淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目滲漏預(yù)防與控制的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)

李存

摘要：近年來(lái)，房屋滲漏問(wèn)題頻繁的發(fā)生，不僅影響房屋建筑使用時(shí)的安全性，同時(shí)降低人們對(duì)房屋建筑的滿意程度，不利于房屋建筑行業(yè)的發(fā)展，防滲漏問(wèn)題需引起建筑行業(yè)的重視。本文以福州奧林匹克花園二期D2地塊的滲漏問(wèn)題為例，首先對(duì)防滲漏工程的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行介紹，接著對(duì)該項(xiàng)目已存在的滲漏問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)梳理，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目防滲漏的預(yù)防與控制的三大方面，旨在提升房地產(chǎn)房屋建筑設(shè)計(jì)施工中防滲漏的質(zhì)量控制，降低房屋滲漏問(wèn)題的發(fā)生率。

關(guān)鍵詞：房屋建筑；滲漏；經(jīng)驗(yàn)；防滲漏工程

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-3024（2016）13-113-02

1.工程概況

福州奧林匹克花園二期D2地塊地處福州市晉安區(qū)新店鎮(zhèn)東園村，項(xiàng)目為住宅用地，共有十棟高層住宅，地下室一層，總建筑面積約89467m²，該工程于2015年1月19日完成竣工驗(yàn)收。在后期房子交付業(yè)主使用后，業(yè)主反映房屋存在滲漏問(wèn)題，嚴(yán)重影響業(yè)主對(duì)房屋建筑的滿意度。為了減少房屋建筑滲漏問(wèn)題份發(fā)生率，項(xiàng)目部組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估，對(duì)已發(fā)生的滲漏案例進(jìn)行深入探討，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以便提高后續(xù)房屋建筑的工程質(zhì)量。

2.房屋滲漏的市場(chǎng)現(xiàn)狀及本項(xiàng)目的防滲漏狀況

2.1房屋滲漏是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)房屋建筑工程的一大質(zhì)量通病

中國(guó)建筑科技研究中心曾對(duì)10年內(nèi)新建的房屋進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示，在被抽調(diào)的327棟房屋中，出現(xiàn)滲漏問(wèn)題的高達(dá)60%。雖然整個(gè)建筑行業(yè)對(duì)工程質(zhì)量越來(lái)越重視，但是房屋滲漏問(wèn)題仍然頻繁爆發(fā)，不能從根本上解決房屋滲漏問(wèn)題，房屋滲漏依然是當(dāng)前房屋建筑工程的一大質(zhì)量通病，需要我們總結(jié)以往工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在實(shí)踐中不斷提高防滲漏技術(shù)。

2.2房屋滲漏是交房業(yè)主投訴的主要熱點(diǎn)問(wèn)題

根據(jù)萬(wàn)科、中海、龍湖等知名房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主索賠分類進(jìn)行分析，大部分業(yè)主投訴都集中在滲漏、空鼓、開(kāi)裂等方面。有關(guān)工程滲漏方面的案件，已占到各種工程質(zhì)量總案件的25%左右，并呈現(xiàn)著不斷上升的趨勢(shì)。且業(yè)主對(duì)滲漏的容忍度極低。

因此，如果能夠解決滲漏質(zhì)量隱患，就可以消除大部分業(yè)主投訴，提高業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量的滿意度，也大大提高整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

2.3奧林匹克花園二期D2地處福州市晉安區(qū)，所在地是典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛，年平均降水量為900～2100毫米，一遇到下雨天，容易引發(fā)滲漏風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)工程質(zhì)量是個(gè)重大考驗(yàn)。而且該地區(qū)主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，夏季以偏南風(fēng)為主，6-9月天氣是臺(tái)風(fēng)活動(dòng)集中期。很多滲漏問(wèn)題還不只是單純的雨水導(dǎo)致的，更多的是因?yàn)榇箫L(fēng)在下雨天起到推波助瀾的作用產(chǎn)生的，致使房屋建筑中易滲漏部位頻繁爆發(fā)滲漏問(wèn)題。在奧林匹克花園業(yè)主所反映的滲漏問(wèn)題中，常見(jiàn)的滲漏部位有素混凝土反坎、鋁合金窗扇、變形縫位置等。

