關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)全員成本目標(biāo)管理的研究

趙暉

[摘要]隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力也在不斷的增強(qiáng)。而物業(yè)企業(yè)也已經(jīng)成為了與我們生活息息相關(guān)的因素。同時(shí)隨著人們物質(zhì)水平的提升。對(duì)物業(yè)的管理水平也提出了新的要求。傳統(tǒng)的物理管理模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)如今社會(huì)。物業(yè)企業(yè)要想做好成本控制，首先需要的便是企業(yè)全員的成本管理，從而獲得更多的成本優(yōu)勢(shì)，為提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本文主要從目前物業(yè)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)、物業(yè)管理企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題以及提升物業(yè)管理企業(yè)全員成本目標(biāo)的措施。這三方面進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理企業(yè)；全員成本

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來(lái)的便是企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)壓力的增強(qiáng)，而企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸從人力上的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向?yàn)槠髽I(yè)技術(shù)、管理理念等一些內(nèi)在綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。無(wú)疑，這對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，畢竟物業(yè)領(lǐng)域是一個(gè)發(fā)展時(shí)間較短的行業(yè)。這些企業(yè)需要從管理理念、高新技術(shù)的應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)理念以及市場(chǎng)定位等等方面做出轉(zhuǎn)變，才能夠滿足當(dāng)今時(shí)代的變化以及社會(huì)的要求。但是，就目前來(lái)說(shuō)我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀卻是不容樂(lè)觀的，所以這也就要求企業(yè)在轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理理念的同時(shí)，加強(qiáng)成本的控制，更加嚴(yán)格的控制投入與產(chǎn)出，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為顧客提供更高質(zhì)量的服務(wù)。

一、物業(yè)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)有著自己的特點(diǎn)，所以在進(jìn)行成本管理的時(shí)候也是有著自己的特性的。比方說(shuō)，涉及到成本的因素比較分散。每個(gè)部分、每個(gè)人力，人財(cái)物等等都方面都涉及到成本的管理與控制，而大大小小的方面進(jìn)行統(tǒng)籌起來(lái)就是不小的挑戰(zhàn)。其次管理的層次比較多。就基本上每一個(gè)板塊都是有相對(duì)應(yīng)的負(fù)責(zé)人，而每一個(gè)片區(qū)也會(huì)存在相應(yīng)的負(fù)責(zé)人的，從空間上延伸到日常的大小事件上，形成了比較長(zhǎng)的管理鏈。還有便是地域分布比較廣。一般的物業(yè)管理企業(yè)，不會(huì)分布在同一地點(diǎn)的，期間一定會(huì)存在或大或小的地域差異，而這邊又是一個(gè)在管理中的難點(diǎn)。所以基于以上這些特點(diǎn)的物業(yè)企業(yè)的全員成本的管理，不僅僅在管理上存在一定的挑戰(zhàn)，同樣在監(jiān)督上也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題

（一）管理對(duì)象存在著較多漏洞

在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式下，物業(yè)企業(yè)的管理僅僅局限與傳統(tǒng)的成本計(jì)算，也就是實(shí)際過(guò)程中發(fā)生的成本，而對(duì)于一些營(yíng)銷成本、開發(fā)設(shè)計(jì)成本卻未進(jìn)行及時(shí)有效的核算。成本的核算對(duì)象相對(duì)的固化，而未能根據(jù)實(shí)時(shí)的變化做出相應(yīng)的調(diào)整。管理對(duì)象的缺失，必然會(huì)造成成本管理上的漏洞。那么，在進(jìn)行成本管理與控制的時(shí)候，也會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題，并沒(méi)有完全的顯示各項(xiàng)的實(shí)際費(fèi)用。所以說(shuō)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)今時(shí)代的要求了，企業(yè)要想增加核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要改變管理理念。漏洞的存在，恰恰證明了物業(yè)企業(yè)管理是不符合當(dāng)前管理形式，是需要更新管理理念。

（二）成本管理流于形式

近些年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人工費(fèi)用在不斷的上漲，成本的增加讓物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行成本核算的時(shí)候格外的小心，稍有不慎，就會(huì)出現(xiàn)虧本的危險(xiǎn)。傳統(tǒng)的成本核算僅僅是進(jìn)行簡(jiǎn)單的支出和收入的對(duì)比，未能夠考慮到每一個(gè)項(xiàng)目、訂單背后的利益成本的管理流于形式。接著便是監(jiān)督管理機(jī)制的缺失。對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)而言，監(jiān)督部門的存在都是相當(dāng)有意義的。監(jiān)督部門的存在，能夠確保相關(guān)制度的執(zhí)行效果。同時(shí)對(duì)于肯能出現(xiàn)的問(wèn)題也能夠進(jìn)行一次監(jiān)督，防患于未然。在傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)中，成本管理的各項(xiàng)制度是缺失的，這也就造成了物業(yè)企業(yè)在現(xiàn)如今的競(jìng)爭(zhēng)中步履維艱。

