銀行信貸對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的影響

過去10年，我國迎來了房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格上升的同時(shí)，銀行針對(duì)房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。但自2008年美國次貸危機(jī)以后，由房地產(chǎn)泡沫為導(dǎo)火索所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)接連不斷，它讓房地產(chǎn)泡沫處于持續(xù)產(chǎn)生、膨脹與破滅的循環(huán)過程中。在該過程中，銀行就扮演了泡沫創(chuàng)造者與受害者的雙重角色，可以見得銀行信貸對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的影響巨大。所以本文就有必要探討銀行信貸行為的基本結(jié)構(gòu)以及它與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系，最后對(duì)銀行信貸推進(jìn)房地產(chǎn)泡沫生成進(jìn)行具體的實(shí)證分析。

近年來，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及價(jià)格的不斷攀升，銀行信貸也把握契機(jī)將大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，希望迎合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)短期供給的剛性特性來分一杯羹，通過大量交易過程來推動(dòng)銀行金融在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有效擴(kuò)張。但與此同時(shí)，它也加速了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫化。

一、銀行房地產(chǎn)信貸的基本結(jié)構(gòu)

我國現(xiàn)行銀行貸款針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支持的基本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為兩方面：開發(fā)與銷售。伴隨當(dāng)前西方消費(fèi)觀念的全面引入，我國消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也產(chǎn)生了翻天覆地的變化，人們紛紛開始貸款買房。所以從個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)這一層面來看，銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)確實(shí)在近年來產(chǎn)生了快速膨脹效應(yīng)，它也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

具體來講，當(dāng)前銀行個(gè)人住房貸款不良貸款率偏低，從2015～2016年的11家上市銀行年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，個(gè)人住房貸款不良貸款率方面除建行表現(xiàn)為較高（0.82%）以外，其他10家銀行均小于0.5%。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，房屋抵押價(jià)值也隨之上揚(yáng)，這從某種程度上降低了抵押信貸的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。再配合我國的公積金政策，國家商業(yè)銀行已經(jīng)紛紛將個(gè)人住房抵押貸款定性為優(yōu)質(zhì)貸款，由此，個(gè)人抵押貸款規(guī)模也在呈現(xiàn)逐年不斷擴(kuò)大趨勢(shì)。

從銀行面向個(gè)人住房抵押貸款的現(xiàn)有規(guī)則來看，其貸款利率依然長期處于較低水平，發(fā)放給個(gè)人住房抵押貸款的期限也較長，最長可達(dá)到30年。所以這也從某種程度上減輕了貸款購房者的還貸壓力。尤其是2007年以后，長期貸款利率不斷下調(diào)（最低降到5.94%），低利率極大程度刺激了消費(fèi)者貸款購房，此時(shí)房地產(chǎn)投資者也推出了更低的成本購房價(jià)格，隨后再等待房地產(chǎn)價(jià)格攀升以后來賣出賺取差價(jià)，或直接用于出租獲取長效收益，一部分還貸、一部分則作為盈利價(jià)值。在銀行針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款與個(gè)人住房抵押貸款同時(shí)攀升以后，大量銀行資金就自然流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，它不斷加速房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)泡沫也就就此生成并膨脹。由于看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大收益，近年來有投資者不斷進(jìn)場(chǎng)，這也確保了房地產(chǎn)價(jià)格的有增無減。但一旦市場(chǎng)中出現(xiàn)任何不確定因素沖擊，房屋價(jià)格就必然會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌趨勢(shì)，相應(yīng)抵押物的價(jià)值也會(huì)隨之縮水。所以說，從銀行信貸發(fā)展的基本結(jié)構(gòu)來看，它在開發(fā)與銷售兩方面都是面臨泡沫破裂危機(jī)的，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這也會(huì)嚴(yán)重影響銀行的一切經(jīng)營活動(dòng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)方面也會(huì)出現(xiàn)供求失衡、房屋難以售出等問題。此時(shí)，銀行所有的抵押貸款都會(huì)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款，最后形成銀行壞賬。

二、銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系分析

基于上述銀行信貸結(jié)構(gòu)的簡要分析，就證明了銀行信貸行為在房地產(chǎn)泡沫破裂期也會(huì)扮演同樣重要的角色。如果不確定因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格縮水，銀行資產(chǎn)規(guī)模也會(huì)隨之縮水，反而令房屋購置的違約率上升，這對(duì)銀行信貸及銀行盈利都是極為不利的。當(dāng)然，房地產(chǎn)價(jià)格的下降也傳遞了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增加的有效信號(hào)，此時(shí)監(jiān)管者就必須通過提高準(zhǔn)備金、嚴(yán)格化銀行頭寸等等方法來化解不利局面，利用更嚴(yán)格的監(jiān)管措施來調(diào)整不斷縮減的房地產(chǎn)信息投放策略。