3.奧林匹克花園二期D2地塊滲漏防治案例

3.1地下室頂板增加找坡層與濾水層

地下室側(cè)墻與頂板是防水防滲的重點(diǎn)與關(guān)鍵部位，從二期開(kāi)始，項(xiàng)目部提出設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)（詳圖2），在種植頂板上增加找坡層，并設(shè)150mm厚碎石濾水層（圖4）和排水管（圖3），使頂板積水可以通過(guò)濾水層引到D110UPVC梅花狀開(kāi)孔的透水管，通過(guò)透水管及頂板找坡層將雨水最終排向排水暗溝。采取該措施后，在二期業(yè)主交房后，該部位滲漏的投訴案例比一期有明顯降低。這個(gè)設(shè)計(jì)上的修改有效的提高地下室頂板的疏排效率，降低了滲漏風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)明在防滲漏問(wèn)題上設(shè)計(jì)前期需做好優(yōu)化，確保雨水的有效疏排。

3.2走道端頭電梯井進(jìn)水，設(shè)計(jì)加設(shè)窗戶

高層電梯前室位于走道的端頭，側(cè)向未進(jìn)行封閉（圖5），雖在端頭設(shè)有地漏，但是暴雨天氣還是極易造成電梯井道進(jìn)水。工程部與設(shè)計(jì)部協(xié)調(diào)以后，決定統(tǒng)一安裝鋁合金窗進(jìn)行封閉（圖6），而且鋁合金窗的水密性等應(yīng)達(dá)到要求，窗框各構(gòu)件交接處打膠密實(shí)，在窗的底框兩側(cè)開(kāi)設(shè)疏水口，便于積水疏排。在交房前還需要對(duì)鋁合金窗進(jìn)行淋水實(shí)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)后期設(shè)計(jì)補(bǔ)救措施及提高鋁合金的細(xì)部施工質(zhì)量后，該部位的滲漏問(wèn)題得以有效解決。

3.3外墻線條及外架腳手眼處易的滲漏細(xì)部施工質(zhì)量控制

外墻線條處室內(nèi)砌體施工時(shí)底皮砌塊未作六面涂刷界面劑防水處理，易導(dǎo)致雨水從底皮磚位置處滲到戶內(nèi)，而且經(jīng)過(guò)浸泡的底皮磚強(qiáng)度也會(huì)降低，影響墻體整體剛度。且外墻線條處找坡不足及外架腳手眼處封堵不密實(shí)造成外墻線條、外架腳手眼處滲水。為降低滲漏風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)構(gòu)表面基層需清理干凈，室外線條交接處砌體底皮六面刷界面劑必須滿刷或者在該處澆筑200mm高素混凝土反梁，并且控制好室外線條抹灰坡度及外架腳手眼處的封堵密實(shí)程度。滲漏問(wèn)題往往都發(fā)生在細(xì)小部位，施工中加強(qiáng)對(duì)細(xì)部質(zhì)量的控制將會(huì)大大降低滲漏風(fēng)險(xiǎn)，提高房屋的整體質(zhì)量。

3.4高層屋面結(jié)構(gòu)變形縫位置的防滲漏控制

高層屋面結(jié)構(gòu)變形縫位置滲水致使靠變形縫下部?jī)蓚?cè)的住戶砌體墻面滲水（圖7），引起業(yè)主投訴。原設(shè)計(jì)的變形縫蓋板防水做法存在一定的設(shè)計(jì)缺陷（圖8），當(dāng)雨水較大時(shí)，容易從蓋板頂部鍍鋅鐵皮縫和反梁根部不密實(shí)砼的孔隙引發(fā)滲漏風(fēng)險(xiǎn)。后期工程部提出設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)（圖9），將鍍鋅鐵皮蓋板改成變形縫處反梁一起現(xiàn)澆的混凝土遮板，遮板末端蓋住變形縫，有效的防止大風(fēng)將雨水灌到變形縫里，這個(gè)設(shè)計(jì)上的改良可以有效降低變形縫的滲水風(fēng)險(xiǎn)。遮板上部加大找坡至10%，屋面的混凝土找坡也加大至3%。使雨水得到更好的疏排。另一點(diǎn)改進(jìn)是變形縫墻根處的水泥砂漿圓角由原來(lái)直徑50mm增加至100mm，這個(gè)細(xì)部結(jié)構(gòu)的修改，降低了墻根處的滲漏風(fēng)險(xiǎn)，也使雨水更好的排到地漏處。現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，變形縫位置反梁應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)混凝土澆搗一次性完成施工，模板安裝時(shí)禁止使用鐵絲穿過(guò)反梁進(jìn)行拉結(jié)。完成后做閉水試驗(yàn)確認(rèn)無(wú)滲水后，方可進(jìn)行下道工序，從源頭上預(yù)防與控制滲漏問(wèn)題的發(fā)生。

