投資性房地產公允價值計量有效性研究

李俊麗，陳麗娟

(福州外語外貿學院財會系，福建 福州 350202)

投資性房地產公允價值計量有效性研究

李俊麗，陳麗娟

(福州外語外貿學院財會系，福建 福州 350202)

《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》的頒布規(guī)定了公允價值在我國所有執(zhí)行會計準則的企業(yè)范圍內實施，并鼓勵境外企業(yè)提前實施。房地產市場在我國經濟的發(fā)展中占據(jù)了舉足輕重的地位，因而公允價值計量準則在房地產市場的運用備受關注。從公允價值計量理論概述入手，深入探討公允價值在實際應用中所產生的問題與成因，并以皇庭國際為例進行個案分析，研究發(fā)現(xiàn)我國房地產市場公允價值計量有效性不足：執(zhí)行過程中監(jiān)管過于嚴格、市場交易環(huán)境不成熟、缺乏清晰的公允價值操作指南等。我國應不斷規(guī)范政策導向、加強構建活躍的交易市場、規(guī)范房地產信息披露制度，以提高投資性房地產公允價值計量的有效性。

公允價值；投資性房地產； 后續(xù)計量

隨著國民經濟的不斷發(fā)展和民眾可支配收入的增加，對房地產行業(yè)的投資成為國內上市公司運營過程中的普遍投資方式。對于投資性房地產的后續(xù)計量，我國會計準則明確指出，企業(yè)可以在成本計量模式或者公允價值計量模式中進行選擇，同時企業(yè)投資性房地產的計量過程應采取同一種計量模式。目前，較多的文章從上市公司對計量模式運用現(xiàn)狀展開探討,多數(shù)學者認為公允價值計量有助于企業(yè)會計計量的準確性，但在實際工作中，真正采用公允價值計量的企業(yè)較少。Dechow和Myers(2010)分析大量上市公司所披露的數(shù)據(jù)信息后指出，公允價值計量比成本計量的偏差度要小，但與此同時企業(yè)應積極完善內部管理體系，只有在兩種方式相互協(xié)調的情況下才能促進企業(yè)的健康有效發(fā)展[1]。Henning Zuelch(2011)等人基于國際主流會計準則，以投資性房地產為研究案例，就其公允價值可靠性和公司估值之間存在的關系做出詳細說明，基于76個房地產上市公司樣本，通過研究發(fā)現(xiàn)上市公司股價偏離凈資產價值的現(xiàn)實緣由包括很多種，但是能夠決定股票價格因素的是投資性房地產公允價值是否可靠[2]。Christensen和Nikolaev(2013)通過對公允價值的研究，發(fā)現(xiàn)負債水平較高的企業(yè)更愿意采用公允價值模式使得企業(yè)的利潤發(fā)生改變，以此來改善企業(yè)的資產負債率[3]。韓金燦(2014)的研究發(fā)現(xiàn)目前采用公允價值進行后續(xù)計量的房地產企業(yè)少之又少，因此導致房地產企業(yè)的會計信息質量大打折扣[4]。周良鳳(2014)認為投資性房地產采用何種后續(xù)計量模式會直接影響企業(yè)的利得和損失，并指出采用公允價值計量模式使會計信息更具有相關性[5]。

現(xiàn)有的文獻基本集中于從理論層面對投資性房地產的公允價值進行研究，缺少具體公司的實際分析，文章以皇庭國際為例，對投資性房地產公允價值計量的使用進行分析，以期提高投資性房地產公允價值計量的有效性。

