城市房價(jià)“高漲”的理性思考

目前，國內(nèi)不少城市商品房價(jià)格屢創(chuàng)新高。如上海黃浦區(qū)新房成交均價(jià)超過10萬元/平方米，杭州市新房成交均價(jià)最高也達(dá)到了6萬元/平方米以上。房價(jià)高漲引發(fā)了許多專家學(xué)者對于警惕房地產(chǎn)泡沫崩盤的呼吁，一些城市政府也相繼推出房地產(chǎn)限購限貸政策。然而，對于房地產(chǎn)價(jià)格及其變化的合理性，似乎缺乏理性的分析。

一、房地產(chǎn)價(jià)格上漲比房地產(chǎn)價(jià)格下降更加容易為人們所接受

一般說來，房地產(chǎn)價(jià)格上漲比房地產(chǎn)價(jià)格下降更加容易為人們所接受。

房地產(chǎn)價(jià)格高，是目前城市建設(shè)和發(fā)展水平的客觀反映。城市房地產(chǎn)價(jià)格高，一般和城市規(guī)模、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市居民經(jīng)濟(jì)收入、城市建設(shè)完備程度和城市投資環(huán)境吸引力等呈現(xiàn)正相關(guān)。從現(xiàn)實(shí)情況分析，房地產(chǎn)價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢變化總會(huì)發(fā)生一定程度的波動(dòng)。正常的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)只是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況的反映，作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“晴雨表”，可以提示政府和管理者適時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并不會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

從長期發(fā)展的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)投資具有保值和增值的功能，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是必然的。一是房地產(chǎn)是屬于不動(dòng)產(chǎn)，受到位置的固定性和資源的有限性影響，其供給彈性相對較小，隨著人口的增加，資源的稀缺性增強(qiáng)，物以稀為貴，房地產(chǎn)交易價(jià)格會(huì)上升。二是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市基礎(chǔ)實(shí)施和公共服務(wù)設(shè)施配套不斷完善，為改良土地而投入土地并附著在土地上的資本增加，作為房地產(chǎn)價(jià)格重要構(gòu)成部分的土地價(jià)格上升，房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)該上漲。三是隨著科技進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，單位土地面積的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出增加，居民家庭收入增多，購買房地產(chǎn)的消費(fèi)支出加大，房地產(chǎn)質(zhì)量和有效需求提高，房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)上漲。四是在生產(chǎn)力發(fā)展過程中，不同產(chǎn)品生產(chǎn)需要的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間發(fā)生變化，各種產(chǎn)品的價(jià)格對比關(guān)系也應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)品的銷售價(jià)格具有一定的剛性，讓某一產(chǎn)品降價(jià)存在著經(jīng)營操作層面的困難，相反，提高所有產(chǎn)品的價(jià)格，往往容易接受。在不同的產(chǎn)品價(jià)格全面上漲的情況下，通過不同產(chǎn)品價(jià)格提高幅度的差異來實(shí)現(xiàn)各種產(chǎn)品價(jià)格對比關(guān)系的合理調(diào)整，上漲幅度小的產(chǎn)品實(shí)際上就是實(shí)現(xiàn)了降價(jià)。這種經(jīng)過貨幣貶值或者通貨膨脹以后的房地產(chǎn)價(jià)格變化，也會(huì)表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

當(dāng)然，房地產(chǎn)投機(jī)過度，也會(huì)形成房地產(chǎn)上漲過快，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，社會(huì)上低收入的人們不堪承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格和住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，影響公民居住保障權(quán)利的落實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)利潤過高，大量的資本集中投向房地產(chǎn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供過于求，形成商品房空置和資源浪費(fèi)，也不利于全社會(huì)投資的合理分配，不利于創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制約國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和生產(chǎn)布局優(yōu)化，阻礙經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)市場崩盤，主要是指地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)30%、甚至50%以上的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售陷入兩難的地步，購房行為大幅減少，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性蕭條。房地產(chǎn)市場一旦崩盤，在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)甚至國民經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)停滯，爛尾樓大量出現(xiàn)，銀行大量的壞賬無法收回，規(guī)劃好的待開發(fā)土地閑置，土地價(jià)格暴跌，很多二次置業(yè)的人購買的房屋變成負(fù)資產(chǎn)。上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，使日本國民經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)數(shù)十年的零增長和負(fù)增長。

