淺談中小型物業(yè)企業(yè)的管理運(yùn)營
--------以重慶渝海物業(yè)管理公司為例

文/謝朝清，管理學(xué)院 2015級(jí)物業(yè)管理專業(yè)

淺談中小型物業(yè)企業(yè)的管理運(yùn)營
--------以重慶渝海物業(yè)管理公司為例

文/謝朝清，管理學(xué)院 2015級(jí)物業(yè)管理專業(yè)

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，也使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)，就一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不夠豐富的中小型物業(yè)管理企業(yè)而言，更是一個(gè)很大的考驗(yàn)。本文在當(dāng)前大環(huán)境下分析以重慶渝海物業(yè)管理公司為例的中小型物業(yè)管理企業(yè)可以知道：中小型物業(yè)企業(yè)由于自身?xiàng)l件的不足，企業(yè)運(yùn)營模式存在著一些不完善的地方，限制著自身的發(fā)展，同時(shí)，企業(yè)自身應(yīng)該全面發(fā)展的分析市場(chǎng)環(huán)境，查漏補(bǔ)缺，從自身出發(fā)，為中小型物業(yè)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)管理;運(yùn)營模式;優(yōu)化發(fā)展;創(chuàng)新能力

1 企業(yè)運(yùn)營模式概述

1.1 企業(yè)運(yùn)營模式的概念

工商管理學(xué)認(rèn)為企業(yè)運(yùn)營模式最基本、最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場(chǎng)營銷和人力資源管理。企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這五大職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。

1.2 企業(yè)運(yùn)營模式的結(jié)構(gòu)

企業(yè)的運(yùn)營模式大致分為五個(gè)部分：行政管理層面，銷售層面，生產(chǎn)層面，技術(shù)層面，資金管理層面。

1.3 企業(yè)運(yùn)營模式結(jié)構(gòu)職能特點(diǎn)

行政管理層是企業(yè)的“大腦”和“中樞”，銷售層是企業(yè)的“龍頭”，生產(chǎn)層是企業(yè)的“核心”，技術(shù)層是企業(yè)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，資金管理層是企業(yè)的“潤滑劑”。各個(gè)層面環(huán)環(huán)相扣，緊密合作從而使得企業(yè)處于一種良好的正常運(yùn)營狀態(tài)。

2 國內(nèi)中小型物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 目前國內(nèi)中小型物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營管理現(xiàn)狀

縱觀我國物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場(chǎng)現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個(gè)依靠房地產(chǎn)公司成長起來的大型物業(yè)管理公司，牢牢控制著其母公司開發(fā)的大部分樓盤，同時(shí)在國內(nèi)占領(lǐng)著一些類似的樓盤；其他中小型物業(yè)管理公司只能依靠中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，依賴性的實(shí)質(zhì)其實(shí)是物業(yè)管理行業(yè)還未真正市場(chǎng)化。

3 典型案例分析——重慶渝海物業(yè)管理公司運(yùn)營模式

重慶渝海物業(yè)管理公司組建于1995年8月，現(xiàn)有職工700余人，其中管理人員60余人。管理對(duì)象為政府辦公物業(yè)、軍事管理區(qū)、醫(yī)院、工業(yè)物業(yè)、綜合商業(yè)物業(yè)等，管理規(guī)模數(shù)百萬平方米。采用酒店管理模式。企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)好，正在從中小型企業(yè)向著向著大中型物業(yè)企業(yè)發(fā)展，但簡(jiǎn)單的擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，是不能夠真正的保證可持續(xù)性發(fā)展的。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為典型的勞動(dòng)力密集型企業(yè)，隨著勞動(dòng)成本的不斷增加，物業(yè)收費(fèi)難以短時(shí)間內(nèi)提高，經(jīng)濟(jì)效益會(huì)一直處在微盈利狀態(tài)。法律法規(guī)制度建設(shè)的滯后，人才的匱乏，物業(yè)公司與業(yè)主的溝通等都存在問題。下面我大致的分析一下：