一 公允價值及投資性房地產相關理論概述

(一)公允價值計量模式理論概述

1970年，美國會計界指出，“公允價值是企業(yè)在經濟業(yè)務中所獲取的實際貨幣金額”。1996年，美國對公允價值的概念作出進一步闡述：“公允價值是市場交易雙方在自愿的前提下，對資產或負債進行購買或清償時的實際價格?！?006年美國行業(yè)協(xié)會對公允價值作出補充，認為公允價值是指交易者在有序、合理交易過程中，由于資產銷售或負債轉讓而收到的金額。2014年，我國頒布的《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》將公允價值定義為：“市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格?！庇纱藴蕜t可以看出，一件商品的公允價值是指在計量日，在活躍市場上以社會公認的對該商品進行交易的價格。隨著經濟環(huán)境和會計理論發(fā)展，財政部門對公允價值的內涵進行了補充，即有序交易中某項資產轉讓或負債轉移過程中所支付的價格[6]。隨著會計相關理論的逐漸完善，對公允價值的定義更為清晰，也切實提升了公允價值的實踐運用度。

(二)投資性房地產理論概述

投資性房地產是上市公司為了取得更多經濟利益，在房地產行業(yè)做出投資，以期能夠獲得租金或增值收益，具體包括企業(yè)所出租的土地使用權、持有并預計在其價格上漲后予以轉讓的土地使用權以及用于出租的建筑物。投資性房地產的確認必須同時滿足以下兩個條件：其一，交易所得的經濟利益流入企業(yè)；其二，初始獲取成本能夠準確地計量。上市公司應按照成本對投資性房地產的初始價值進行評估，在未來計量過程中，可選擇更加適合本企業(yè)的計量模式，但是同一時間只能選取一個模式進行后續(xù)計量[7]。

企業(yè)持有投資性房地產是為了賺取租金收入或者資本增值收益，企業(yè)的投資性房地產需單獨入賬核算。準則中規(guī)定，企業(yè)自用辦公樓以經營租賃方式租入繼而轉租給其他單位的房地產、企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋、房地產企業(yè)正常開發(fā)、銷售的建筑物和土地等，不應被確認為投資性房地產。

二 投資性房地產公允價值計量面臨的問題

(一)監(jiān)管嚴格，限制條件多

會計準則規(guī)定，“企業(yè)在滿足一定條件情況下可以由成本模式計量轉為采用公允價值模式，然而企業(yè)一旦選擇執(zhí)行公允價值計量模式便無法再轉回成本模式”，可見采用公允價值進行計量的限制條件過于嚴格，最終導致公允價值計量模式在企業(yè)中難以推廣。此外，當前我國大多數(shù)地區(qū)的投資性房地產不存在活躍的市場，難以取得公允價值，監(jiān)管部門對公允價值的確定和計量方式的運用較為慎重?！稌嫓蕜t》明確規(guī)定：“只有符合條件的投資性房地產才能夠運用公允價值計量模式對其價值進行計量，要存在活躍的交易市場或者能夠取得同類或類似市場價格，能持續(xù)取得公允價值相關信息等一系列條件，才可以采用公允價值模式?！盵4]一系列嚴格的限制性條件，使我國眾多企業(yè)更為謹慎，較少選擇采用公允價值進行后續(xù)計量。2007至2014年，我國財政部會計司所發(fā)布的《關于我國上市公司執(zhí)行新會計準則情況的分析報告》指出，“自實行新會計準則起，我國投資性房地產的上市公司不斷增加，然而采用公允價值進行后續(xù)計量的投資性房地產公司的增長速度卻很緩慢?！?007至2014年間，具有投資性房地產業(yè)務的上市公司由1570家增加到2586家，然而使用公允價值進行計量的投資性房地產只占據(jù)極少數(shù)，2007年為18家，2014年底僅有36家，占據(jù)投資性房地產公司的3%左右[8]。

(二)缺乏公允價值操作指南，公允價值執(zhí)行成本高

目前，企業(yè)會計準則中有關公允價值的規(guī)定不夠全面，缺乏詳細的操作指南，如，企業(yè)會計準則中規(guī)定擁有活躍的房地產交易市場是采用公允價值的條件之一，但怎樣的市場才是活躍的市場？模糊的規(guī)定加大了決策者執(zhí)行公允價值的阻力。