中國房地產(chǎn)市場崩盤后果可能要比日本嚴(yán)重得多。一是由于我國市場經(jīng)濟(jì)建立時(shí)間比較短，居民契約意識(shí)和法制意識(shí)有待增強(qiáng)，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降，原已購房者相對難以接受，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨退房的威脅。例如，過去我國房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大降低時(shí)，個(gè)別城市就出現(xiàn)了砸毀售樓部的情況，甚至有購房者上街游行等抗?fàn)帯６俏覈壳案鱾€(gè)城市地方財(cái)政收入在很大部分上是由土地出讓收入和不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅收貢獻(xiàn)的，居民購買房地產(chǎn)的按揭貸款占各個(gè)銀行和金融機(jī)構(gòu)貸款的比例很高，房地產(chǎn)市場崩盤意味著出現(xiàn)政府管理和金融危機(jī)。

和其他國家比較，中國房地產(chǎn)可以穩(wěn)定持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場不容易崩盤，在于我國具有一個(gè)很強(qiáng)大的政府。只要有共產(chǎn)黨堅(jiān)強(qiáng)有力的正確領(lǐng)導(dǎo)，政府的宏觀調(diào)控力量足以和市場力量相互抗衡，防止市場經(jīng)濟(jì)惡化。

二、中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲是否合理

中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲是否合理？從市場經(jīng)濟(jì)的一般原理分析，房地產(chǎn)價(jià)格能夠?yàn)橘I賣雙方認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠把建成的商品房賣出去，那么，其價(jià)格就是合理的。目前，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房地產(chǎn)去庫存的速度反而加快，房地產(chǎn)市場交易量和價(jià)格齊升，說明目前房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

當(dāng)然，房地產(chǎn)價(jià)格按照“存在的就是合理的”原則判斷，可能缺乏理性。房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，應(yīng)該問房地產(chǎn)按照目前的價(jià)格銷售，房地產(chǎn)開發(fā)商是否存在暴利？目前房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格是否超過了房地產(chǎn)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力？房地產(chǎn)投資是否符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有計(jì)劃按比例發(fā)展的規(guī)律？房地產(chǎn)市場是否存在過度的投機(jī)？如果這樣分析，顯然，不難得出我國大中城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲不合理，房地產(chǎn)價(jià)格過高的結(jié)論。

我國城市土地國有，房地產(chǎn)腐敗案件頻發(fā)，很多都是源自于官商勾結(jié)，低價(jià)出讓土地，造成國有土地資產(chǎn)流失。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年浙江百強(qiáng)民營企業(yè)排行榜上，與房地產(chǎn)沾邊的企業(yè)達(dá)70余家。2012在滬市944家A股上市公司中，總共有201家企業(yè)投資于房地產(chǎn)開發(fā)，比例達(dá)到21.29%。深市股票代碼前100家A股上市公司中，就有高達(dá)30%左右從事房地產(chǎn)業(yè)。多家機(jī)構(gòu)研究表明，2012年前房地產(chǎn)業(yè)的整體毛利率在30%-40%，在行業(yè)中表現(xiàn)居前。而毛利率一旦超過40%，就邁過了“暴利”門檻。

中國人民銀行發(fā)布的《2016年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》，對全國50個(gè)城市2萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶進(jìn)行問卷調(diào)查結(jié)果顯示，53.7%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，42.9%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，僅有3.4%的居民認(rèn)為“令人滿意”。按照國際慣例，房價(jià)收入比是衡量房價(jià)合理性的重要指標(biāo)。所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比值。目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。按照2016年7月城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，上海、北京的房價(jià)收入比超過20，杭州市超過12，也說明我國城市房地產(chǎn)價(jià)格偏高。從房價(jià)絕對值來看，當(dāng)前深圳、北京、上海房價(jià)已躋身國際高房價(jià)城市行列，其中深圳、北京的房屋均價(jià)已高過日本首都圈（東京及附近地區(qū)），高價(jià)區(qū)房價(jià)也全部超過韓國首爾，緊逼紐約曼哈頓。endprint

