淺談我國房產(chǎn)稅制度改革

丁雙旗

【摘 要】隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，已然成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。由于發(fā)展速度的驚人，也同時產(chǎn)生了很多問題，其中泡沫化就是其中之一。針對這一現(xiàn)狀，政府屢次出臺各種政策以抑制房價過快增長，在這其中，稅收是一種重要的調(diào)控手段。本文通過分析我國房產(chǎn)稅收制度的現(xiàn)狀和存在的問題，并借鑒國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗出發(fā)，最后提出完善我國房產(chǎn)稅制的一些措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收制度；問題；改革措施

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及稅收現(xiàn)狀

近幾年來，我國房地產(chǎn)價格上漲速度過快，一些地方甚至能夠在數(shù)月內(nèi)翻一番，在這背后存在著這樣的事實：一些城市八成以上的居民買不起房；空置房數(shù)量猛漲，全國70個大中城市有6500多萬套房屋連續(xù)6個月電表讀數(shù)為零；房產(chǎn)開發(fā)商圈地、囤地、虛假銷售、哄抬房價、逃稅漏稅；從上海的“樓倒倒”，到成都的“樓歪歪”，到武漢的“樓高高”，到哈爾濱的“樓停停”，再到浙江的“樓薄薄”。這些事件無一例外在社會上造成了惡劣影響。面對這些高房價背后所產(chǎn)生的不合理、不合法現(xiàn)象，近年來，政府連續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，主要包括提高存貸款基準利率、限購令等措施。然而，這些看似重量級的政策卻絲毫未撼動日益高企的房價，房價不降反升。

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入向房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營利性房屋，對于非營利性的住房一律免征。計稅方法有兩種：一是按照房屋原值一次減除10～30%后乘以1.2%計算繳納，也稱從價計征；二是出租房屋按租金收入的12%計算繳納，也稱從租計征。

隨著改革開放的不斷深入，我國的經(jīng)濟情況已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，房產(chǎn)稅已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟和社會生活的發(fā)展。具體來看，這些發(fā)展變化主要包括：

（一）稅源格局發(fā)生重大變化

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在我國經(jīng)濟總量中的比重已經(jīng)達到70%。由于我國現(xiàn)在的個人投資渠道還不是很完善，房地產(chǎn)已成為許多居民投資的重要渠道。房地產(chǎn)交易的繁榮帶來不動產(chǎn)規(guī)模的不斷擴大和房產(chǎn)稅源的大量增加。而我國目前的房產(chǎn)稅費還主要是對交易環(huán)節(jié)征稅，這已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，我國的房產(chǎn)稅收占地方和中央財政收入的比例只有3.5%，而在美國房產(chǎn)稅占全部稅收總和的10%左右，在英國，房產(chǎn)稅也要占到地方財政的30-40%，高的可達70-80%，低的也有10-15%。因此，我們應(yīng)當擴大稅源，對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，使房地產(chǎn)行業(yè)在國家稅收當中占到主體地位，這才是與當前房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的賦稅征收方式。

（二）目前的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策要求征收新的房產(chǎn)稅

過去一到兩年時間里，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的發(fā)展高潮，城市房地產(chǎn)投資十分活躍，需求十分旺盛，大量民間資本涌入房地產(chǎn)市場，市場一片繁榮。在這種情況下，城市房地產(chǎn)的價格已經(jīng)超過了許多居民的承受能力，許多人買不起房。為穩(wěn)定房價，國家及時出臺了一系列嚴厲的調(diào)控政策，包括限購、限貸、加大土地供應(yīng)、征收房產(chǎn)稅等。其中征收房產(chǎn)稅已在重慶和上海施行。重慶征收對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%；上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%。就政策效果來看，目前的政策對于打擊房地產(chǎn)投資和投機、抑制房價已經(jīng)起到了一定的作用，據(jù)估計，在未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)價格將迎來“拐點”。與其他政策相結(jié)合，征收房產(chǎn)稅對于打擊房地產(chǎn)投資和投機、抑制房價也將起到一定作用，但現(xiàn)在就重慶和上海的方案來看，效果還比較有限，以后出臺適用于其他城市的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅時可能會有所變化。據(jù)相關(guān)人士介紹，在全國多數(shù)城市開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅已進入準備階段。