此外，由于我國房地產市場起步晚，發(fā)展尚不成熟，缺乏一個活躍的交易市場，因此公允價值信息獲取難度較大。新會計準則指出選擇公允價值計量模式的上市公司，要定期確定項目的公允價值，使得公司必須要長期與社會第三方評估組織保持聯(lián)系，定期獲得價值評估結果，企業(yè)為此需要支付高昂的評估費用，嚴格的限制條件又增加了企業(yè)的營業(yè)成本負擔，這樣導致公允價值模式在運用過程中增加了上市公司的資源損耗，提升了公司的運營成本。

(三)信息披露不充分

根據(jù)我國企業(yè)會計準則規(guī)定，采用公允價值的企業(yè)要披露公允價值的確定方法、對企業(yè)的影響、評估報告等一系列信息。但是仍然有些企業(yè)違背準則的規(guī)定，有的企業(yè)在后續(xù)計量模式變更后，沒有對公允價值的確定方法進行披露，在年報中也沒有披露有關價值確定的相關內容。部分企業(yè)雖然對確定方法進行了披露，但是并沒有對具體的參數(shù)信息和應用假設等信息進行詳細披露，這樣公允價值的可靠性令人質疑。有的上市公司僅對投資性房地產總數(shù)進行披露，沒有列舉說明其中的項目明細，使得所披露的信息不夠明晰，對信息所需者造成決策干擾，市場投資方難以通過上市公司所披露的信息真實了解其運營現(xiàn)狀。

三 個案分析——以皇庭國際為例

(一)皇庭國際簡介

深圳市皇庭國際企業(yè)股份有限公司(下文簡稱“皇庭國際”)成立于1983年，近年來進入了房地產開發(fā)經營領域，并開發(fā)出一系列優(yōu)質樓盤。但是2012年，在巨大的資金壓力下，皇庭國際陷入經營困境，當年皇庭國際宣布對投資性房地產的計量模式作出轉變，用公允價值計量代替?zhèn)鹘y(tǒng)的成本計量，以確保企業(yè)所持有的投資性房地產價值的正確反映，轉變之前其賬面價值為1296420499.70元，包括1295340716.86元的在建投資性房地產，1079782.84元的已出租房屋建筑物。

(二)皇庭國際采用公允價值計量的啟示

2012年，深圳福田在建的投資性房地產項目成為皇庭國際最主要資產，已出租的投資性房地產均位于深圳、海南和廣州等房地產交易較為活躍的區(qū)域，獲得投資性房地產公允價值的難度較小，具備高效、準確、定期獲得公允價值的基礎條件。轉變計量模式后，為皇庭國際帶來了更高的效益，值得其他房地產公司借鑒。

1.取得真實定價，提高財務信息可靠性

皇庭國際改變投資性房地產的后續(xù)計量模式，使該企業(yè)的財務信息更具可靠性，增強了皇庭國際的財務信心，有利于投資者更加全面地了解該企業(yè)。隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，我國企業(yè)倘若不采用公允價值計量模式，仍然按照成本模式計量，必將導致會計信息所反映的價值不真實不公允。而公允價值模式能及時有效反映地市場真實價值，反映企業(yè)盈利能力，使企業(yè)資產增值信息更具真實性和透明性，確保投資者對企業(yè)價值的認識更為全面。

2.擴大企業(yè)資產價值規(guī)模

2010年和2011年皇庭國際所披露的財務報表信息反映出企業(yè)正面臨經營困境，2012年，皇庭國際采用公允價值計量模式后，公司的凈資產由負轉正，擺脫困境，公司不僅大幅提升了償債能力，且擁有數(shù)額較大的名下資產。隨著房地產價格的普遍上漲，絕大多數(shù)的投資性房地產公允價值已遠高于其初始價值，因此選用公允價值計量模式，能夠更為準確、客觀地披露上市公司的當前運營現(xiàn)狀。

3.調節(jié)企業(yè)利潤

表1 2012—2016皇庭國際相關數(shù)據(jù)(單位：萬元)

