收益,還有可能因無法按期清償債務(wù),使項目活動主體面臨破產(chǎn)危險。房地產(chǎn)投資項目要確定適度的負(fù)使比例,使財

      務(wù)杠桿效益抵消財務(wù)風(fēng)險。

      4.信用風(fēng)險

      任何一個房地產(chǎn)項目的投資開發(fā),必然要涉及開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司,這些部門之間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組織信用保證結(jié)構(gòu)的各項目參與方是否有能力履行其信用職責(zé),是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項目履行其信用職責(zé),就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資過程中的信用風(fēng)險。

      三、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價

      1.投資風(fēng)險評價的思路

      層次分析法是一種多準(zhǔn)則決策分析方法,基本思路多個單準(zhǔn)則分層結(jié)果的綜合估計,分層一般包括決策目標(biāo)層,準(zhǔn)則層、方案層。在風(fēng)險分析中它有兩種用途一是將影響項目的風(fēng)險因素逐層歸類分解、識別、直到最基本的風(fēng)險因素,即風(fēng)險因素正向分解二是兩兩比較同一層次風(fēng)險因素的重要程度,列出該層風(fēng)險因素的判斷矩陣可由專家調(diào)查法得出,每層判斷矩陣的特征根表明了該層次各個風(fēng)險因素的權(quán)重,利用權(quán)重與同層次風(fēng)險因素得分的組合,求得上一層風(fēng)險的得分,直至求出總目標(biāo)的得分,即反向合成,根據(jù)總目標(biāo)風(fēng)險得分大小綜合判斷項目整體風(fēng)險。

      2.投資風(fēng)險評價的程序及要求

      風(fēng)險評價是依據(jù)呷目標(biāo)和評價標(biāo)準(zhǔn)書識別和估計的結(jié)果鉀棟統(tǒng)分?jǐn)D明確項目風(fēng)險之間的因果聯(lián)系,確定項目風(fēng)險整體水平和風(fēng)險等級等。投資項自風(fēng)險評價的基本程序是系統(tǒng)研究項目風(fēng)險背景信息,確定評價目的。

      (1)確定風(fēng)險評價基今風(fēng)險評價基準(zhǔn)是針對項目主體每一種風(fēng)險后果確定的可接受水平。一風(fēng)險的可接受水平是絕對的,也是相對的。

      (2)使用風(fēng)險評價方法確定項目整體風(fēng)險水平。項目風(fēng)險整體水平是綜合了所有單個風(fēng)險之后確定的。

      (3)使用風(fēng)險評價模型尋求項目各種風(fēng)險因素之間的因果聯(lián)系,確定關(guān)鍵因素。

      (4)對風(fēng)險進(jìn)行綜合評價,確定項目風(fēng)險狀態(tài)及風(fēng)險管理策略。

      房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險具體由以下幾個方面來分析評價:

      (1)風(fēng)險存在即風(fēng)險發(fā)生時間

      (2)風(fēng)險影響及損失的程度

      (3)風(fēng)險概率

      (4)風(fēng)險等級

      風(fēng)險評價過程還要滿足下面幾個方面的要求:

      (1)能夠有效的系統(tǒng)分析方法綜合分析項目整體風(fēng)險水平;

      (2)確定項目風(fēng)險的關(guān)鍵因素;

      (3)確定項目風(fēng)險管理的有效途徑;

      (4)確定項目風(fēng)險的優(yōu)先等級。

      3.指標(biāo)數(shù)值的無量綱化處理

      綜合評價模型是針對房地產(chǎn)項目投資決策階段構(gòu)建的,各種類型風(fēng)險評價指標(biāo)的意義不同,表示的形式也多樣,有絕對指標(biāo)、相對指標(biāo)、平均數(shù)指標(biāo)。對風(fēng)險評價系統(tǒng)的作用方向也不一致,有正指標(biāo)、適度指標(biāo),負(fù)指標(biāo),正指標(biāo)以數(shù)值大為優(yōu),適度指標(biāo)以適中為優(yōu),一負(fù)指標(biāo)以數(shù)值越小為優(yōu),因此各種類型風(fēng)險評價指標(biāo)之間并不具有可比性。為了有效進(jìn)行綜合評價,需要進(jìn)行無量綱化處理。

      無量綱化處粵是對評價指標(biāo)數(shù)值的標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化進(jìn)行處理,通過一系列數(shù)學(xué)變換消除指標(biāo)量綱蔚鋤方法,把性質(zhì)、量綱各異的指標(biāo)轉(zhuǎn)換為可以進(jìn)行綜合評價的量化值。根據(jù)指標(biāo)實際值和無量綱化結(jié)果數(shù)值的關(guān)系特征可以分為直線型無量綱化方法、折線型無量綱化方法、曲線型無量綱化一方法。直線型的無量綱化處理方法是最常用的方法,但這種方法存在一定的缺陷,沒有考慮各種指標(biāo)對目標(biāo)函數(shù)的作用方向和變化方向。在一個完整評價體系中,正指標(biāo)、負(fù)指標(biāo)和適度指標(biāo)都是存在的,直接采用直線型方法無法反映各指標(biāo)的真實價值。

      四、結(jié)束語

      房地產(chǎn)開發(fā)醒目投資風(fēng)險有著比較大的不確定性,也就是有著典型模糊性。通過對復(fù)雜系統(tǒng)的復(fù)雜因素進(jìn)行量化的分析,進(jìn)而為決策者提供較為科學(xué)的決策依據(jù)。層次分析法計算較為簡單。在實際的操作過程當(dāng)中,可以更好的為決策者進(jìn)行服務(wù),讓管理者做出心中有數(shù),及時的利用風(fēng)險對策措施,進(jìn)而得到更好的投資效果。

      【參考文獻(xiàn)】

      [1] 唐秀麗.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別研究[J],建筑經(jīng)濟(jì),2017(7):206.

      [2] 楊子君等.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究[J],建筑經(jīng)濟(jì),2016(7),186.

      [3] 劉瀟.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的模糊綜合評價[J],金融經(jīng)濟(jì),2008(2),103-104.

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