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年全國房地產(chǎn)投資95979億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例為17.4%（2016年中國統(tǒng)計(jì)年鑒）。杭州市2015年房地產(chǎn)投資2472.07億元，占生產(chǎn)總值的比例為24.6%（浙江省統(tǒng)計(jì)局，2015年浙江省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)，下同），遠(yuǎn)高于世界銀行提出的房地產(chǎn)投資一般占生產(chǎn)總值3%-8%的比例水平。2015年全國住宅投資64595億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例為9.5%。杭州市2015年住宅投資1441.68億元，占生產(chǎn)總值的比例為14.3%，遠(yuǎn)高于1970年代英國、美國住宅投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例為5%左右，法國6%左右，日本6%-7%，韓國4%-5%的水平（高波 趙奉軍，中國住宅投資的周期波動(dòng)與測度（1952-2007）.經(jīng)濟(jì)前沿.2009.08）。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源基本構(gòu)成來看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，具有比較大的不穩(wěn)定性。中國目前房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，高于全球260%的平均水平。

就空置率而言，中國的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線。截止到2016年6月底，全國商品房待售面積仍然達(dá)到71416萬平方米，按照我國人均住房面積30平方米計(jì)算，“空置”住房可供近2380萬人口居住。大量的商品房空置，說明已經(jīng)房地產(chǎn)市場供過于求，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該降低，而不是上漲。

三、房價(jià)上漲的深層次原因和管控思路

目前我國大中城市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，很多人認(rèn)為是貨幣超發(fā)，土地供給不足，地王頻出，地價(jià)上漲，房地產(chǎn)投資的從眾心理和跟風(fēng)效應(yīng)的作用。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控應(yīng)該采取限價(jià)（主要是地價(jià)）和限貸措施。應(yīng)該指出，這種分析明顯過于簡單，治標(biāo)而不治本，個(gè)別分析可能是本末倒置。例如，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的研究顯示，截至2016年5月，全國縣及縣以上的3500多個(gè)新城新區(qū)，規(guī)劃容納近34億人口。由此可見，土地供給不足的論斷有違事實(shí)。當(dāng)然，有人指出，我國深圳、上海大城市已經(jīng)提出“減量”型土地利用規(guī)劃，城市新增建設(shè)用地供應(yīng)少，是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。如果和發(fā)達(dá)國家的大城市比較，東京、紐約、巴黎等國際大都市的新增建設(shè)用地供應(yīng)量并不比深圳、上海多，其房地產(chǎn)價(jià)格相對穩(wěn)定，也說明這作為城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要理由并不十分得當(dāng)。至于大、中城市“地王”頻出，地價(jià)上漲，實(shí)際上也不是目前房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的直接原因。因?yàn)?，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，今天的“地王”的地價(jià)高，只可能影響未來2-3年的房地產(chǎn)價(jià)格。今天出現(xiàn)的“地王”和今天出售的商品房價(jià)格沒有直接聯(lián)系。很多學(xué)者，把“地王”頻出，地價(jià)上漲，歸結(jié)于土地財(cái)政，忽視了“地王”成交價(jià)格遠(yuǎn)高于地方政府的出讓底價(jià)，以高達(dá)200%-300%的溢價(jià)率成交的事實(shí)。目前的地價(jià)上漲，是房地產(chǎn)開發(fā)商的市場行為，不是地方政府的主觀愿望。許多研究表明，房地產(chǎn)開發(fā)商制造“地王”，是為了盤活未出售的存量商品房，以少量的新近取得的高價(jià)土地營造未來房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲的消費(fèi)預(yù)期，迫使一些正在猶豫的購房者早下決斷，也讓政府和社會(huì)容易接受目前開發(fā)商大幅度提高商品房銷售價(jià)格的行為。