4.防滲漏工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

從以上幾個(gè)現(xiàn)場(chǎng)案例可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目的滲漏預(yù)防與控制需從三大方面著手：

（1）設(shè)計(jì)是前提

加強(qiáng)各防水防滲主要節(jié)點(diǎn)構(gòu)造的設(shè)計(jì)是防水防滲工作的前提條件。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，滲漏產(chǎn)生的原因，約40%是因設(shè)計(jì)中的不合理引起的。防水設(shè)計(jì)滯后現(xiàn)代社會(huì)科技進(jìn)步的速度有目共睹，建筑業(yè)的新工藝新材料也層出不窮，設(shè)計(jì)理所當(dāng)然應(yīng)該跟上科技的發(fā)展，但是由于當(dāng)前設(shè)計(jì)規(guī)范缺乏指導(dǎo)性、前瞻性，使得設(shè)計(jì)人員無(wú)章可循。加之人懶惰性的一面，因此，許多應(yīng)該注意到的關(guān)鍵的防水細(xì)節(jié)或粗糙地呈現(xiàn)在圖紙上，或根本不存在圖紙上，由此導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)施工缺乏指導(dǎo)。

工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對(duì)企業(yè)的防滲漏工程質(zhì)量通病與防滲漏工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施。

（2）疏排是保障

做好各部位的疏排工作是防滲漏最有效的保障，很多滲漏問(wèn)題都是因?yàn)榉e水造成的。防水防滲漏是一個(gè)系統(tǒng)化的工程，要轉(zhuǎn)變以防為主的傳統(tǒng)思想，應(yīng)建立以排為主，防排相結(jié)合的防滲漏理念。

（3）細(xì)部質(zhì)量控制是關(guān)鍵

在滲漏質(zhì)量問(wèn)題中約60%是施工造成的，現(xiàn)場(chǎng)的施工管理需要引起我們的重視，而施工質(zhì)量的控制，除了結(jié)構(gòu)自身的防水防滲外，各部位的細(xì)部處理是防滲漏的關(guān)鍵所在?？刂坪眉?xì)部質(zhì)量，滲漏問(wèn)題會(huì)大大減少。

5.結(jié)論

防滲漏是建筑行業(yè)的一場(chǎng)戰(zhàn)役，要戰(zhàn)勝這場(chǎng)戰(zhàn)役需要加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：

（1）樹立正確的防滲漏質(zhì)量意識(shí)與管理理念：在項(xiàng)目管理全過(guò)程中項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)全員時(shí)時(shí)刻刻要有防滲防漏的思想意識(shí)與管理理念。

（2）做好設(shè)計(jì)防滲漏構(gòu)造節(jié)點(diǎn)及設(shè)計(jì)前端的防滲漏措施，借鑒以往滲漏問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從源頭避免滲漏因素，從而大大降低滲漏風(fēng)險(xiǎn)。

（3）以混凝土結(jié)構(gòu)自防水為主，面層防水做為補(bǔ)充或加強(qiáng)，重點(diǎn)加強(qiáng)細(xì)部施工質(zhì)量的管控，這就需要項(xiàng)目的管理人員加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理和質(zhì)量控制。

（4）工程施工全過(guò)程，與滲漏相關(guān)的部位或工藝的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)必須是“零缺陷”，要精益求精，“防患于未然”。