淺談房地產(chǎn)公司項(xiàng)目跟蹤審計

李曉山

【摘 要】 本文闡述了地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計的必要性，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤審計的優(yōu)勢和需要解決的問題，提出了應(yīng)對措施：強(qiáng)化審計團(tuán)隊(duì)建設(shè)；制定科學(xué)、有效的跟蹤審計實(shí)施方案，明確重點(diǎn)內(nèi)容；充分發(fā)揮審計咨詢服務(wù)功能，增加企業(yè)價值，改善企業(yè)項(xiàng)目管理水平。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)項(xiàng)目；跟蹤審計；應(yīng)對措施

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目跟蹤審計的必要性

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理已經(jīng)有幾十年的歷史，但是管理薄弱，存在很多問題，主要包括：一是建設(shè)周期長。二是“三邊”工程多，三邊工程是指邊勘測、邊設(shè)計、邊施工。在施工過程中，不斷變更設(shè)計，人為影響嚴(yán)重，給工程總體控制帶來難度，也容易滋生腐敗現(xiàn)象。三是施工過程中的舞弊風(fēng)險加大。很多工程的隱蔽工程變化比例較大，工程已完工，只能以紙質(zhì)的檔案資料核算變更工程量，這里面有沒有舞弊行為，審計人員很難發(fā)現(xiàn)。

1、傳統(tǒng)審計模式已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)公司項(xiàng)目審計的需要

傳統(tǒng)審計往往是在工程竣工后展開的審計，不利于對工程建設(shè)過程的監(jiān)督，同時工程建設(shè)實(shí)施過程的各個環(huán)節(jié)中，往往是建設(shè)、監(jiān)理、審計、施工相互脫節(jié)，管理混亂，缺乏必要的事前預(yù)防、事中控制和事后監(jiān)督的全過程控制手段，在工作實(shí)際中投資控制顯得被動和滯后，對企業(yè)造成的損失浪費(fèi)，于事無補(bǔ)，難以挽回。

2、審計單位需要創(chuàng)新審計模式，全程跟蹤審計，為房地產(chǎn)項(xiàng)目健康順利發(fā)展保駕護(hù)航

審計要真正發(fā)揮好“免疫系統(tǒng)”功能，起到保駕護(hù)航作用，就必須啟用全程跟蹤審計模式，在每個環(huán)節(jié)能有效介入，對整個項(xiàng)目管理過程的真實(shí)、合法、效益，進(jìn)行審查、監(jiān)督和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題及時整改，做到審計有據(jù)、建議有效，真正為房地產(chǎn)公司發(fā)展服務(wù)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤審計的優(yōu)勢

1、規(guī)范了項(xiàng)目管理操作流程，有效控制成本，提高效益

通過對項(xiàng)目前期設(shè)計、招投標(biāo)、物資采購、工程施工、現(xiàn)場管理以及營銷管理等各環(huán)節(jié)行為進(jìn)行跟蹤審計，建立完善內(nèi)控機(jī)制及有效的成本控制措施，促使項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)進(jìn)一步規(guī)范，不僅提高了公司員工、施工單位及監(jiān)理公司的責(zé)任心，而且減少了由于失誤或舞弊行為為企業(yè)造成的損失。

2、有利于提高工程質(zhì)量、降低審計風(fēng)險

由于審計人員實(shí)時去施工現(xiàn)場跟蹤審計，對工程的施工過程、形象進(jìn)度以及物料驗(yàn)收等都能做到親眼目睹，對設(shè)計變更事項(xiàng)的合理、合法性，對材料設(shè)備價格的合理性，對簽證單、驗(yàn)收單、進(jìn)貨單及相關(guān)事項(xiàng)包括隱蔽工程的真實(shí)、合規(guī)性等進(jìn)行審計，大大減少審計人員因只從書面材料而不了解實(shí)際情況所帶來的檢查風(fēng)險。同時，一旦發(fā)現(xiàn)問題可及時提出意見并整改，從而將問題在萌芽狀態(tài)消除，從而有效防止工程質(zhì)量問題的發(fā)生。

3、有效防止舞弊行為發(fā)生

跟蹤審計參與到項(xiàng)目整個過程，必將形成對權(quán)力的制衡機(jī)制，不但對個人進(jìn)行了保護(hù)，又避免了資產(chǎn)的損失，審計由事后審計轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑?、事中審計?/p>

4、提升審計團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)

審計人員通過跟蹤審計，參與到項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)，將所學(xué)的知識充分的與實(shí)踐相結(jié)合，融會貫通、總結(jié)、反思、不斷更新知識，從而提高審計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，為下一步項(xiàng)目的效益評價打好基礎(chǔ)。

5、提高了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效能

通過項(xiàng)目全過程的跟蹤審計，為項(xiàng)目后評估提供有效素材，同時也減少了由于管理不善或是決策疏漏等造成的損失，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤審計中需要解決的問題

1、審計資源配置跟不上項(xiàng)目需求

跟蹤審計范圍廣、審計內(nèi)容多，需要更多的審計力量，但由于公司內(nèi)部缺乏專業(yè)性審計人員，不能滿足項(xiàng)目需求的增長。一方面部分審計人員對全過程各種審計理論和方法缺乏了解，思想還停留在傳統(tǒng)模式的事后對數(shù)據(jù)和文字資料的審核上，缺乏提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的預(yù)判能力。另一方面由于人員配置不夠，審計人員只能分階段到現(xiàn)場進(jìn)行審計，存在資料后補(bǔ)，審計人員因不了解實(shí)際情況所帶來的審查風(fēng)險。