3.1 依靠大房地產(chǎn)公司成長。牢牢地控制著作為其母公司的開發(fā)公司開發(fā)的大部分樓盤，同時(shí)在國內(nèi)東一個(gè)西一個(gè)地占領(lǐng)著一些類似的樓盤；數(shù)百個(gè)中小物業(yè)公司溫順地守著其依靠的中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單一，物業(yè)增值空間小。相對(duì)而言，大中型物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理的領(lǐng)域涉及的范圍較廣，不僅于保潔，保安和基礎(chǔ)的房屋建筑設(shè)施設(shè)備管理，還是涉及到許多對(duì)業(yè)主的有償服務(wù)，例如：家居清潔服務(wù)，房屋租賃，家具綠化服務(wù)。物業(yè)管理的利潤空間相對(duì)之間就大了很對(duì)，以重慶渝海物業(yè)公司為例的中小型物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致公司在管理服務(wù)中得到的創(chuàng)新能力較弱，對(duì)于新的生產(chǎn)，技術(shù)層面的投入力度較小，拓展物業(yè)經(jīng)營的能力較小，沒有做到有效的開源節(jié)流，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也難以得到提高，企業(yè)營業(yè)額也難以得到突破。

中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)自身運(yùn)營模式中尊在的問題，就必須從企業(yè)自身管理出發(fā)，優(yōu)化內(nèi)部?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)，提高管理服務(wù)效率，促進(jìn)中小型企業(yè)運(yùn)營模式的優(yōu)化與改革，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)向著科學(xué)化，專業(yè)化和社會(huì)化持續(xù)化友好發(fā)展。

4 中小型物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營模式的優(yōu)化改革

4.1 調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營

目前，我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)盈利能力不強(qiáng)，無法取得與物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)單純依靠收取物業(yè)費(fèi)已經(jīng)難以維持生計(jì)，遑論取得良好的可持續(xù)發(fā)展了。物業(yè)企業(yè)只有大力改善服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)費(fèi)的收取率，或者是增加物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增值點(diǎn)，才能在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存與發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要改善企業(yè)的運(yùn)營模式，調(diào)整物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營。

4.2 物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)化運(yùn)營管理與物業(yè)集成化結(jié)合

物業(yè)管理企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，物業(yè)已逐漸成為物業(yè)管理企業(yè)的巨大運(yùn)營資產(chǎn)。物業(yè)的資產(chǎn)化運(yùn)營管理與物業(yè)集成化結(jié)合，將構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)全新的價(jià)值鏈，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

4.3 企業(yè)管理融創(chuàng)新模式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營

1 加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的商鋪運(yùn)營、停車場(chǎng)運(yùn)營。物業(yè)管理企業(yè)要在居民住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)高質(zhì)量的商鋪，將商鋪對(duì)外承租出去，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)拓展收入源的目的。2加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)旗下的商業(yè)樓宇管理運(yùn)營。物業(yè)管理企業(yè)旗下的商業(yè)樓宇是物業(yè)管理企業(yè)重要的不動(dòng)產(chǎn)資源。物業(yè)管理企業(yè)要合理規(guī)劃利用商業(yè)樓宇，在市場(chǎng)調(diào)研和評(píng)估的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)樓宇進(jìn)行出租，收取豐厚的租金，增加物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。3維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)在管項(xiàng)目，提升在管項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提高物業(yè)費(fèi)水平。4維護(hù)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)，賺取豐厚租金。物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的管理，改善物業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，為業(yè)主提供各項(xiàng)便捷的增值服務(wù)，增加物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增值點(diǎn)。

5 結(jié)語

我國的物業(yè)管理企業(yè)長期以來一直是微利行業(yè)。中小型物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中一定要沉住氣，用實(shí)踐積累經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營模式的改革要堅(jiān)持從根本出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)人力資本建設(shè)，優(yōu)化中小型企業(yè)人事管理制度。建立健全考核激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)人力資本的建設(shè)，利用現(xiàn)代信息技術(shù)加強(qiáng)企業(yè)的管理，優(yōu)化內(nèi)部?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)，提高管理服務(wù)效率，促進(jìn)中小型企業(yè)運(yùn)營模式的優(yōu)化與改革，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)向著科學(xué)化，專業(yè)化和社會(huì)化持續(xù)化友好發(fā)展。

[1]徐彥琴.淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展.現(xiàn)代企業(yè)教育.2010

[2]馬強(qiáng).萬晟物業(yè)現(xiàn)代城項(xiàng)目運(yùn)營模式優(yōu)化研究.吉林.吉林大學(xué)

[3]史方清.提升中小型物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的研究.北京交通大學(xué).2009

謝朝清(1996—）,女,重慶城口人。現(xiàn)就讀于重慶師范大學(xué)涉外商貿(mào)學(xué)院，管理學(xué)院，2015級(jí)物業(yè)管理專業(yè)。