高校公有住房管理問題及對策

高校公有住房管理問題及對策

文/朱玉輝 陳煒，四川大學(xué)后勤管理處

本文分析了目前高校公有住房管理中存在的部分問題，并提出了相應(yīng)的解決思路。

公有住房；周轉(zhuǎn)房；自管房

隨著生活水平的不斷提高，高校傳統(tǒng)的管理型、福利型住房管理模式暴露的問題日漸突出。如何提高房管部門的服務(wù)水平，從而有效解決廣大教職工在住房方面的訴求，以保障學(xué)校各項事業(yè)的穩(wěn)步前進，值得我們探討。

1 我校公有住房來源

公有住房指的是國家、企事業(yè)單位投資修建的住宅。根據(jù)《四川大學(xué)公有教職工住房管理辦法（暫行）》，我校公有住房包括未出售給教職工的住房和教師公寓，其產(chǎn)權(quán)為學(xué)校所有。

目前，四川大學(xué)公有住房包括以下四類：①常住教職工公有住房，指的是進校時間在2002年以前的教職工租用的住房；②新進教職工周轉(zhuǎn)房，指的是新入職的職工以市場價格租住的教師公寓，租賃期不長于3年；③引進人才安置用房，指的是短期專家公寓和江安校區(qū)引進人才房；④學(xué)校下屬單位自管房，用于滿足部分單位工作需要的住房，例如保衛(wèi)處值班用房等。

四川大學(xué)現(xiàn)有望江、華西和江安3個校區(qū)，公有住房園區(qū)共計1 5個，樓棟數(shù)73棟，主要集中在望江校區(qū)，住房面積約23萬平方米。

2 我校公有住房管理中的問題

2.1 高校公有住房物業(yè)管理問題

公有住房的物業(yè)管理帶有行政福利的性質(zhì)，住房維修主要依靠國家財政補貼，物業(yè)管理方通常是高校的房管部門或由后勤集團提供。隨著生活水平的不斷提高，這種行政性、福利型、粗放式的物業(yè)管理模式跟不上公有住房住戶的需求。一方面，長期以來住戶養(yǎng)成的享受低廉公共資源的習(xí)慣，引入社會化物管，勢必增加生活成本，所以住戶對引入外部物業(yè)公司很難達(dá)成統(tǒng)一的意見；另一方面，公有住房在校園內(nèi)分布較為分散，和便于集中管理的商品房小區(qū)相比，大多數(shù)物管公司不愿意涉足公有住房管理業(yè)務(wù)。

2.2 部分住戶存在違規(guī)使用住房的情況

隨著生活條件的改善，部分承租公房的職工在外購買了商品房，將公房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人從而獲得部分收益。有的住戶存在私搭亂建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)的行為，例如將一樓住房的墻壁拆除改做商鋪使用。校外人員租住學(xué)校公有住房，造成居住情況復(fù)雜，治安隱患突出的情況，嚴(yán)重影響學(xué)校的教學(xué)生活秩序。

2.3 周轉(zhuǎn)房數(shù)量不足、周轉(zhuǎn)率偏低

學(xué)校根據(jù)教職工進校時的學(xué)位和婚姻狀況，提供三種不同層次的周轉(zhuǎn)房，申請對象為在成都市主城區(qū)和江安校區(qū)未購買商品房且進校時間在三個月以內(nèi)的教職工。由于租金低廉、生活便利等優(yōu)勢，大多數(shù)新進職工愿意選擇周轉(zhuǎn)房而放棄貨幣補貼。隨著學(xué)校周邊商品房房價上漲，租金也水漲船高，在周轉(zhuǎn)房租賃期滿后，超期租金由協(xié)議期內(nèi)的10～12元/m2調(diào)整為37.5元/m2，仍比校外商品房租金低廉，故存在部分教職工逾期仍不愿意退出周轉(zhuǎn)房的情況。

3 建議解決辦法

3.1 引入社會化物業(yè)管理

高校公有住房物業(yè)管理有自身的特殊性，但仍需遵循《全國物業(yè)管理條例》的要求，通過有效的物業(yè)管理，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值、增值，不斷提高公有住房的居住環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，從而達(dá)到社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益三者和諧發(fā)展的物業(yè)管理體系。

對于分散在校園內(nèi)的公有住房，學(xué)校可向社會公開招標(biāo)，由一家企業(yè)統(tǒng)一部署、統(tǒng)一管理。物業(yè)公司的管理應(yīng)明確以下服務(wù)內(nèi)容：①建筑物及附屬設(shè)備管理，包括為業(yè)主提供零星維修，維護消防、管道等設(shè)備的正常運行；②保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全，涉及防盜及水電氣使用安全等；③公有住房園區(qū)內(nèi)的保潔綠化服務(wù)；④協(xié)助學(xué)校相關(guān)部門的房屋管理工作，如為租賃周轉(zhuǎn)房的教職工提供看房及退房服務(wù)等。

