租購?fù)瑱?quán)的背后

王翔

只有我國住房租賃市場日趨規(guī)范、相關(guān)制度更加成熟、從業(yè)機構(gòu)更加專業(yè)，住房租賃市場才會得到健康發(fā)展。

7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”，“租購?fù)瑱?quán)”第一次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中。被“天價學(xué)區(qū)房”刺痛神經(jīng)的公眾多少希冀著“租購?fù)瑱?quán)”4個字可以改變已延續(xù)近20年的房地產(chǎn)市場邏輯。

僅僅3天后，住建部等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點。隨后，阿里巴巴創(chuàng)始人馬云高調(diào)入駐住房租賃市場，阿里與杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局合作共建杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。同樣行動起來的還有房企，萬科集團已拿下多處自持物業(yè)地塊，并在2016年成立了長租品牌“泊寓”。

租或購，百姓在乎的是權(quán)

紀(jì)曼曼是北京鏈家西城區(qū)清芷園店的一名二手房交易經(jīng)紀(jì)人，這個來自河南的24歲姑娘自從蘭州某大學(xué)畢業(yè)后就來到北京鏈家，干過租賃，最后選擇了二手房交易，成為一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，“當(dāng)我讓一家人以合適的價格買到滿意的房子時，感覺特別有成就感?！焙芮傻氖牵邮鼙究浾卟稍L的那天，恰好是她來鏈家的第500天，雖說時間不長，但在這500天里，她經(jīng)歷了“930新政”和“317新政”——樓市的火爆與低迷、買家和賣家的大喜和大悲……她從中不僅僅看到了北京樓市的起伏跌宕，更體驗和收獲了一份面對人生應(yīng)有的態(tài)度。

在其供職的鏈家門店，紀(jì)曼曼對本刊記者表達(dá)了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對這一政策的關(guān)注：“近期，北京正式出臺了租房新政的指導(dǎo)意見，一下點燃了整個朋友圈，幾乎我們之前做過的設(shè)想，比如戶口、入學(xué)、長租、付款方式等問題，在這里都有體現(xiàn)，充分說明這次租房市場要‘玩真的?！?/p>

首先，大家最關(guān)注的一點，是承租人必須為北京戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。也就是說，租房可落戶，租房可上學(xué)的前提條件必須具備北京戶口，租房不會成為享有北京福利的阻礙。但這卻被某些人故意曲解成租套房就能享受北京戶口的福利，以此來判斷租購?fù)瑱?quán)很明顯的是歪曲事實。

其次，承租人為本市戶籍，可以在公租房上戶口；非本市戶籍的，可以在住房租賃監(jiān)管平臺申請居住證。“即使你是北京人，如果沒有房子存戶口也是件麻煩事，現(xiàn)在你可以在公租房里上戶口了。而非北京戶口的人，則要辦理居住證。其實，只要房東配合，辦居住證是很簡單的。但實際操作過程中，房東往往不配合，因為他怕請‘神容易送‘神難，所以現(xiàn)在給你一個便捷條件，只要你在平臺上申請就給你居住證?！奔o(jì)曼曼告訴記者。

再次，鼓勵長租房。如果長租房多了，跟買房就沒什么區(qū)別了，特別是10年的長租房，肯定會增加租戶的穩(wěn)定預(yù)期，甚至可以自己裝修，添置家具。新政規(guī)范了租賃合同的簽訂、押金的收取和支付，未來都將通過租房平臺來完成。當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。另外，規(guī)定了B2C企業(yè)自有住房對外出租，租賃期不得低于3年。也就是說，以后大量的公租房，大量的開發(fā)商自持物業(yè)租賃住房，都是3年起租。

所以，綜合來看，基本上大家在租房中的痛點問題，政策都有涉及。租購?fù)瑱?quán)很好地把產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)資源區(qū)分開來，把那些處于社會底層的買房子為了住、為了生活的人保障好，打消房地產(chǎn)所帶來的恐懼，把老百姓的民生問題解決好。剩下再去買房的人基本就都是想改善、想投資的，這時候再推進房產(chǎn)稅，誤傷的概率就小得多。

“這個政策的出臺意味著具有北京戶口的人不用再著急買房了，租套房也是一樣的，可以存放戶口，也可以給子女辦理入學(xué)?！奔o(jì)曼曼告訴記者，租購?fù)瑱?quán)雖說意義非凡，但也要理性對待。在實際操作過程中，還有很多問題依然懸而未決，諸如公租房體量有多大、質(zhì)量和效率如何、是否可以覆蓋大多數(shù)剛需群體。雖然國家提倡長租，但大部分房東都不愿意把自己的房產(chǎn)托管給中介超過1年，如何實現(xiàn)私房長租還有待配套措施的進一步出臺。

合理的資源分配是根源

一個學(xué)區(qū)的好學(xué)位，居住在該地區(qū)的居民都不夠分，怎么拿出多余的學(xué)位來分給租房子的人？

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲認(rèn)為：“現(xiàn)階段，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到租購?fù)瑱?quán)還不太現(xiàn)實，最大難點是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與學(xué)區(qū)緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺?！?/p>

“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學(xué)、中學(xué)?！北慌赏绹ぷ鞯谋本┠匙稍儥C構(gòu)職員高時告訴記者，在美國，地方政府公共資金的最主要來源就是房產(chǎn)稅，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的，但一定程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔(dān)了房產(chǎn)稅，按照這個邏輯，租房者當(dāng)然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù)，“然而，國情不同，中美人口規(guī)模、公共資源體量都不一樣，指望租購?fù)瑱?quán)卸掉你頭上的購房壓力在目前來看還不太現(xiàn)實。”

租購?fù)瑱?quán)絕不單是一個住房問題，更取決于我國城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面?，F(xiàn)在人口流動越來越快，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財力支持，讓其有足夠的能力改善當(dāng)?shù)亟逃龡l件，增加優(yōu)質(zhì)公共資源的供給?！巴瑫r，還要做好配套的制度設(shè)計，避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)，加重‘大城市病。因此，與租購?fù)瑱?quán)相伴隨的，必須是一系列體制機制的改革和相關(guān)的制度安排?！比闻d洲說。endprint