數(shù)據(jù)來源：同花順，皇庭國際2012-2016年度財務報告

連續(xù)兩年的巨額虧損，皇庭國際陷入了經營困境，2012年決定對其投資性房地產執(zhí)行公允價值計量模式，由表1可知公允價值變動損益的改變了企業(yè)的利潤總額。2012年皇庭國際采用公允價值計量模式，當年公允價值變動產生的損益為59.78萬元，企業(yè)仍然處于虧損的狀態(tài)，但企業(yè)若是繼續(xù)采用成本計量模式，企業(yè)會虧損更多。2013年，皇庭廣場完工達到了可運營狀態(tài)，企業(yè)當年所持有的投資性房地產的公允價值變動損益為545841.03萬元，利潤總額達到了523685.03萬元，企業(yè)不僅彌補了巨額虧損還實現(xiàn)資產規(guī)模的大幅提高。2014年，在公允價值變動損益為0的情況下，企業(yè)的利潤總額為-52660.22萬元。2015年，公允價值變動為347.62萬元，企業(yè)的利潤總額達到了5234.89萬元。2016年，企業(yè)公允價值變動損益為200.25萬元，企業(yè)當年的利潤總額為11142.75萬元。公允價值的升降直接影響著企業(yè)利潤總額的變化，公允價值增加時，企業(yè)的利潤總額也會隨之增加。

四 提升投資性房地產公允價值計量有效性的建議

(一)構建活躍的交易市場，完善房地產市場的價格體系

活躍的交易市場是投資性房地產采取公允價值計量的前提之一，但是當前我國的房地產市場價格穩(wěn)定性較差、資訊不健全，公允價值計量模式的推行必然面臨諸多阻礙。相關部門應結合我國房地產市場的實際狀況，針對不同的企業(yè)群組，出臺相應的操作引導，力爭在當前房地產交易市場不成熟規(guī)范的環(huán)境下，降低整體風險，提高風險防范能力，提高會計信息可比性，為公允價值應用創(chuàng)建一個穩(wěn)定、開放、統(tǒng)一和充分競爭的市場。

相關部門應利用網絡容量大和時效性強的優(yōu)點，積極構建一個由房地產中介、資產評估、金融機構和政府部門參與的，集服務、交易、查詢等功能為一體的交易價格信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，選擇有資質的第三方來對網絡平臺進行有效的監(jiān)督，提高效率和透明化程度，這樣不僅降低獲取公允價值的成本，而且提升了估值結果的準確性，從而推動公允價值在企業(yè)中的運用和房地產市場的健康發(fā)展。

(二)規(guī)范房地產信息披露制度

首先，應披露更為詳細的財務信息。房地產企業(yè)應全面、真實、及時地披露對公允價值估計的基礎過程與結果。在會計報表編制過程中，應重視投資性房地產相關的經濟交易，將收集的信息進行公示，包括重大交易事項在內的企業(yè)收益過程應及時對外披露，使得市場能夠明晰企業(yè)每一筆收益的具體過程[9]。

其次，加強信息披露的執(zhí)行力度。雖然我國新公允價值計量準則中對信息披露做了更詳細的規(guī)定，但是執(zhí)行力度還是不夠。因此，相關部門應該建立健全企業(yè)信息披露制度，強化相關信息披露，尤其是對外聘資產評估機構的名稱、評估方法、依據(jù)來源等內容進行披露，就算無法確定公允價值也要披露其原因，使得投資者獲取更多的信息。

此外，還應建立會計信息披露監(jiān)管體系。采用獎懲措施進行企業(yè)內部控制，發(fā)揮政府監(jiān)管職能，加大監(jiān)督力度，提高信息的透明度，不給企業(yè)提供弄虛作假的機會。