和國外比較，我國城市房地產(chǎn)價(jià)格偏高，房價(jià)收入比遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，是中國現(xiàn)行房地產(chǎn)制度和國情所決定的。眾所周知，城市存量房地產(chǎn)面積遠(yuǎn)大于正在銷售的房地產(chǎn)面積，在我國房地產(chǎn)保有稅收負(fù)擔(dān)為零，保有成本較低的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，對于已經(jīng)擁有房地產(chǎn)者是財(cái)富的增值。我國城市住房制度改革，享受到房地產(chǎn)改制的城市居民，其房改房的取得價(jià)格并不高。對于這些市民，其購買商品房的價(jià)格承受能力不是用房價(jià)收入比為3-6倍之間為合理區(qū)間，而是應(yīng)該以其購買商品房的價(jià)格減去原有房改房的市場價(jià)格的差價(jià)和城市居民家庭年收入之比值來衡量比較合理。對于城市新增人口或者新移民的保障住房的問題解決，實(shí)際上，我國很多城市對于大學(xué)畢業(yè)以上的人才已經(jīng)有引進(jìn)人才保障房等優(yōu)惠措施。世界各國城市都存在著無力自行解決住房問題的人口，低收入城市居民住房保障，應(yīng)該依靠社會(huì)住房保障體系，而不能指望房地產(chǎn)價(jià)格降低到讓所有城市居民都能夠買得起房。

從我國房地產(chǎn)市場價(jià)格偏高的實(shí)際情況分析，我國城市土地價(jià)格是需求決定的，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是供給決定的，房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)權(quán)。有人指出，按照1998年我國住房制度改革的最初設(shè)計(jì)，我國城市居民應(yīng)該是4年的家庭收入可以購買一套經(jīng)濟(jì)適用房，城市居民住房問題的解決應(yīng)該是80%的家庭依靠經(jīng)濟(jì)適用房，10%的低收入家庭依靠廉租房，只有10%的富裕家庭才依靠商品房。北京1999年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)占50%，當(dāng)年房價(jià)下降了1000元/平方米。發(fā)達(dá)國家商品房供應(yīng)的比例平均為25%左右，很少超過30%，在1946-1951年間，英國主要城市的政府建房數(shù)量占建房總量的78%以上。為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政策時(shí)普遍重視公共租賃住房的發(fā)展，在英國在住房供應(yīng)比例約30%的租賃住房中，20%左右是政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。我國在2003年把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，讓全國人民都來買商品房。2010年我國經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積達(dá) 2738萬平方米，占住宅銷售面積的2.94%（住宅銷售面積93051萬平方米）。房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了整個(gè)住房供應(yīng)市場，這才是推高房價(jià)的根本原因。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控，防止房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，限制土地出讓價(jià)格，主要是考慮降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，而沒有政策限制房地產(chǎn)暴利。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控，政府應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)提供城市低收入家庭住房保障的責(zé)任，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場價(jià)格定價(jià)的主動(dòng)權(quán)。

我國城市房地產(chǎn)價(jià)格偏高，和近年來貧富差距擴(kuò)大有關(guān)。目前的房地產(chǎn)市場價(jià)格不能夠簡單理解為滿足城市居民房地產(chǎn)消費(fèi)的供求平衡價(jià)格，而是一種房地產(chǎn)投資的供求平衡價(jià)格。據(jù)世界銀行的報(bào)告，1960年代，中國基尼系數(shù)大約為0.17到0.18，1980年代為0.21到0.27，從2000年開始，中國基尼系數(shù)已越過0.4的警戒線，并逐年上升，2006年已升至0.496，2007年達(dá)到0.48。中國經(jīng)過30多年的高速發(fā)展，極少數(shù)人的收入早已趕上和超過了發(fā)達(dá)國家的超級富豪。據(jù)韓國《朝鮮日報(bào)》報(bào)道：以2010年年末為準(zhǔn)，中國千萬富翁達(dá)96萬人，億萬富翁也達(dá)6萬人。根據(jù)瑞士信貸銀行發(fā)布的《全球財(cái)富報(bào)告2015》，中國中產(chǎn)階層人數(shù)達(dá)到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產(chǎn)階級人數(shù)最多的國家。和發(fā)達(dá)國家比較，我國投資渠道有限，房地產(chǎn)作為富人資產(chǎn)保值、增值的主要投資對象，極大地推高了房地產(chǎn)價(jià)格。從房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，對于投資者越好。在美國，政府規(guī)定，個(gè)人購房時(shí)必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅。一個(gè)住宅項(xiàng)目中，只有部分房屋可以出售給準(zhǔn)備將所購房屋作為投資用的客戶，這個(gè)比例最大不能超過總量的10%，通常為5%至7%；一個(gè)人在同一個(gè)小區(qū)里只能購買一套住房；自住房如果居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。有的政府還出臺(tái)了一些有利于普通消費(fèi)者購房的規(guī)定。比如，在有70套以上的住宅項(xiàng)目中，開發(fā)商必須將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人，像教師、消防隊(duì)員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價(jià)必須比整個(gè)項(xiàng)目住房平均市價(jià)低25%。美國50個(gè)州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門每年定期對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房價(jià)格上漲既意味著個(gè)人房屋資產(chǎn)價(jià)值增加，同時(shí)也意味著個(gè)人必須繳納的稅款增加。我國房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控，應(yīng)當(dāng)通過限制房地產(chǎn)作為投資用的客戶，增加房地產(chǎn)保有成本和稅收，抑制房地產(chǎn)作為投資對象的投機(jī)行為。房地產(chǎn)應(yīng)該主要成為生產(chǎn)和生活用品，而不是投資品。endprint

