開(kāi)發(fā)商口頭所說(shuō)的首付比例，算數(shù)嗎？

胡巍

責(zé)編：陳惟杉

在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)新房，期房占有很大比例。消費(fèi)者對(duì)于商品的了解，很大程度依賴(lài)銷(xiāo)售者的描述，而這些描述經(jīng)常是口頭的，事后一旦陷入糾紛，維權(quán)者就不得不面對(duì)收集證據(jù)的難題。

開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的首付3 成、貸款利率9 折，只是說(shuō)說(shuō)而已？

長(zhǎng)沙工薪族周曉明（化名）因?yàn)闃潜P(pán)銷(xiāo)售員對(duì)首付比例的口頭描述與最終事實(shí)的出入，一度忙得四處借錢(qián)。今年6月，他在長(zhǎng)沙市望城區(qū)的A樓盤(pán)購(gòu)置了一套新房。

此前，周曉明在長(zhǎng)沙各個(gè)樓盤(pán)轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)買(mǎi)房首付均被要求做到4.5成。直到6月上旬，他走進(jìn)A樓盤(pán)售樓處，銷(xiāo)售人員告訴他，該項(xiàng)目可在長(zhǎng)沙銀行辦理3成首付，并且貸款利率有9折優(yōu)惠。

周曉明解釋說(shuō)，花更少的首付住更大的房子，成為他選擇A樓盤(pán)的唯一原因。他起初對(duì)銷(xiāo)售人員所說(shuō)的3成首付并不放心，又多次確認(rèn)。正式簽署購(gòu)房合同前，他至少兩次通過(guò)微信向銷(xiāo)售人員確認(rèn)，銷(xiāo)售人員還將自己與長(zhǎng)沙銀行工作人員的聊天記錄截屏發(fā)給他，以證明3成首付不是謊言。

6月30日，周曉明攜3成首付款來(lái)到售樓處簽訂購(gòu)房合同。據(jù)他介紹，他曾要求將關(guān)于首付比例的描述寫(xiě)進(jìn)合同，但被開(kāi)發(fā)商方面的工作人員告知合同無(wú)法修改。同時(shí)，對(duì)方又出示了一份《關(guān)于暫不能辦理購(gòu)房合同網(wǎng)簽的特別補(bǔ)充約定》（下稱(chēng)《約定》），其中有這樣的表述：開(kāi)發(fā)商方面向購(gòu)房者“充分釋明了因政府政策等原因?qū)е履壳皶簾o(wú)法辦理購(gòu)房合同的網(wǎng)簽、備案登記等手續(xù)”，因而購(gòu)房者暫時(shí)“無(wú)法辦理完成銀行按揭貸款（或公積金貸款）手續(xù)，由此可能導(dǎo)致貸款利率上浮、首付款比例提高”等對(duì)購(gòu)房者不利的后果和影響，開(kāi)發(fā)商方面“無(wú)須承擔(dān)任何法律責(zé)任”。

“根據(jù)平時(shí)的經(jīng)驗(yàn)，我對(duì)合同無(wú)法修改有了一定心理準(zhǔn)備，這份《約定》卻讓我始料不及。當(dāng)時(shí)自己看房已經(jīng)將近兩個(gè)月，他們是唯一承諾3成首付的開(kāi)發(fā)商，我抱著僥幸心理簽了字。當(dāng)時(shí)工作人員還告訴我，依照經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)月內(nèi)可以辦成網(wǎng)簽。”周曉明說(shuō)。

交完首付款后不久，準(zhǔn)業(yè)主們的微信群里就有人說(shuō)，自己被要求將首付追加至4.5成。網(wǎng)簽遲遲辦不下來(lái)，周曉明擔(dān)心被追加首付，故多次聯(lián)系開(kāi)發(fā)商。他說(shuō)：“我多次催請(qǐng)?jiān)甾k網(wǎng)簽，并求證追加首付一事，開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有明確答復(fù)。直到8月下旬再次致電，對(duì)方證實(shí)首付追加至4.5成，且貸款優(yōu)惠取消?！辈痪脗鱽?lái)可辦網(wǎng)簽的消息，周曉明于9月13日完成網(wǎng)簽。

開(kāi)發(fā)商方面在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，如果得知需要追加首付，他們一定會(huì)“第一時(shí)間主動(dòng)告知業(yè)主”。而周曉明湊錢(qián)追繳首付的行為，被開(kāi)發(fā)商解讀為雙方合作過(guò)程比較順利，并稱(chēng)周曉明對(duì)此表示理解。但周曉明并不認(rèn)為他會(huì)諒解開(kāi)發(fā)商的做法，“僅貸款利息優(yōu)惠的取消就帶來(lái)數(shù)萬(wàn)元的損失，難道只有跑到售樓處鬧事才叫表達(dá)不滿(mǎn)？”