當(dāng)前我國對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究還更多以宏觀層面為主，而為銀行信貸對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的決策影響建立基本模型，則是要從微觀角度來了解和解決問題。在該基本模型中還一定要引入銀行經(jīng)理這一市場(chǎng)主體，科學(xué)的、深層次的探討銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響內(nèi)涵。

三、銀行信貸對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的影響實(shí)證分析

銀行信貸針對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的影響實(shí)證分析要建立多種模型，本文主要基于基本模型及VAR模型（向量自回歸模型）兩方面來展開實(shí)證分析。

（一）基本模型分析

在基本模型中，假設(shè)商業(yè)銀行同時(shí)實(shí)施存款業(yè)務(wù)和貸款業(yè)務(wù)，且所有市場(chǎng)主體都處于風(fēng)險(xiǎn)中性位置，基于此來進(jìn)一步給出以下假設(shè)內(nèi)容：

首先假設(shè) 為房地產(chǎn)價(jià)格上漲后購房人的收益（高收益）； 表示房地產(chǎn)價(jià)格下跌后購房人的收益（低收益）； 表示房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的基本利率， 表示房地產(chǎn)當(dāng)前的實(shí)際價(jià)格。通過上述內(nèi)容就可以給出以下不等式為：

房地產(chǎn)泡沫價(jià)格再次上漲的可能性用 表示， 附加于銀行貸款的看跌期權(quán)價(jià)值，最后 表示銀行存款利率。根據(jù)上述一系列重要參數(shù)就能夠計(jì)算所購置房產(chǎn)的基本價(jià)值應(yīng)該為：

如果房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，已購房者會(huì)從購買房產(chǎn)中獲得高收益。在這里需要考慮在臨界狀態(tài)下購房者的風(fēng)險(xiǎn)收益應(yīng)該等同于其實(shí)際的貸款利率，由此給出下列公式：

如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，已購房者在房產(chǎn)收益方面會(huì)下降，如果此時(shí)購房者放棄歸還貸款，房產(chǎn)則轉(zhuǎn)為銀行所有。此時(shí)，就存在看跌期權(quán)的價(jià)值問題，它應(yīng)該滿足無套利均衡條件如下：

由上述條件就可以求解得出：

從上述推導(dǎo)過程可以看出，看跌期權(quán)價(jià)值與銀行的貸款利率是無關(guān)的。以個(gè)人抵押貸款購房為例，它就是以借款人在房地產(chǎn)泡沫未破滅之前為界限歸還銀行本金利息，而如果以更加復(fù)雜的房地產(chǎn)投資收益狀況來看，貸款利率上升很可能導(dǎo)致購房者蒙受巨大損失，此時(shí)就說明利率是會(huì)影響到看跌期權(quán)價(jià)值的。如果房地產(chǎn)信貸中含有被低估的看跌期權(quán)，它就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫。在銀行經(jīng)理這一主體發(fā)放貸款過程中，看跌期權(quán)的價(jià)值有可能被低估，它所帶來的連鎖效應(yīng)就是貸款利率低于合理的市場(chǎng)利率，此時(shí)應(yīng)該將看跌期權(quán)價(jià)值表示為：

這其中就代表了被低估的看跌期權(quán)價(jià)值部分，當(dāng)然，被低估的看跌期權(quán)價(jià)值不能低于其真實(shí)價(jià)值，換言之，如果看跌期權(quán)價(jià)值越大，它被低估的可能性也就越大，所以基于此還能繼續(xù)給出銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)格：

當(dāng)房地產(chǎn)信貸中含有被低估的看跌期權(quán)時(shí)就很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，其看跌期權(quán)被低估程度越大，房地產(chǎn)泡沫也就越大。當(dāng)前我國商業(yè)銀行還依然存在市場(chǎng)份額、信貸規(guī)模的盲目追求問題，特別是發(fā)放貸款過程中往往會(huì)忽略借貸企業(yè)或借貸人的資信審查與跟蹤調(diào)查部分，換言之銀行為了信貸利益而忽略了潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這種信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的大環(huán)境下是不易被發(fā)覺的。為此，銀行經(jīng)理就很容易出現(xiàn)低估看跌期權(quán)的意識(shí)傾向，這就證實(shí)了銀行信貸行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的潛存影響，進(jìn)而間接引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量泡沫。