房地產(chǎn)價(jià)格合理管控，需要積極鼓勵(lì)部門協(xié)作，公眾參與。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)置業(yè)投資中，銀行貸款占有很大的比例，需要銀行加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。為了引導(dǎo)資本的合理流向，政府應(yīng)該制定一系列鼓勵(lì)創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策，把投資者對利潤的追求從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資。各種輿論和媒體，應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)，正確引導(dǎo)合理的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，不要單純成為房地產(chǎn)開發(fā)商的代言人，誘導(dǎo)房地產(chǎn)購買者的不理性投資行為。例如，我國計(jì)劃生育制度調(diào)整，“二胎”政策出臺(tái)，很多媒體把它作為房地產(chǎn)去庫存的重要抓手，鼓吹房地產(chǎn)市場需求將要擴(kuò)大。實(shí)際上，“二胎”政策是適應(yīng)人口老齡化的重要舉措，并不意味著人口增加。即使它有增加人口的可能，它要成為房地產(chǎn)有效需求也是二三十年以后的事情。我國人多地少，土地需要節(jié)約集約利用，房地產(chǎn)提前消費(fèi)和超前消費(fèi)，浪費(fèi)資源，不值得提倡。目前城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大，不應(yīng)該把以商品房銷售完畢作為最終目標(biāo)，而應(yīng)該以現(xiàn)有的商品房存量為依托，積極興辦實(shí)業(yè)，運(yùn)用房地產(chǎn)就地創(chuàng)造就業(yè)崗位，擴(kuò)大就業(yè)，通過城市土地混合利用，減少職住分離，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)有效利用，推動(dòng)城市化健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)暴利和房地產(chǎn)價(jià)格相對于居民收入支付能力明顯偏高，本質(zhì)上是社會(huì)財(cái)富分配不合理，需要改變房地產(chǎn)價(jià)格與各種產(chǎn)品價(jià)格對比的關(guān)系。最直接的辦法是增加全體社會(huì)勞動(dòng)者的工資或收入。很多人認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的形成，是因?yàn)樨泿懦l(fā)太多，而且主要流向了房地產(chǎn)開發(fā)，如果將貨幣超發(fā)用于增加全社會(huì)勞動(dòng)者的工資和收入，將能夠有效地防止房地產(chǎn)市場崩盤。改革開放以來，我國勞動(dòng)者的工資由幾十元提高到數(shù)千元，各種商品的價(jià)格也進(jìn)行了合理調(diào)整，原來購買一輛自行車可能要用一個(gè)職工一年的積蓄，現(xiàn)在一個(gè)職工一個(gè)月工資買一輛自行車算不上負(fù)擔(dān)，這個(gè)道理值得政府在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控時(shí)認(rèn)真考慮。和國外比較，中國政府對于國民經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的調(diào)控能力，通過房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格和各種產(chǎn)品價(jià)格對比關(guān)系的合理化，維持國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，政府作用非常重要，也大有可為。

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_58948187.shtml

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