（三）成本核算缺乏有效信息

傳統(tǒng)成本信息更多的是關(guān)注財(cái)務(wù)成本信息本身，而忽視了非財(cái)務(wù)成本信息的收集。它以“產(chǎn)品”為中心，關(guān)注的僅僅是產(chǎn)品周邊的數(shù)量化指標(biāo)。在成本管理方面僅提供產(chǎn)品成本數(shù)量上的升降變化，卻無(wú)法說(shuō)明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實(shí)施的成本降低，降低的只能是成本的結(jié)果，而不是成本發(fā)生的原因，信息本身并不能夠使企業(yè)管理當(dāng)局改變作業(yè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程。信息統(tǒng)計(jì)的不全面，也無(wú)法準(zhǔn)確的說(shuō)明當(dāng)前的成本，那么成本的控制變成了形式。對(duì)于接下來(lái)的管理中成本的有效控制也形成了一定的阻力。

三、提升物業(yè)管理企業(yè)全員成本目標(biāo)的措施

（一）加強(qiáng)人力資源成本的控制

其實(shí)，物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，但是因?yàn)槟壳拔飿I(yè)行業(yè)的從業(yè)人員中很大一部分人員年齡偏大，而文化知識(shí)也相對(duì)缺乏。對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，便是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)之上進(jìn)行各項(xiàng)能力提升，提高人員的服務(wù)意識(shí)，這樣便是另一種成本的控制。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該對(duì)于老員工進(jìn)行定期、不定期的培訓(xùn)，另外可以聘請(qǐng)外部有經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高人員的實(shí)操能力?？傮w來(lái)說(shuō)，一方面聘請(qǐng)相關(guān)人員支付的勞務(wù)成本遠(yuǎn)比支付高額的工資成本要低得多，而在另一方面，低層次員工有機(jī)會(huì)參加培訓(xùn)，提高了自己的技能水平，提升了服務(wù)的質(zhì)量。

（二）設(shè)置相應(yīng)的職能部門

對(duì)于物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，需要根據(jù)實(shí)際的需要科學(xué)合理的設(shè)置相關(guān)的職能部門，而職能部門設(shè)計(jì)的原則是精干、高效。而如果在實(shí)際的需求中一旦出現(xiàn)人員冗余的現(xiàn)象，這不僅僅是管理成本的增加，同時(shí)也會(huì)在一定程度上降低管理效力。所以說(shuō)，在設(shè)置相關(guān)部門的時(shí)候，應(yīng)該充分考慮的每一個(gè)崗位的實(shí)際工作內(nèi)容，合并工作職能相近的一些崗位，確保整個(gè)機(jī)構(gòu)是精簡(jiǎn)的。部門上的精簡(jiǎn)不僅僅能夠管理效益，更是能夠在一定程度上保證從業(yè)人員的數(shù)量，在一定程度上控制物業(yè)管理企業(yè)的成本。當(dāng)然了，在設(shè)置職能部門的時(shí)候，萬(wàn)萬(wàn)不可只注重精簡(jiǎn)，而忽視了實(shí)際的需求。這相對(duì)是一個(gè)度，需要在實(shí)際的工作中不斷的總結(jié)，確保設(shè)置的只能部門能夠保證職能高效的發(fā)揮，又能夠在一定程度上控制成本，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（三）不斷進(jìn)行技術(shù)革新

物業(yè)公司在提供服務(wù)的時(shí)候，應(yīng)該不斷引進(jìn)相關(guān)技術(shù)，提高服務(wù)質(zhì)量，利用科技手段來(lái)實(shí)現(xiàn)人工成本的降低，最終實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)手段的智能化發(fā)展。與此同時(shí)，管理者也應(yīng)該積極采納新的經(jīng)營(yíng)管理理念，提高物業(yè)企業(yè)管理水平以及管理效率，從而在一定程度上降低物業(yè)企業(yè)的管理成本。市場(chǎng)物業(yè)管理中維修費(fèi)是成本控制中非常重要的一個(gè)方面。維修費(fèi)用包括公共部位維修費(fèi)用以及日常維修的費(fèi)用，維修成本不但在物業(yè)公司管理的成本中占很大比重，同時(shí)從維修工作管理上本身也反應(yīng)了整個(gè)物業(yè)管理水平。通過(guò)近些年的數(shù)據(jù)資料分析，比方說(shuō)一些路面的維修等等，通過(guò)集體招標(biāo)的方式，進(jìn)行質(zhì)量、服務(wù)、后續(xù)服務(wù)等等方式來(lái)確認(rèn)招標(biāo)方案。而對(duì)于一些小工程應(yīng)該采用可以公司的固定人員進(jìn)行。技術(shù)的革新不應(yīng)該僅僅是停留在表面上的技術(shù)引進(jìn)，而應(yīng)該更多的是技術(shù)的改進(jìn)、效率的提升，為物業(yè)企業(yè)的管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、總結(jié)

對(duì)于每一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利是相當(dāng)重要的，這也就要求企業(yè)進(jìn)行有效的成本控制。物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)較新的服務(wù)行業(yè)，由于其產(chǎn)品的特殊性而存在許多本行業(yè)的特殊性。所以說(shuō)，面對(duì)物業(yè)企業(yè)的成本核算與管理方法，應(yīng)該采用一種新型的管理方式，使服務(wù)行業(yè)更加高效、便捷。在這個(gè)過(guò)程中，需要能夠根據(jù)實(shí)際的需求，不斷的調(diào)整管理理念，以便能夠在控制成本的基礎(chǔ)上為客戶提供提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。當(dāng)然了，物業(yè)管理企業(yè)全員成本目標(biāo)管理是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，需要根據(jù)時(shí)代的變化不斷的調(diào)整，探索出一條更加適合物業(yè)企業(yè)成本控制的道路。endprint