房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究

趙潔敏++包紅菲

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑規(guī)模得到了不斷的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司發(fā)展并不夠成熟，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和配備專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理人員。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，引進(jìn)先進(jìn)管理方法和策略來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，探索出合理的、有效的措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目中房產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程可以分為投資期、建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段，通常會(huì)持續(xù)幾十年。在整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中，從獲得土地使用權(quán)，到房屋的建設(shè)，再到后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)，都會(huì)受到來(lái)自土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)等因素的影響。所以在房產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，時(shí)間是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其經(jīng)濟(jì)價(jià)值穩(wěn)定、持續(xù)地重要原因，也是出于“保值”目的而進(jìn)行投資者的首選，這也讓房地產(chǎn)項(xiàng)目很明顯地與其他項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)來(lái)。但是相對(duì)地，房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可移動(dòng)性必然也會(huì)受到例如社會(huì)條件、政策條件及環(huán)境條件等的影響，單純地從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，地段往往決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（三）房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的區(qū)域性和不可移動(dòng)性決定了它的投資會(huì)受到所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的很大影響。由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)雖然對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但是對(duì)波動(dòng)做出的反應(yīng)和進(jìn)行的調(diào)整卻相對(duì)滯后很多。所以研究預(yù)測(cè)國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策變化趨勢(shì)，對(duì)減少房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)我們都知道，是我國(guó)的四大支柱行業(yè)之一。那么，在房地產(chǎn)業(yè)的很多方面都會(huì)受到政府政策的監(jiān)督和控制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)比較龐大，與我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相連。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有很多，具體的比如說(shuō)，市場(chǎng)供求、通脹風(fēng)險(xiǎn)等等。有些政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展更為理性，但是也會(huì)給整個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)，而且有些風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。所以說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)準(zhǔn)確的把握國(guó)家的政策導(dǎo)向，熟悉國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策和規(guī)定，積極的去應(yīng)對(duì)這樣的挑戰(zhàn)，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（二）趨勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其周邊的資源環(huán)境有著密切的聯(lián)系，由于其不可移動(dòng)性，主要依靠外部資源增加其經(jīng)濟(jì)收益，例如一些生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域、或者交通運(yùn)輸便捷的區(qū)域、又或者教育醫(yī)療先進(jìn)的區(qū)域等等，這樣的外部資源給同樣造價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同的收益。但外在資源并非是一成不變，如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中忽略了未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，如工業(yè)區(qū)改造、環(huán)境變遷、土地資源變化等，必然會(huì)有投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行當(dāng)中，需要大量的資金投入，有些時(shí)候會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有資金不足以支撐高額的開(kāi)發(fā)成本。這樣就會(huì)出現(xiàn)資金的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)，就要求投資經(jīng)營(yíng)者能夠在投資之前就做好全方位的投資預(yù)算，考慮到各種可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免在項(xiàng)目進(jìn)行出出現(xiàn)嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)。畢竟資金才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的血液和根基。

（四）物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必不可少的一個(gè)因素就是物業(yè)，物業(yè)類(lèi)型多種多樣，包括公寓、別墅等的住宅類(lèi)，商場(chǎng)、賓館、酒店類(lèi)的商業(yè)設(shè)施，倉(cāng)庫(kù)、廠(chǎng)房等的工業(yè)設(shè)施，電影院、體育館等的文化娛樂(lè)設(shè)施，寫(xiě)字樓等。所以說(shuō)，只有適合于市場(chǎng)需要的房產(chǎn)物業(yè)才能夠順利銷(xiāo)售，否則會(huì)造成滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

這一部分的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面的行情了解和掌握，要盡可能的熟悉相關(guān)的法律知識(shí)和監(jiān)督環(huán)節(jié)。除此之外還要對(duì)企業(yè)的資金和技術(shù)進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)自身企業(yè)內(nèi)部情況的分析，盡可能全面的掌握更多信息，盡可能估量到各種系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這一部分是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)，如果這一步?jīng)]有做好，之后的工作都等于是零。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是一定的基礎(chǔ)。只有這一個(gè)部分做好了，以后的評(píng)估才能夠更好的進(jìn)行。在這一過(guò)程中也會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，需要企業(yè)管理和負(fù)債人員進(jìn)行討論和調(diào)控，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低最小。

（二）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

由于房地產(chǎn)是一個(gè)高投資的行業(yè)，投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)非常重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦投資，就要面對(duì)一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)指的是投資之前，投資者要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和供求狀況進(jìn)行全面調(diào)查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項(xiàng)目，投資前的預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否有著直接的影響。

（三）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化主要是通過(guò)簽訂合同來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到另一方承擔(dān)和賠償，通過(guò)參加保險(xiǎn)等方式有一個(gè)最基本的保證。風(fēng)險(xiǎn)回避就是說(shuō)，要明確項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和不利后果，在進(jìn)行一系列評(píng)估之后來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的放棄和行動(dòng)的改變，減少不必要的損失。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化是一個(gè)很明確的做法和選擇。這樣避免了冒險(xiǎn)但是另一方面也錯(cuò)失了一個(gè)好的機(jī)會(huì)，所以說(shuō)我們要很清楚自己的選擇，在思考后作出我們的決定。

（四）風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留指的是指房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方自己做好相應(yīng)準(zhǔn)備，主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。在實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)兩種。主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留指的是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析明確風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期損失和風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)，在充分了解之后，投資者主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。與前者剛好相反，被動(dòng)自留是指在風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失發(fā)生之后，參與者被迫承擔(dān)損失的方法，這種方式往往以嚴(yán)重的財(cái)務(wù)后果為代價(jià)。

（五）利用風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，還有一種很好的處理方法是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的利用。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的管理人員不僅僅是要有淵博的知識(shí)，也需要有高度的責(zé)任心和很強(qiáng)的應(yīng)變能力。主要的做法可以分析風(fēng)險(xiǎn)利用的可能性和價(jià)值。然后計(jì)算出利用風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)，還要充分考慮到自己能夠的承受限度，然后要制定具體的實(shí)施方法，還有進(jìn)行總結(jié)和提高。

結(jié)束語(yǔ)：

總的來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，為了保證開(kāi)發(fā)的效率和效果，則需要進(jìn)行全方面的風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理。要能夠及時(shí)采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的控制，甚至把風(fēng)險(xiǎn)利用起來(lái)，從而創(chuàng)造更大化的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理探究[J].李娟，張超.經(jīng)營(yíng)管理者.2011（08）

[2]城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響與思考[J].申作鋒.納稅.2017（17）

[3]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化管理措施[J].朱兵.建筑設(shè)計(jì)管理.2017（07）endprint