住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

文/魏良澤 何俊，安慶宜能物業(yè)管理有限公司

住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

文/魏良澤 何俊，安慶宜能物業(yè)管理有限公司

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的強(qiáng)力崛起，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，但是受社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理中仍然存在不少問題，本文對這些問題進(jìn)行了分析，并以此為基礎(chǔ)提出了相應(yīng)的解決對策，為提高城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提供參考。

住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題

我國物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)于上世紀(jì)八十年代，第一家物業(yè)管理公司誕生于1981年。物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理仍然存在著不少問題，本文對此進(jìn)行了淺析，并提出相應(yīng)的解決對策。

1 住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對住宅小區(qū)提供的公共性服務(wù)，被稱為物業(yè)管理，也稱為物業(yè)服務(wù)。當(dāng)前，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中主要存在以下幾個方面的問題。

1.1 物業(yè)管理法規(guī)體系不夠健全。2003年出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2007年的進(jìn)行了修訂，初步形成了一套物業(yè)管理的法律框架。但是其中的很多內(nèi)容并不完善，還存在著不少具體執(zhí)行上的漏洞。尤其是隨著我國城市化的快速發(fā)展，物業(yè)管理工作中的各種問題日益凸顯，業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾也日益突出。而在法律層面上卻缺少相應(yīng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，導(dǎo)致了很多物業(yè)管理糾紛的解決無法得到有力的法律支撐，最后導(dǎo)致矛盾日益激化，造成了很多不良的社會后果。因此，盡快建立完善的物業(yè)管理法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個重要問題。

1.2 業(yè)主的物業(yè)觀念及法制觀念有所欠缺。由于我國物業(yè)管理發(fā)展的時間相對較短，且法規(guī)體系建設(shè)不夠健全，業(yè)主在物業(yè)管理和相關(guān)法規(guī)觀念上的缺失，業(yè)主對物業(yè)管理的相關(guān)知識知之甚少，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理行為在認(rèn)識上有偏差，這造成了物業(yè)管理中的矛盾和問題。目前，城市住宅小區(qū)大多數(shù)設(shè)有業(yè)主委員會，但多數(shù)業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，管理混亂，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。

1.3 物業(yè)管理的水平偏低。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，專業(yè)人才缺泛，綜合素質(zhì)偏低，物業(yè)管理整體服務(wù)意識較差，管理水平不高。此外, 由于我國物業(yè)管理的發(fā)展時間較短, 其發(fā)展水平較低, 在質(zhì)量上與發(fā)達(dá)國家也存在很大的差距。

1.4 物業(yè)管理收費(fèi)難且不夠規(guī)范。造成物業(yè)收費(fèi)難、問題多，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、不規(guī)范，存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)不到位，忽視業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主往往拒絕交費(fèi)。這樣勢必會造成收繳物業(yè)管理費(fèi)的難度加大，沒有了管理費(fèi)，小區(qū)的日常運(yùn)營和良好維持就會出現(xiàn)問題，固進(jìn)一步激化了矛盾，產(chǎn)生不良的連鎖反應(yīng)和惡性循環(huán)。

1.5 業(yè)主和物業(yè)的矛盾凸顯。目前城市住宅小區(qū)物業(yè)公司大多數(shù)是前期房產(chǎn)開發(fā)商指定的，沒有通過公開競爭招標(biāo)產(chǎn)生，物業(yè)管理沒有做到“以業(yè)主為本”，充分聽取業(yè)主們的意見，形成平等對話的平臺，而是更多的凌駕于業(yè)主之上，并推出一系列不合乎情理的管理方式，與房產(chǎn)商相互勾結(jié)，欺壓業(yè)主，造成雙方矛盾日益凸顯。多數(shù)城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會徒有虛名，物業(yè)與業(yè)主的有效溝通難以開展。

2 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的對策

2.1 完善物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)體系。要全面提高我國住宅小區(qū)物業(yè)管理的水平，必須對相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司和業(yè)主之間的責(zé)權(quán)進(jìn)行明確，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運(yùn)行?，F(xiàn)行的《條例》對于物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會的選舉、維修基金的保管和新舊物業(yè)公司的更替等問題并沒有給出具體的解決對策。以《條例》為基礎(chǔ)，完善物業(yè)管理方面相關(guān)法規(guī)體系，維護(hù)好各方利益。根據(jù)物業(yè)管理存在的實(shí)際問題，進(jìn)行相應(yīng)的司法解釋，使解決小區(qū)物業(yè)管理糾紛能夠有法可依。

2.2 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)模效益。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 注重規(guī)?；男б妫?guī)?；陌l(fā)展不僅能幫助企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，還能在發(fā)展的過程獲取更多的話語權(quán)。隨著物業(yè)管理行業(yè)市場競爭和發(fā)展，向規(guī)?；l(fā)展是必然趨勢，在這一趨勢之中，物業(yè)管理公司要不斷地提高從業(yè)人員的相關(guān)素質(zhì), 在提升管理效率、降低管理成本同時,要創(chuàng)造出更多符合業(yè)主需求的個性化管理產(chǎn)品，以滿足業(yè)主個性化需求。同時, 物業(yè)管理公司還要積極與開發(fā)商進(jìn)行深度交流與合作, 從而最大限度的協(xié)調(diào)好業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)自身這三者之間的關(guān)系。

2.3 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化水平。物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展, 離不開專業(yè)化的建設(shè)。企業(yè)要有科學(xué)化經(jīng)營理念、管理制度、運(yùn)營方式，加強(qiáng)物業(yè)管理人力資源建設(shè), 不斷規(guī)范業(yè)務(wù)管理，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn), 形成良好而規(guī)范物業(yè)管理體系, 不斷提升物業(yè)管理水平，提高業(yè)主的滿意度。

2.4 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的信息化水平。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展, 企業(yè)的管理已邁入了信息化的發(fā)展軌道。物業(yè)管理企業(yè)要想獲得發(fā)展動力, 提升管理水平, 就必須融入信息發(fā)展軌道，借助現(xiàn)代的網(wǎng)絡(luò)技術(shù), 促進(jìn)物業(yè)管理的科學(xué)化發(fā)展，提升物業(yè)服務(wù)水平。隨著各地智能小區(qū)的推出和發(fā)展, 其業(yè)務(wù)管理也必然是智能化和網(wǎng)絡(luò)化,因此，大力提高信息化管理水平是物業(yè)管理必然要求。

2.5 提高住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的品牌效應(yīng)。隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)細(xì)分和服務(wù)要求的不斷提升，打造物業(yè)服務(wù)品牌，開展特色服務(wù)，發(fā)揮品牌效應(yīng)。同時，物業(yè)服務(wù)特色品牌企業(yè)基于精細(xì)化、智能化服務(wù)需求，在智慧社區(qū)、文化社區(qū)等方面不斷強(qiáng)化升級特色服務(wù)領(lǐng)域，形成獨(dú)具特色的服務(wù)品牌。

總之，在我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是城市住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展的重要工作。物業(yè)管理在人們的生活中扮演著越來越重要的角色，對于提高和改善人們的生活水平有著重要的影響。因此，積極探究解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的對策，有助于提高物理管理水平，提高社會居民的幸福指數(shù)，保持社會和諧穩(wěn)定有著積極的意義。

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