(三)規(guī)范準則導向，降低公允價值執(zhí)行成本

新準則明確了公允價值計量的優(yōu)勢及重要性，然而從新準則的導向方面看，傳統(tǒng)成本模式的使用可以使企業(yè)核算變得更為便捷，這在一定程度上阻礙了我國公允價值計量模式的推行。因此我國應對公允價值的計量準則重新進行修訂：(1)企業(yè)現(xiàn)有的財務會計目標應由受托責任觀改為決策有用觀，使得公允價值更好地體現(xiàn)現(xiàn)在和未來財務信息的準確性[10]。(2)完善公允價值的操作指南。現(xiàn)有的準則在公允價值的切實可操作方面缺少具體的實施手段，因此，應根據(jù)我國實情進一步完善，至少應該對投資性房地產選擇公允價值計量起到一定的導向作用，新準則理應體現(xiàn)出投資性房地產的首選是公允價值計量，無法取得相關信息時才選擇成本模式。

采用公允價值模式對投資性當?shù)禺a進行后續(xù)計量，符合我國當前經濟發(fā)展的實際需要，是我國會計發(fā)展的趨勢。相關部門理應結合我國當前投資性房地產市場的實際狀況，倡導并引導正確使用公允價值計量模式，提高我國房地產行業(yè)的會計信息質量。我們堅信隨著房地產市場的逐漸成熟、相關制度的完善，公允價值計量模式必將取代成本價值計量模式，成為主流模式。

[1]Dechow M. Fair value accounting and gains from asset securitizations:A convenient earnings management tool with compensation side-benefits[J].Journal of Accounting and Economics,2010 ,(2) .

[2]Thomas N, Henning Z.The reliability of investment property fair values under IFRS[J].Journal of Property Investment & Finance, 2011,(8).

[3]Christensen H B，Nikolaev V. Does fair value accounting for non financial assets pass the market test[J].Review of Accounting Studies, 2013，(3).

[4]韓金燦.投資性房地產公允價值計量相關問題探討[J].工作研究，2014，(4).

[5]周良鳳.公允價值的應用對企業(yè)損益和盈余管理的影響分析[J].經濟研究導刊,2014,(6).

[6]余學斌,張春燕. 資性房地產公允價值計量緣何推廣不利[J]．財會月刊,2014，(4).

[7]王小力. 投資性房地產后續(xù)計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012，(1).

[8]林萍,羅葉瓊.公允價值在投資性房地產中的運用研究[J].北京工業(yè)大學學報,2015,(1).

[9]周曉慧.投資性房地產公允價值計量的相關性研究[J].技術經濟與管理研究,2016,(7).

[10]楊建紅.投資性房地產公允價值計量存在的問題及對策分析[J].河南師范大學學報,2016,(1).

(責任編校：簡小烜)

ResearchontheValidityofFairValueMeasurementofInvestmentRealEstate

LI Junli, CHEN Lijuan

(Department of Accounting, Fuzhou University of Foreign Studies and Trade, Fuzhou Fujian 350202, China)

ThepromulgationofEnterpriseAccountingStandardsNo.Thirty-ninth,theFairValueMeasurementstipulates that fair value is implemented in all enterprises that carry out accounting standards for enterprises in our country, and encourages foreign enterprises to implement in advance. The real estate market occupies a pivotal position in the development of China’s economy, so the application of the fair value measurement standards in the real estate market has attracted much attention. The article begins with the summary of the theory of fair value measurement, in depth explores the problems and causes of the fair value in the actual application, and taking Wongtee International as an example, the article finds that the effectiveness of fair value measurement of China’s real estate market is insufficient: supervision is too strict during implementation, market trading environment is immature, and the fair value operation guide is not clear. On the basis of this research, the article proposes that our country should continue to regulate the policy guidance, strengthen the construction of active trading market and regulate real estate information disclosure system, in order to improve the effectiveness of the fair value measurement of the investment real estate.

fair value; investment real estate; follow-up measurement

F234.3

A

1008-4681(2017)06-0049-04

2017-08-08

福建省社會科學界聯(lián)合會青年項目，編號FJ2015C168。

李俊麗(1989— )，女，山西臨汾人，福州外語外貿學院財會系講師，博士生。研究方向：經濟管理、會計政策。