房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制會(huì)對(duì)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益造成直接的影響，從而影響項(xiàng)目的成敗?；诖耍疚慕o出了有效控制開發(fā)項(xiàng)目成本的措施，房地產(chǎn)開發(fā)商需要在項(xiàng)目的土地競(jìng)買階段、開發(fā)決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段以及施工竣工階段進(jìn)行成本控制，并對(duì)某廣場(chǎng)實(shí)施上述控制措施的效果進(jìn)行了分析，分析結(jié)果顯示，上述控制措施能夠有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制，為開發(fā)商帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有十分豐厚的利潤(rùn)。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)，仍舊采用傳統(tǒng)的工程預(yù)算和工程結(jié)算相結(jié)合的成本控制方法，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目成本控制效果較差，大部分開發(fā)項(xiàng)目的成本都會(huì)超出預(yù)算，降低了房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的利潤(rùn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要階段成本控制的研究

（一）土地競(jìng)買階段

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行競(jìng)買報(bào)價(jià)的過程中，首先要進(jìn)行競(jìng)買地塊的價(jià)格預(yù)測(cè)，只有明確了競(jìng)買地塊的價(jià)格和價(jià)值，才能夠有效控制成本，通常來說，價(jià)格預(yù)測(cè)方法有市場(chǎng)類比法和余值預(yù)估法這兩種；然后，開發(fā)商需要明確自身的實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力，從技術(shù)、管理、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等多方面和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，制定出科學(xué)合理的報(bào)價(jià)策略，比如，不平衡報(bào)價(jià)策略、聯(lián)合投標(biāo)策略等。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)用合理的價(jià)格預(yù)測(cè)方法和報(bào)價(jià)策略獲得土地之后，需要在規(guī)定的規(guī)劃范圍內(nèi)，修整土地的規(guī)劃指標(biāo)，確保土地的利用率最大化，從而減少用地成本。

（二）開發(fā)決策階段

相關(guān)研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)決策階段的成本控制非常薄弱，成本控制工作不具備科學(xué)性，大部分造價(jià)人員都是依照自身經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行成本的估算，隨意性較大，導(dǎo)致成本控制效果不理想。通常來說，開發(fā)決策階段的成本主要通過可行性分析來實(shí)現(xiàn)?？尚行苑治瞿軌?yàn)橥顿Y決策提供依據(jù)，可以對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工設(shè)備的采購(gòu)等前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行指導(dǎo)，確保開發(fā)項(xiàng)目的投資最大化，可行性分析的準(zhǔn)確性會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成敗造成直接的影響，而且可行性分析能夠預(yù)算資金成本以及相關(guān)的項(xiàng)目費(fèi)用，為開發(fā)商選擇資金籌集方式和制定財(cái)務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)提供參考。

在可行性分析中，投資估算是最重要的環(huán)節(jié)，在投資估算工作中形成的目標(biāo)成本，是其他階段開展成本控制工作的基礎(chǔ)，投資估算數(shù)據(jù)的調(diào)整可以幫助開發(fā)商決定融資方式和施工方案。通常來說，投資估算方法有指標(biāo)估算法、資金周轉(zhuǎn)法以及朗格系數(shù)法等，不同的開發(fā)項(xiàng)目需要選擇不同的投資估算方法，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常選擇指標(biāo)估算法進(jìn)行投資估算。指標(biāo)估算法主要是依照實(shí)際的造價(jià)指標(biāo)，對(duì)施工工程投資進(jìn)行估算的一種方法。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、開發(fā)面積以及容積率等因素進(jìn)行分析，如果這些因素的指標(biāo)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)存在較大的差異，需要對(duì)其進(jìn)行調(diào)整或者換算，從而得出開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。

（三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

第一，制定設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，使設(shè)計(jì)單位在該制度下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，避免設(shè)計(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)不規(guī)范行為，還能有更多的設(shè)計(jì)方案供開發(fā)商選擇，確保開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案最優(yōu)化；第二，加強(qiáng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這種分析手段可以將不必要的工程項(xiàng)目削減掉，確保施工技術(shù)、施工材料規(guī)格和質(zhì)量滿足開發(fā)項(xiàng)目的需求，在確保開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量有保障的基礎(chǔ)上，減少開發(fā)項(xiàng)目的成本。

另外，開發(fā)商還需要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)方案變更的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案之后，需要確保該方案的權(quán)威性，如果需要進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的變更，要通過規(guī)范的程序來實(shí)現(xiàn)，任何人員都不能擅自更改設(shè)計(jì)方案，如果開發(fā)商事先預(yù)料到設(shè)計(jì)變更一定會(huì)出現(xiàn)，則盡量選擇開發(fā)項(xiàng)目的前期階段變更方案，如果變更出現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段，只需要進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙的修改即可，工程并沒有發(fā)生實(shí)體費(fèi)用，損失比較??；如果變更出現(xiàn)在招標(biāo)采購(gòu)階段，開發(fā)商不僅需要修改設(shè)計(jì)圖紙，更要重新進(jìn)行招標(biāo)以及原材料的采購(gòu)，會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失；如果變更出現(xiàn)在施工階段，可能會(huì)將已經(jīng)施工完成的部分進(jìn)行拆除或者返工，會(huì)對(duì)開發(fā)商造成極大的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）招投標(biāo)階段

