基于地籍管理的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)分析

李翠

摘要：隨著我國社會與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)的進(jìn)程也在隨之加快?，F(xiàn)如今，有關(guān)農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)工作也正如火如荼的進(jìn)行。然而，由于當(dāng)前，我國針對農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)尚未提出明確的規(guī)劃，故而在實(shí)際的實(shí)施過程中也衍生出了許多問題，對此，筆者將探討這些問題，以望找出切實(shí)可行的解決策略，從而促進(jìn)農(nóng)村與城市地區(qū)的共同發(fā)展。

關(guān)鍵詞：地籍管理；集體建設(shè)用地；使用權(quán)流轉(zhuǎn)

有關(guān)集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)本身便伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，加之現(xiàn)如今，我國于此方面的法律法規(guī)也尚未完善，故而在實(shí)際的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作中難免處處受制。對此，為確保我國于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，建設(shè)用地亦能達(dá)成供需平衡，故建設(shè)規(guī)范的集體建設(shè)用地進(jìn)行市場流轉(zhuǎn)機(jī)制便顯得尤為重要。

一、完替土地產(chǎn)權(quán)制度，加快集體土地地箱調(diào)查登記發(fā)證工作

所謂的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其本質(zhì)即是土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移。而清晰的土地產(chǎn)權(quán)方式確保土地市場穩(wěn)定運(yùn)行的前提與基礎(chǔ)。就農(nóng)民對土地本身所享有的權(quán)利而言，主要分為所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處分權(quán)，至于流轉(zhuǎn)的核心主要在于處分權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而轉(zhuǎn)讓的形式既可以是出租，亦可用作抵押或是入股等多種形式。而無論怎樣的形式，其集體土地的產(chǎn)權(quán)終將歸屬農(nóng)民，故而法律也需對此予以確認(rèn)，如此方能切實(shí)維護(hù)廣大農(nóng)民的切身利益，進(jìn)而為建立正常、有序的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)市場打下基礎(chǔ)。當(dāng)前，為切實(shí)達(dá)成以上目標(biāo)，我國各地區(qū)也結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況提出了相關(guān)的管理方法，如廣東省便在其所出臺的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中，將農(nóng)民集體與農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)等作為地方性法規(guī)的核心，明確了農(nóng)民對集體土地的產(chǎn)權(quán)。與此同時(shí)，該管理辦法還將集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體范圍由集體經(jīng)濟(jì)組織擴(kuò)大到了各類市場主體，從而為營造公平的市場環(huán)境奠定了良好基礎(chǔ)。此管理辦法的出臺無疑是為我國其他城市制定相應(yīng)的管理制度及體系提供了有效借鑒。對此，其他地區(qū)也應(yīng)紛紛效仿廣東，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的現(xiàn)代地籍管理體系，從而讓更多地農(nóng)民亦能分享到城市化建設(shè)過程中所獲得的成果，如此方能為城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一的推進(jìn)奠定良好的市場基礎(chǔ)。

二、明確征地范圍，充分發(fā)揮市場機(jī)制，保障農(nóng)民利益

當(dāng)前，我國的《土地管理法》中雖明確規(guī)定了任何單位及個(gè)人，但凡涉及到土地的使用均必須依法取得國有土地使用權(quán)，其中也包括原本屬于農(nóng)民集體，后經(jīng)國家征收的土地。此項(xiàng)立法的根本目的在于保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，但卻在無形中突破了只有用于公益目的的土地才能通過征收的方式獲得這一規(guī)定?；诖隧?xiàng)制度，便無法確保農(nóng)民利益不受任何形式的損害。因此，針對我國當(dāng)前推行的法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)于土地征收制度中明確約定公益用地的涉及范圍，即便是國家出面征收，也應(yīng)通過市場定價(jià)的方式向農(nóng)民購買，而非人又開發(fā)商巧立名目，實(shí)則損害了農(nóng)民的利益。與此同時(shí)，針對流入市場的土地，也不能置之不理，而是需結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，經(jīng)嚴(yán)格的指標(biāo)審核通過方可執(zhí)行具體的建設(shè)工作。

三、開展土地流轉(zhuǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)治理工作，進(jìn)一步加快農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法制化進(jìn)程

1、由于我國當(dāng)前針對農(nóng)村集體土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚未提出相應(yīng)的法規(guī)制度，故而為防止違法利用集體用地行為的發(fā)生，其首要之務(wù)便是建立一套行之有效的集體建設(shè)用地規(guī)范制度，并在農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序方面予以進(jìn)一步優(yōu)化，以確保手續(xù)的完備性以及合同的規(guī)范性，進(jìn)而避免農(nóng)民利益遭受侵害。

2、政府應(yīng)充分發(fā)揮自身的引導(dǎo)與服務(wù)職能。首先是宣傳引導(dǎo)方面，為切實(shí)推動我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程并確保在此過程中不會損害農(nóng)民利益，作為國家政策的執(zhí)行者，各地政府均應(yīng)加強(qiáng)對國家政策的宣傳，唯有讓廣大農(nóng)民正確認(rèn)識到短期與長期利益之間的利害關(guān)系，方有利于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利實(shí)施。其次是針對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方向，政府方面也應(yīng)予以嚴(yán)格把控，以確保農(nóng)村土地的利用與規(guī)劃亦能與城市程度規(guī)劃達(dá)成一致，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)地區(qū)的共同發(fā)展。

3、加強(qiáng)市場機(jī)制的培育。積極建立科學(xué)、合理的市場機(jī)制，一方面可對地租、地價(jià)予以有效調(diào)控，以確保土地的市場價(jià)格始終保持在合理范圍之內(nèi)，另一方面則能盡可能減少外界因素的干擾，從而讓農(nóng)民真正能擁有土地的經(jīng)營自主權(quán)，進(jìn)而可根據(jù)自身意愿選擇是否做出流轉(zhuǎn)。

4、建立土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。為切實(shí)保障農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的有序開展，各地區(qū)都應(yīng)組織建立專門的土地流轉(zhuǎn)管理部門或機(jī)構(gòu)，并透明化機(jī)構(gòu)的所有工作，從而在保障農(nóng)民對土地的所有權(quán)同時(shí)讓農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作開展得更加高效、合理。

5、培育土地中介機(jī)構(gòu)。位處偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民，其對土地知識了解甚少，也缺乏流轉(zhuǎn)土地的渠道，故而培育土地中介機(jī)構(gòu)的主要目的便在于為農(nóng)民提供土地信息服務(wù)，以便更好地將農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至市場。

四、按照市場規(guī)則為農(nóng)用地分等定級，確定基準(zhǔn)地價(jià)，為農(nóng)用地評估提供合理依據(jù)

不同區(qū)域或地段，其土地加之亦有其差異，故而政府在開展城市化建設(shè)工作時(shí)，應(yīng)分別對農(nóng)用地與集體建設(shè)用地予以地價(jià)評估，并在此過程中確保定價(jià)的公正、客觀與合理。以此防止集體建設(shè)用地地價(jià)流轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)城市用地、集體建設(shè)用地以及農(nóng)用地之間的地價(jià)協(xié)調(diào)。

總之，針對農(nóng)村地區(qū)的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)務(wù)必保證其利益分配的合理性，方有利于維護(hù)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的有序開展。鑒于當(dāng)前，各地區(qū)在實(shí)踐過程中均存在部分問題，故而政府也應(yīng)積極發(fā)揮自身的調(diào)配作用，并根據(jù)黨中央提出的“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”原則，以切實(shí)維護(hù)農(nóng)民切身利益，如此方有利于推動我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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