二、我國房產(chǎn)稅稅收制度存在的問題

我國目前所涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種來看，從稅種稅目到課稅對象、從稅率到計稅依據(jù)都存在種種弊端，已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，亟待改革。這些弊端主要包括：

（一）稅費繁多，交叉重疊

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制中稅種繁多，存在著重復(fù)征稅和交叉征稅的現(xiàn)象。以稅代租、以費代稅、以費擠稅等問題較為嚴重，大大增加了納稅人的稅收負擔和稅收成本。這種現(xiàn)狀不但滋長了亂收費的不良風氣，導(dǎo)致房價隨著地價大幅度攀升，而且削弱了稅收的宏觀調(diào)控職能。

（二）“輕保有、重流轉(zhuǎn)”現(xiàn)象嚴重

保有環(huán)節(jié)只包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，占房地產(chǎn)行業(yè)稅收總額的比例約為2%，不僅設(shè)置少、稅率低，而且還有很多減免稅規(guī)定。而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)則包含土地增值稅等六個稅種，整體稅負水平較高。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負重且容易轉(zhuǎn)嫁，可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)階段負擔的稅費和政府在財政預(yù)算中安排支出的公共產(chǎn)品成本，通過轉(zhuǎn)讓行為轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)購買者身上，由購買者通過購房行為一次性負擔流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的全部稅收，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)交易價格居高不下。保有環(huán)節(jié)稅負較輕，導(dǎo)致開發(fā)商的囤地成本和房地產(chǎn)的閑置成本均處于較低水平。目前市場上囤積房地產(chǎn)的現(xiàn)象愈發(fā)嚴重，無形中助長了房地產(chǎn)的投機性需求。

（三）計稅依據(jù)不科學，稅率缺乏彈性

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計算依據(jù)分為從價計征和從租計征。從價計征是房產(chǎn)原值減除10%-30%的余值按1.2%的稅率計征，這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，并不能反映房產(chǎn)的市場價值；從租計征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12%的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范。另外，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。

（四）分稅制立法體制不健全，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點

我國目前實行集中稅權(quán)、統(tǒng)一稅法的稅收管理體制。在現(xiàn)行的地方稅體系中，幾乎所有稅種的稅法、條例及實施細則均由中央制定和頒布，地方在解釋、開征或停征等方面的權(quán)力也很有限。但是對于房地產(chǎn)這一特殊的市場而言，立法權(quán)限的設(shè)置高度集中于中央，稅種設(shè)置和稅率的設(shè)計過于統(tǒng)一，勢必會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場缺乏因地制宜的靈活性，削弱了地方政府開辟稅源、組織收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟的積極性。

（五）稅收征管輔助制度不健全，導(dǎo)致稅收流失

我國目前還缺乏嚴密的財產(chǎn)登記制度，影響了稅收征管的力度。同時，與房產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房產(chǎn)稅收評稅政策不健全，稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要，再加上稅收法規(guī)不夠健全，由此導(dǎo)致稅收流失現(xiàn)象十分嚴重。

三、國外房產(chǎn)稅稅收基本情況

（一）國外房產(chǎn)稅收體系概況

目前，許多國家都建立了比較完整的房產(chǎn)稅收體系，其稅種設(shè)置主要涉及三個方面：

1.房地產(chǎn)保有稅制

房地產(chǎn)保有稅制是對擁有房地產(chǎn)所有人或占有人征收，一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)如土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。

2.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制

房地產(chǎn)權(quán)益的流轉(zhuǎn)分為有償和無償兩種。當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償流轉(zhuǎn)時，大多數(shù)國家都要對轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅。

3.房地產(chǎn)取得稅制

房地產(chǎn)取得稅是對取得房屋、土地所有權(quán)的人課征的稅收。一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的法律事實主要分為原始取得和繼承取得?，F(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅、贈與稅、登錄稅和印花稅等。