第一，加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的審核，監(jiān)督部門在對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行備案時(shí)，需要專家預(yù)先審核招標(biāo)文件中包含的不公平條款以及傾向性條款，開發(fā)商根據(jù)專家給出的審核意見開展下一環(huán)節(jié)的招標(biāo)工作；第二，避免投標(biāo)單位出現(xiàn)串標(biāo)行為，通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)商使用的評(píng)標(biāo)方法為綜合評(píng)標(biāo)法，這種方法中投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)占據(jù)了很大的比例，如果多家投標(biāo)單位串通就能夠了解評(píng)標(biāo)的標(biāo)底，為了避免投標(biāo)單位出現(xiàn)串標(biāo)行為，開發(fā)商可以從不限制投標(biāo)單位的數(shù)量和設(shè)置投標(biāo)的最高限價(jià)這兩方面入手，一旦發(fā)現(xiàn)串標(biāo)行為，則立即廢標(biāo)；第三，避免企業(yè)成本價(jià)大于中標(biāo)價(jià)，投標(biāo)單位的低價(jià)中標(biāo)主要是因?yàn)殚_發(fā)商沒有進(jìn)行標(biāo)底的編制導(dǎo)致的，因此，開發(fā)商在收到投標(biāo)單位的投標(biāo)文件后，需要進(jìn)行統(tǒng)一保存，由專業(yè)造價(jià)人員對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙的預(yù)算之后，評(píng)標(biāo)專家制定出最低成本報(bào)價(jià)。

（五）施工竣工階段

在項(xiàng)目施工階段，開發(fā)商需要重點(diǎn)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)的審查，明確施工的方案、工期以及成本目標(biāo)等內(nèi)容；需要做好工程進(jìn)度付款工作，當(dāng)施工單位的施工進(jìn)度滿足施工合同中規(guī)定的付款標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，開發(fā)商需要按時(shí)支付工程款。在項(xiàng)目竣工階段，成本控制包括竣工驗(yàn)收、相關(guān)資料交接和竣工結(jié)算等工作，開發(fā)商需要確?？⒐を?yàn)收合格之后，才能夠支付工程價(jià)款。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要階段成本控制的應(yīng)用

本文將某廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)的過程作為實(shí)例，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要階段成本控制的應(yīng)用分析。該廣場(chǎng)為高端的商業(yè)寫字樓，涉及的工程內(nèi)容比普通的商業(yè)建筑或者住宅要豐富一些，包含了多個(gè)專業(yè)，比如，安裝工程以及裝飾工程的造價(jià)要高一些。該廣場(chǎng)在開發(fā)項(xiàng)目的主要階段，采取了上述成本控制措施，取得了較為理想的成本控制效果，主要通過各個(gè)階段的結(jié)算數(shù)據(jù)來體現(xiàn)成本控制效果。筆者對(duì)該廣場(chǎng)的結(jié)算計(jì)價(jià)方式以及結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，以此展現(xiàn)出成本控制的成效。

該廣場(chǎng)為土建結(jié)構(gòu)級(jí)建筑總包工程，工程為二類，取費(fèi)等級(jí)設(shè)定為三級(jí)二檔下限，計(jì)價(jià)方式為所在省的2000定額。在土地競(jìng)買階段，房地產(chǎn)開發(fā)商采用市場(chǎng)類比法進(jìn)行了土地競(jìng)買價(jià)格分析，將價(jià)格定為230-260萬/畝，最終按照237萬元/畝的價(jià)格購(gòu)得土地；在開發(fā)決策階段，通過可行性分析，得知該省的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)，商品房的供應(yīng)量和需求量趨于平衡，且該土地片區(qū)具有良好的發(fā)展前景，投資預(yù)算結(jié)果顯示：該房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售面積超過42041m2或者每平方米的銷售價(jià)格達(dá)到4489元的時(shí)候，即可保本；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和招投標(biāo)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商按照上述措施開展設(shè)計(jì)方案的選取和招投標(biāo)，最終的中標(biāo)價(jià)是8103萬元，和房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)算相比，少了5%，成本控制效果顯著。

總的來說，工程建筑和安裝成本是2401元/m2；前期工程費(fèi)用是197元/m2；營(yíng)銷費(fèi)用是40元/m2；財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用均為60元/m2；土地費(fèi)用為845元/m2；總成本為3603元/m2。該廣場(chǎng)在進(jìn)行前期預(yù)算時(shí)，計(jì)算所得的目標(biāo)成本為3627元/m2。由此可以看出，廣場(chǎng)的實(shí)際成本要小于目標(biāo)成本，上述成本控制措施能夠有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)商需要在開發(fā)項(xiàng)目的主要階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本控制。分析可得，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的分析可知，開發(fā)商從土地競(jìng)買階段到施工竣工階段，都要注重成本控制，選擇適合開發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法，提高成本控制的效果，為開發(fā)商帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。希望本文能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行成本控制提供幫助。（作者單位為龍巖市匯金發(fā)展集團(tuán)有限公司）