我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式與策略探討

梁賢昱+欒世紅+喬文欣

摘要：近些年以來，我國各大中城市紛紛出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，而且至今仍保持著較高的發(fā)展勢頭。我國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過這些年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)由開發(fā)走向經(jīng)營的轉(zhuǎn)型階段，雖然也取得了有目共睹的成就，但同時(shí)也暴露出了諸多的問題。隨著大規(guī)模開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)弊病的逐漸顯露，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)開始步入理性的發(fā)展時(shí)期，尤其是廣為關(guān)注的運(yùn)營模式方面，業(yè)界也開始作理性的探索。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；對(duì)策

一、商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括辦公樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)所包含的內(nèi)容實(shí)際上十分廣泛。目前，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究更多指的是狹義的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是零售商業(yè)地產(chǎn)。因此，在本文中仍沿用狹義的商業(yè)地產(chǎn)這一概念。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又有別于住宅房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的不同地方在于商業(yè)地產(chǎn)更注重后期的經(jīng)營管理，開發(fā)周期更長，而且商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的要求更高。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式分析

在我國，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式呈現(xiàn)出了系統(tǒng)化的特征。其往往會(huì)受到地產(chǎn)開發(fā)商、管理者以及資本運(yùn)營者三個(gè)方面的影響。其經(jīng)營模式可以被分為四個(gè)類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結(jié)合這四種。

（一）全部出售的形式

全部出售這一形式是較為傳統(tǒng)的模式。地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房權(quán)進(jìn)行出售來獲得經(jīng)濟(jì)利潤，之后此處房產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)便于地產(chǎn)開發(fā)商之間沒有任何關(guān)系了。在這個(gè)關(guān)系模式中，房產(chǎn)

開發(fā)商可以在較短時(shí)間內(nèi)將房產(chǎn)套現(xiàn)，繼而降低經(jīng)濟(jì)壓力與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不售不租模式

開發(fā)商通過建造商業(yè)地產(chǎn)來進(jìn)行直接的經(jīng)營活動(dòng)，其既不對(duì)外出售，也不對(duì)外出租。這樣的經(jīng)營模式會(huì)讓房地產(chǎn)上擁有地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的開展更具針對(duì)性。但是，如果房地產(chǎn)商本身缺乏經(jīng)營管理能力，往往會(huì)導(dǎo)致巨大的虧損，自主經(jīng)營未必會(huì)讓經(jīng)營活動(dòng)的開展利潤被有效實(shí)現(xiàn)。

（三）只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運(yùn)營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價(jià)的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。

（四）租售結(jié)合模式

此模式是指開發(fā)商為收回投資成本出售部分商業(yè)物業(yè)，剩余的部分開發(fā)商用來出租經(jīng)營，以賺取后期的營運(yùn)利潤。目前，在國內(nèi)主要采取“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”的形式，即在開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的策略探討

（一）注重于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作為城市的景觀組成部分，其應(yīng)當(dāng)具備一定的美觀性。這不僅僅是對(duì)建筑功能的要求，也是對(duì)建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)就應(yīng)當(dāng)呈現(xiàn)出更為豐富的色彩，以此來更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。在我國，因城市發(fā)展缺乏專門的管理?xiàng)l例與控制舉措，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也就需要從市場的實(shí)際需求出發(fā)來更好地做到優(yōu)化設(shè)計(jì)。

（二）適應(yīng)國人需求，多開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)

當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也逐漸向多功能混合型發(fā)展。這是國人生活方式的體現(xiàn)，也是保證商業(yè)活動(dòng)所必需的人口密度的要求。這種混合型的商業(yè)地產(chǎn)體現(xiàn)了3個(gè)層次的混合：不同商業(yè)業(yè)態(tài)的混合，如購物中心、商業(yè)街等；商業(yè)和休閑、娛樂、文化、運(yùn)動(dòng)及其他服務(wù)設(shè)施的混合，如各種商業(yè)購物場所、體育健身場所、銀行、郵電、教育設(shè)施等；動(dòng)態(tài)的商業(yè)文化娛樂服務(wù)設(shè)施和相對(duì)靜態(tài)的居住、辦公、酒店設(shè)施的混合。不同規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)可以有選擇地與其他功能設(shè)施相混合，這對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了更高的要求，所有內(nèi)容不是簡單地拼湊而是有機(jī)的組合。在功能分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發(fā)揮最佳的綜合效益。

（三）通過舊城改造促使城市老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興

中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴(yán)重的破壞。舊城老商業(yè)街區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產(chǎn)亟需復(fù)興原有活力，它是打造獨(dú)特城市名片的重要舉措，這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可資利用的基本素材。其核心指導(dǎo)思想是保護(hù)性開發(fā)，這種有限度的開發(fā)不僅不會(huì)降低開發(fā)帶來的商業(yè)價(jià)值，而且可以帶動(dòng)旅游資源的挖掘。老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興，不僅僅是舊有建筑功能及設(shè)備的更新，更是綜合環(huán)境的整治，包括建筑外觀、街道空間、廣場空間、環(huán)境綠化及小品的整體性規(guī)劃。

（四）商業(yè)建筑對(duì)本土建筑風(fēng)格的追求

建筑的形式與風(fēng)格特征會(huì)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)行為造成一定影響。民族文化作為傳統(tǒng)文化的組成部分，其往往更容易得到消費(fèi)者的認(rèn)可。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。

四、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的一部分，我國目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是從開發(fā)普通住宅轉(zhuǎn)過來的。但是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與普通住宅開發(fā)有著本質(zhì)的不同，采取住宅開發(fā)的模式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)帶來許多問題。本文在對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式分析的基礎(chǔ)上，探討了我國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的策略。

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