學(xué)校的住房管理部門應(yīng)協(xié)調(diào)好物業(yè)公司與教職工的關(guān)系，要將物業(yè)管理需要的房產(chǎn)、基建、職工信息及時地移交給物業(yè)公司。同時，房管部門作為甲方應(yīng)該行使監(jiān)督職能，避免物業(yè)公司以追求利潤為前提而忽略了人文光懷。

3.2 引入強制執(zhí)法部門，建立校內(nèi)協(xié)同管理機制

學(xué)校的房管部門屬于校內(nèi)行政機構(gòu)，不具備強制執(zhí)法權(quán)，在遇到違規(guī)甚至違法使用公有住房的情況時，房管部門只能以督促、勸導(dǎo)等方式處理公有住房的相關(guān)問題。學(xué)校房管部門在集中清理違規(guī)、違法使用公有住房的過程中，應(yīng)聯(lián)合住房所在區(qū)域的公安部門、街道辦事處和城管單位等部門，充分發(fā)揮校外執(zhí)法部門的強制左右。

為鞏固集中整治成果，房管部門還應(yīng)聯(lián)合校內(nèi)其他部門，如人事處、保衛(wèi)處、財務(wù)處及公有住房住戶所在單位等主體，建立學(xué)校平臺內(nèi)的協(xié)同管理機制，對違規(guī)用房的行為采取切實有效的處罰。例如，人事處可根據(jù)房管部門提供的違規(guī)使用公有住房住戶名單，暫緩其評定職稱職務(wù)資格；保衛(wèi)處可對該住房進行查封；學(xué)?？蓵壕彴l(fā)放該住戶工作績效；該住戶所在單位可對其進行勸導(dǎo)，若仍無效可對該住戶在校院兩級做通報批評處理。

3.3 健全周轉(zhuǎn)房準(zhǔn)入和退出機制，租金標(biāo)準(zhǔn)市場化

周轉(zhuǎn)房的申請對象僅為入校時間短于3個月且本人及配偶在主城區(qū)和江安校區(qū)無住房的、學(xué)校計劃的教職工。周轉(zhuǎn)房的承租人應(yīng)與房管部門簽訂租房協(xié)議和安全承諾書，內(nèi)容包括：①房屋的位置、用途、面積及使用要求；②租賃期限、租金及支付方式；③房屋安全使用責(zé)任；④物業(yè)服務(wù)、水、電、氣等相關(guān)費用的繳納責(zé)任；⑥退回周轉(zhuǎn)房的情形；⑦違約處理辦法。

新裝修的周轉(zhuǎn)房均采用校園一卡通開門的方式，若承租人存在轉(zhuǎn)租周轉(zhuǎn)房、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、在周轉(zhuǎn)房內(nèi)進行違法活動等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)房管部門可以終止承租人的一卡通開門權(quán)限。

周轉(zhuǎn)房的租金應(yīng)遵循市場化的模式進行管理，根據(jù)學(xué)校周轉(zhuǎn)房房源狀況和專業(yè)資產(chǎn)評估公司結(jié)果，房管部門應(yīng)對租金做出及時調(diào)整。房屋租金應(yīng)及時從承租人在學(xué)校取得的收入中直接扣除，通過有效扣除超期租金提高住房周轉(zhuǎn)率。

4 結(jié)語

高校房管部門在行使職能的過程中，一方面要堅定不移地走社會化、市場化的道路，另一方面要充分體現(xiàn)人文光懷，把廣大教職工的訴求落到實處。除了依靠學(xué)校自身的力量，還需要相關(guān)政府部門的大力支持。如何解決好公有住房管理中的矛盾與問題，值得我們每一所高校深思。

[1]羅華,殷浩生.高校自管公有住房使用權(quán)的管理問題研究[J].中國管理信息化,2017(20).

[2]崔光燦,姜巧.公有住房使用與處置意愿的影響因素研究--給予上海1529戶家庭調(diào)查數(shù)據(jù)[J].調(diào)研世界,2015(10).

[3]王路新.高校公房管理存在的問題與建議[J].高校后勤研究,2011(5).

朱玉輝（1965年6月—）男，大學(xué)?？飘厴I(yè)，四川大學(xué)后勤管理處，研究方向：住房管理。

陳煒（1988年8月—）女，碩士研究生，四川大學(xué)后勤管理處，研究方向：住房信息化。