開(kāi)發(fā)商方面證實(shí)了周曉明所說(shuō)“簽約時(shí)購(gòu)房合同與補(bǔ)充協(xié)定不能修改”，但同時(shí)表示，如果購(gòu)房者想修改合同，可以向客服部門(mén)提出訴求，但他們極少收到過(guò)相關(guān)申請(qǐng)。周曉明則認(rèn)為這種說(shuō)法等同掩耳盜鈴，他在簽約時(shí)提到將首付的相關(guān)約定寫(xiě)入合同，被當(dāng)場(chǎng)拒絕，但在場(chǎng)工作人員沒(méi)有告訴他還可以向客服部門(mén)申訴。

涉嫌違規(guī)的合同反而難于監(jiān)管？

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授艾茜告訴記者：“為了保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，住建委等監(jiān)管部門(mén)并不主張達(dá)成口頭協(xié)議。”而周曉明向銷(xiāo)售人員請(qǐng)求確認(rèn)首付比例的微信聊天記錄，可能也很難成為有效證據(jù)，“開(kāi)發(fā)商可以將其解釋為買(mǎi)賣(mài)雙方磋商過(guò)程的記錄”。

開(kāi)發(fā)商方面解釋稱(chēng)：“聊天記錄中關(guān)于首付的內(nèi)容并非我們做出的承諾，而是向客戶(hù)傳遞銀行方面的相關(guān)信息?！?/p>

艾茜告訴記者：“合同不能被修改，這涉及格式合同的問(wèn)題。面對(duì)格式合同，消費(fèi)者往往只有接受或者不接受兩種選擇。 為了保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，住建部門(mén)通常要求合同要備案，但這種好的初衷卻可能被開(kāi)發(fā)商利用，當(dāng)購(gòu)房者主張修改或?qū)⒖陬^協(xié)議補(bǔ)充進(jìn)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往借口合同已備案、條款都是政府定好的，從而不予修改?！?/p>

周曉明所簽的《約定》是否有在相關(guān)部門(mén)備案？長(zhǎng)沙市住建委答復(fù)記者稱(chēng)：“該樓盤(pán)位于長(zhǎng)沙市望城區(qū)，目前該區(qū)住建部門(mén)的房地產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)屬于自管，相關(guān)情況需要望城區(qū)方面進(jìn)一步核實(shí)，市住建委暫不了解相關(guān)情況?！遍L(zhǎng)沙市住建委在回復(fù)中還建議購(gòu)房者，“拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂私下補(bǔ)充協(xié)議或者陰陽(yáng)協(xié)議”。

對(duì)于周曉明所簽的《約定》，長(zhǎng)沙市住建委的工作人員認(rèn)為，“這有可能就是一份私下補(bǔ)充協(xié)議。私下協(xié)議如果本著平等自愿原則，內(nèi)容合法合規(guī)，即使不備案本身也是合法的，很少引起糾紛。我們主張購(gòu)房合同等文本要備案，通常合法的協(xié)議開(kāi)發(fā)商都會(huì)主動(dòng)備案，但協(xié)議內(nèi)容如果違背政策或涉嫌違法，他們還會(huì)拿過(guò)來(lái)備案嗎？”

長(zhǎng)沙市住建委還通過(guò)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》建議購(gòu)房者：“消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商到房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理正規(guī)的網(wǎng)簽備案登記，由住建部門(mén)依法監(jiān)管，確保房產(chǎn)的權(quán)屬不受其他影響。”

長(zhǎng)沙市住建委提醒購(gòu)房者：“應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同的條款，不要忘記補(bǔ)充協(xié)議、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等附件內(nèi)容的重要性，著重要看清楚附件內(nèi)容對(duì)主合同的條款改變、義務(wù)及責(zé)任增加的地方;消費(fèi)者對(duì)有爭(zhēng)議的合同條款，可以提出修改或增加的合理意見(jiàn)?！边@種提醒的可操作性有多少？周曉明表示，他曾提出修補(bǔ)合同內(nèi)容，但自己最終接受了合同難以改動(dòng)的現(xiàn)實(shí)。

他對(duì)記者說(shuō)：“簽約之時(shí)我就明知在合同上吃了虧，但除了自己看房時(shí)間太長(zhǎng)，已經(jīng)開(kāi)始影響工作外，另一個(gè)更重要的原因是擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，當(dāng)時(shí)很多消息說(shuō)長(zhǎng)沙買(mǎi)房將要搖號(hào)?！?