試述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及應(yīng)對策略

文/喬冬喜，遼寧省建筑設(shè)計研究院

試述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及應(yīng)對策略

文/喬冬喜，遼寧省建筑設(shè)計研究院

隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)的有效調(diào)控，遵循地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展逐漸由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。由于地產(chǎn)行業(yè)成本整體呈走高趨勢，盈利水平不斷降低，因此，做好成本管理工作已是地產(chǎn)企業(yè)工作的重中之重。地產(chǎn)行業(yè)的成本管理是衡量一個企業(yè)競爭力的重要標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)要想在眾多的競爭對手里引領(lǐng)市場風(fēng)向，持續(xù)盈利，必須提高自身的成本管理水平，鞏固和提高企業(yè)自身的核心競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；管理對策

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)概述

1.1 房地產(chǎn)成本管理。

1.1.1 房地產(chǎn)成本。

成本是指為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的資源代價。房地產(chǎn)成本即是開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中通過前期規(guī)劃、土地獲取、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源，其所耗費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)稱之為房地產(chǎn)成本。

1.1.2 房地產(chǎn)成本管理。

了解了房地產(chǎn)成本的組成，我們就可以給房地產(chǎn)的成本管理下一個定義:房地產(chǎn)成本管理即是房地產(chǎn)成本管理部口及相關(guān)協(xié)同部口，在企業(yè)負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程可能發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行控制，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)效益最大化。

1.2 房地產(chǎn)成本管理特點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地購置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)等。其特點(diǎn)如下:第一，房地產(chǎn)開發(fā)是一種生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資。生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資包含建設(shè)投資、建設(shè)期利息、和流動資金三個部分;非生產(chǎn)性建設(shè)項目總投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分。第二，開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜。成本項目從實物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。因為房地產(chǎn)開發(fā)周期長成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費(fèi)用又不具備可比性。由于各個地塊所處環(huán)境不同，使得項目開發(fā)的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等都無法有一個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機(jī)會的把握及公共關(guān)系的處理等因素，都會造成成本的增減。

2 房地產(chǎn)成本管理存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)在我國是一項新興的行業(yè)，行業(yè)發(fā)展之初盈利水平相對較高，但隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，行業(yè)的不斷飽和，盈利水平就呈現(xiàn)下降趨勢。然而很多地產(chǎn)企業(yè)沒有重視成本管理工作，造成經(jīng)營過程中很多問題的出現(xiàn)。

2.1 成本管理意識淡薄。

一方面，很多地產(chǎn)企業(yè)沒有形成成本管理的觀念，成本管理意識淡薄。雖然地產(chǎn)行業(yè)不斷趨于成熟，公司化運(yùn)營體系不斷完善，但是成本管理工作沒有得到管理層面的重視，片面的理解成本管理只是一味地減少開支降低成本，卻忽略了成本管理是一門成本權(quán)衡的科學(xué)工作。另一方面，成本管理工作多數(shù)集中于一個或者幾個部門，沒有其他部門人員的參與，這樣就會容易導(dǎo)致成本管理工作被認(rèn)為是相關(guān)部門的工作，而與大多數(shù)員工無關(guān)，這就會使成本管理無法滲透到全體員工的思想意識里，在日常工作中以為完成既定要求的工作，沒有為公司的整體運(yùn)營進(jìn)行成本管理。這就很容易造成成本的浪費(fèi)以及資金使用效率低下問題的出現(xiàn)。

2.2 成本管理體系不健全。

多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)的成本管理體系依然停留在粗放型的管理方式上，由于市場環(huán)境的變化，之前的管理方式已不能滿足現(xiàn)在市場需求。之前的管理體系存在著諸多弊端，體系不健全影響著地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。成本管理體系沒有明確崗位職責(zé)要求，造成相應(yīng)崗位工作人員不能明確自己的工作目標(biāo)，同時，也沒有做到責(zé)任制，缺乏對員工的約束力以及考核要求。另外，由于制度的缺失，造成成本管理工作的執(zhí)行力不足，很多下發(fā)的工作要求沒有按時按量完成，進(jìn)而影響了成本管理工作目標(biāo)的達(dá)成。還有就是成本管理工作分配不當(dāng)，多部門同時參與但是權(quán)責(zé)不明，雖然得到多部門員工的共同重視但效率低下，這樣也造成了成本管理工作效率的低下。

2.3 成本管理缺乏科學(xué)控制。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)成本管理主要表現(xiàn)在財務(wù)部門的成本決算，由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員提請報告的時效性的遲滯性，財務(wù)部門的決算報告不能充分的反映成本控制的作用。財務(wù)部門的成本管理缺乏事前的詳細(xì)預(yù)算以及過程中的成本控制，這種狀況就會造成項目進(jìn)行中成本使用問題的出現(xiàn)，依然不能有效的進(jìn)行成本管理和控制，因此，缺乏科學(xué)控制的成本管理工作不適用于現(xiàn)代化的地產(chǎn)企業(yè)管理工作。

3 房地產(chǎn)成本管理對策

3.1 提高企業(yè)成本管理意識，加強(qiáng)全員成本管理工作。

地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的推行過程中，需要做好成本管理的宣導(dǎo)工作，讓全體員工形成成本管理工作的觀念，并落實到實際的工作中，只有將基層的員工培養(yǎng)成為科學(xué)的成本管理工作的踐行者，才能夠提高企業(yè)整體的成本管理意識。另外，成本管理工作是貫穿企業(yè)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)的，因此，企業(yè)應(yīng)該針對成本管理工作的范圍、內(nèi)容、方式、分析等各方面的工作進(jìn)行充分的論證和規(guī)劃，將日常經(jīng)營活動的各個方面置于成本管理工作的范圍之內(nèi)，科學(xué)的應(yīng)用成本管理手段，節(jié)省開支，提高經(jīng)營效率，為企業(yè)創(chuàng)造更高的利潤。

3.2 完善成本管理體系，健全成本管理工作實施的各項制度。

成本管理要精細(xì)化，對項目開展的全過程進(jìn)行科學(xué)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新，借助互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)平臺積極地進(jìn)行成本管理方式的創(chuàng)新，也可以借助互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺，幫助企業(yè)科學(xué)的歸納分析成本數(shù)據(jù)，找出降低成本的突破口，節(jié)省成本開支。地產(chǎn)企業(yè)的管理層要對成本管理體系進(jìn)行科學(xué)構(gòu)建，對經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，做到成本管理工作權(quán)責(zé)分明，責(zé)任到人，并制定合適的激勵政策，引導(dǎo)員工科學(xué)執(zhí)行公司的成本管理制度。只有堅持貫徹成本管理制度才能切實有效的做好成本管理的工作，為企業(yè)的發(fā)展控制好成本的運(yùn)用，進(jìn)而創(chuàng)造豐厚的利潤。

4 結(jié)束語

總之，地產(chǎn)企業(yè)只有堅持貫徹執(zhí)行成本管理工作，才能為企業(yè)節(jié)省開支，創(chuàng)造更多的利潤，并促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中需要不斷尋找有效的措施來應(yīng)對成本管理工作中的各項問題，制定適合自身發(fā)展的成本管理政策，完善成本管理體系，促進(jìn)企業(yè)健康長久的發(fā)展。

[1]楊小萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題與對策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，12：82-83.

[2]陳琰.房地產(chǎn)成本管理突出問題及對策探究[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015，09：79-80.