2、企業(yè)制度流程不規(guī)范，權(quán)責(zé)不清，影響審計質(zhì)量及效率

公司在項(xiàng)目管理時，因存在部分制度流程不規(guī)范，權(quán)責(zé)不清晰，內(nèi)控環(huán)節(jié)存在漏洞，從而造成同類事項(xiàng)的問題重復(fù)發(fā)生，影響跟蹤審計的質(zhì)量和效率。

3、公司獎懲機(jī)制不健全，未建立獎罰措施，舞弊行為難以杜絕

由于公司獎懲機(jī)制未建立，對發(fā)現(xiàn)的問題或造成損失的責(zé)任人沒有處罰，只追回相關(guān)款項(xiàng)，或是后補(bǔ)相關(guān)資料；從而形成了部分人抱著僥幸心理，也影響其他工作人員的自律意識，造成舞弊行為屢糾屢出。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤審計存在問題的應(yīng)對措施

1、強(qiáng)化審計團(tuán)隊(duì)建設(shè)

公司根據(jù)各項(xiàng)目審計需要，加大審計隊(duì)伍，補(bǔ)充專業(yè)審計人員；一方面提升人員政治素養(yǎng)，強(qiáng)化審計人員的責(zé)任心和敬業(yè)心，完善審計制度，讓審計人員充分了解項(xiàng)目全過程管理的理論和制度、跟蹤審計流程、方案及操作指引，保證跟蹤審計的有效實(shí)施；另一方面加強(qiáng)審計人員培訓(xùn)力度，提升審計人員的專業(yè)水平，注重審計人員綜合能力的培養(yǎng)，提高全過程審計工作質(zhì)量。

2、制定科學(xué)、有效的跟蹤審計實(shí)施方案，明確重點(diǎn)內(nèi)容

審計效率的關(guān)鍵在于審計實(shí)施方案編制的質(zhì)量，它貫穿整個審計過程，指引著審計人員的現(xiàn)場作業(yè)，對審計質(zhì)量和效果起著至關(guān)重要的作用，因此在審計之前，一定要做好審前準(zhǔn)備工作，對整個項(xiàng)目有一個系統(tǒng)的了解，將關(guān)鍵環(huán)節(jié)及較弱環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)來進(jìn)行審計實(shí)施方案的編制工作。在跟蹤審計實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)對重要事項(xiàng)以及審計人員的專業(yè)判斷進(jìn)行記錄，收集審計依據(jù)及證據(jù)，以公平公正的態(tài)度，針對不同問題通過不同審計方法，將問題計入審計底稿，同時，對審計底稿的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

3、充分發(fā)揮審計咨詢服務(wù)功能，增加企業(yè)價值，改善企業(yè)項(xiàng)目管理水平

通過項(xiàng)目跟蹤審計咨詢評價，一方面檢查項(xiàng)目管理在關(guān)鍵環(huán)節(jié)是否在可控范圍內(nèi)，從而評價該項(xiàng)目在風(fēng)險管理方面是否合適、有效。另一方面檢查項(xiàng)目管理內(nèi)控制系統(tǒng)設(shè)計的科學(xué)性以及關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)是否可控，權(quán)責(zé)劃分是否分清晰。同時，加強(qiáng)對制度執(zhí)行的監(jiān)督力度，制定一系列獎罰機(jī)制，切實(shí)做到好要獎錯要罰，不斷提升員工積極性，減少舞弊行為發(fā)生，從而提高企業(yè)管理效率，減少內(nèi)控風(fēng)險。

五、本文未能解決的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程跟蹤審計是保證一個項(xiàng)目健康、順利實(shí)施的有效手段之一，在項(xiàng)目整個實(shí)施過程中各個利益群體的利益之爭是一個復(fù)雜的問題，本文不能解決房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中利益之爭的根本問題。

1、本文不能解決房地產(chǎn)公司決策層的價值取向問題

房地產(chǎn)公司的價值定位，針對一個具體項(xiàng)目是考慮項(xiàng)目利益最大化，還是企業(yè)利益最大化，還是兼顧社會效益促使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是由房地產(chǎn)公司決策層確定的。價值定位不同，審計結(jié)論的采納效果就不同，比如審計發(fā)現(xiàn)容積率超標(biāo)，但管理層考慮項(xiàng)目利益最大化，可能就不采納審計結(jié)論。但如果決策層能夠兼顧社會效益考慮企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就會采納審計結(jié)論。

2、本文不能解決政府職能管理部門對項(xiàng)目的干預(yù)問題

項(xiàng)目實(shí)施過程中，政府職能管理部門從社會需要角度出發(fā)考慮會對項(xiàng)目做出干預(yù)，比如項(xiàng)目地周邊有重大社會活動需要短期停工，這勢必造成工程進(jìn)度滯后，期間人工費(fèi)、材料費(fèi)波動、管理費(fèi)增加勢必造成項(xiàng)目造價上漲。同時跟蹤審計工作期限會延長，本文不能解決政府職能部門干預(yù)造成費(fèi)用增加問題。

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