（二）國外房產(chǎn)稅制的基本特征

1.按房地產(chǎn)的市場價值征收房產(chǎn)稅

按房地產(chǎn)的市場價值征收房產(chǎn)稅，使其具有隨著經(jīng)濟增長而增長的彈性特征。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有三種：土地面積、市場價值和賬面價值。目前，世界上只有少數(shù)國家以土地面積作為房產(chǎn)稅的稅基。絕大多數(shù)發(fā)達國家是以市場價值為計稅依據(jù)，即以財產(chǎn)的資本價值或評估價值為計稅依據(jù)。

2.堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則

所謂“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅外，其余的均要征稅?！吧俣惙N”，即國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負不公平現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率?！暗投惵省奔粗竾夥慨a(chǎn)稅率一般都不高。這樣的稅制搭配可以說代表了房產(chǎn)稅收作為財產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向。

3.建立了成熟的管理和配套制度

（1）完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制。發(fā)達國家具備十分健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度，并輔之以高水平的房地產(chǎn)勘查、高效率的信息管理、綜合性的權(quán)利登記等手段和制度，大大減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強了稅收制度的有效性。

（2）健全的房地產(chǎn)評估制度。當前世界上很多國家都實行房地產(chǎn)估價制度，并形成了一整套房地產(chǎn)估價理論和評估方法，各國在實際征收過程中所采用的房地產(chǎn)估價方法主要有市場售價比較法、收入法和成本法，以及結(jié)合現(xiàn)代計算機技術(shù)產(chǎn)生的計算機輔助批量評價技術(shù)。與此相適應(yīng)，許多國家的稅務(wù)部門還專門設(shè)有財產(chǎn)評估機構(gòu)，如英國的資本稅收辦公室，美國的財產(chǎn)管理處和財產(chǎn)評估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價及核稅處等。

四、我國房產(chǎn)稅下一步的改革方向

（一）房產(chǎn)稅制度改革

1.以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。利用重稅抑制投機行為的做法主要有：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。

2.對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼。房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，可實施的補貼方案大體有幾種：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。

3.充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主，還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房（又稱主住宅）收益的個人所得稅。

4.設(shè)計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅。這在一定程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

（二）改革的配套措施

1.建立財產(chǎn)的登記制度

建立財產(chǎn)登記制度，逐步推行財產(chǎn)實名登記制，增強房產(chǎn)稅課征的有效性和嚴肅性。強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，首先要清查土地位置、權(quán)屬、面積臺賬；其次，盡快實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，避免房地產(chǎn)私下交易，打擊房地產(chǎn)市場的違法交易行為，增強房產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴肅性。

2.完善房地產(chǎn)估價制度

所謂完善房地產(chǎn)估價制度，是對從事房地產(chǎn)估價的人員和機構(gòu)，就房地產(chǎn)估價的條件及行為給予某種約束，并使其對所估價的結(jié)果負相當責任，借以維護房地估價的正常秩序及相關(guān)者權(quán)益?？茖W的房地產(chǎn)估價是加強土地、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，確保土地增值收益公有，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要依據(jù)。

3.加強和相關(guān)部門的配合

房產(chǎn)稅要及時、足額入庫，僅靠稅務(wù)部門一家單槍匹馬是不行的，必須和工商部門、金融部門以及公安部門等加強聯(lián)系。稅務(wù)部門是稅收征管的唯一部門，工商、金融、公安等部門是輔助部門，有義務(wù)給稅務(wù)部門提供相關(guān)資料。同時要大力發(fā)展計算機在稅收征管中的作用，盡快開發(fā)計算機軟件，爭取早日讓稅務(wù)部門和相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息資源共享，加強協(xié)作和監(jiān)督。

房產(chǎn)稅是我國房地產(chǎn)市場的一項重要制度建設(shè)，是我國財稅體制改革的重要舉措，其長期目標是調(diào)節(jié)財富分配，增加地方直接稅源，逐步減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。最終房產(chǎn)稅改革效果如何，還需要時間去實踐、去證明、去探討。

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