（二）VAR模型分析

VAR模型即向量自回歸模型，利用該模型來分析銀行信貸行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響，首先要實(shí)施單位根檢驗(yàn)，給出時(shí)間序列數(shù)據(jù)樣本，檢查時(shí)間序列的平穩(wěn)性，開始單位根檢驗(yàn)過程，檢驗(yàn)結(jié)果如表1。

從單位根檢驗(yàn)結(jié)果得出結(jié)論，3個(gè)變量序列（城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入SR、房地產(chǎn)價(jià)格（JG）、銀行信貸行為XD）都屬于非平穩(wěn)序列。基于它們進(jìn)行時(shí)間序列協(xié)整檢驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)理論分析，考慮到這3個(gè)變量為同階單整，所以以某種線性組合后該變量應(yīng)該是平穩(wěn)的，所以說它們之間存在客觀的協(xié)整關(guān)系。在實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化后協(xié)整向量的系數(shù)估計(jì)應(yīng)該為：

JG=-2.611XD-（-2.197SR）

上述方程充分反映了銀行信貸行為、房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間應(yīng)有的長期相互均衡關(guān)系。通過該方程也可以看出房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間應(yīng)該呈現(xiàn)正比例關(guān)系，即當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持就應(yīng)該存在兩方面內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款。銀行為個(gè)人住房增加發(fā)放貸款會(huì)刺激消費(fèi)者購置房地產(chǎn)產(chǎn)品，促進(jìn)社會(huì)商品房現(xiàn)實(shí)需求，同時(shí)促進(jìn)商品房價(jià)格上漲。相對(duì)的銀行信貸規(guī)模也會(huì)不斷擴(kuò)大，它全面提升了市場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。而對(duì)于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入這一項(xiàng)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系來看，二者呈現(xiàn)反向關(guān)系，因?yàn)榉康禺a(chǎn)可能會(huì)占用消費(fèi)者較多的可支配收入，所以說住房消費(fèi)是必然會(huì)受到城鎮(zhèn)居民可支配收入影響的。

為了進(jìn)一步證明上述3個(gè)變量之間關(guān)系，還應(yīng)該進(jìn)行脈沖響應(yīng)函數(shù)IRF分析，觀測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸相互之間的脈沖響應(yīng)。這里主要利用到了Eviews來輸入XD和JG相關(guān)數(shù)據(jù)信息，由此得到房地產(chǎn)信貸沖擊對(duì)其商品價(jià)格變化的脈沖響應(yīng)函數(shù)，如圖1。

如圖1，如果銀行信貸行為本期中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來正的沖擊，它所帶來的結(jié)果就是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的正面沖擊。而圖1中第二期中房地產(chǎn)價(jià)格來到第一個(gè)高點(diǎn)，這說明銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模正在擴(kuò)大，它對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響產(chǎn)生效果，但實(shí)際上其效果產(chǎn)生方面存在時(shí)間滯后問題，這種滯后凸顯了房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期較長這一特性。而價(jià)格變化的滯后也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸額變化產(chǎn)生影響，所以隨著銀行信貸規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)銷售價(jià)格增長滯后效應(yīng)也會(huì)越來越大。

客觀講，銀行信貸行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格提高會(huì)起到一個(gè)較長的持續(xù)性作用，因?yàn)殂y行作為政府房地產(chǎn)政策中的重要執(zhí)行方，它面向民眾所傳遞的信息還是以政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為主的，它的行為執(zhí)行過程增長了房地產(chǎn)銷售價(jià)格的上漲預(yù)期，從而吸引大量投資者進(jìn)場(chǎng)投機(jī)，這一羊群效應(yīng)會(huì)加速房地產(chǎn)價(jià)格上升，同時(shí)也帶來房地產(chǎn)泡沫。再觀察圖1，銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的正向沖擊效應(yīng)也在不斷被擴(kuò)大。也就是說，如果銀行不斷增加發(fā)放房地產(chǎn)貸款，消費(fèi)者與投資者就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格上漲的相應(yīng)預(yù)期，雖然它具有一定的時(shí)間滯后性，但是這一效應(yīng)卻是長期持續(xù)的，所以說銀行信貸對(duì)擴(kuò)張房地產(chǎn)價(jià)格、增加房地產(chǎn)泡沫具有長期持續(xù)的拉動(dòng)作用。

四、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該制定健康政策，特別注重銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)聯(lián)性，確保針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控政策始終合理。當(dāng)然，也要從資金源頭、銀行信貸等多個(gè)方面來抑制房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格上漲過快這一現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)泡沫的大量產(chǎn)生。平衡銀行信貸行為與房地產(chǎn)價(jià)格二者之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系。（作者單位為武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院金融學(xué)專業(yè)）