淺析不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突及解決

王新標(biāo)　冀曉燕

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突是相同物上兼有不止一個(gè)物權(quán)或債權(quán)的法律規(guī)定的產(chǎn)物，但其并非只表現(xiàn)了法律缺失，而是社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和繁榮下的必然。同時(shí)，這一沖突的解決亦是我國(guó)法律向著更加成熟和完善發(fā)展的助力，對(duì)活躍社會(huì)經(jīng)濟(jì)及建設(shè)法治中國(guó)同樣大為有益。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；抵押權(quán)；租賃權(quán)；沖突

文章編號(hào)：1004-7026（2017）18-0099-01 中國(guó)圖書(shū)分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

1 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突

現(xiàn)實(shí)生活中不少實(shí)際案例已經(jīng)可以生動(dòng)體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)產(chǎn)生的沖突。例如早些年間法院對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押的審查機(jī)制尚未健全時(shí)，就發(fā)生過(guò)被執(zhí)行人搶先在法院處置前即與其他單位就不動(dòng)產(chǎn)簽定了超過(guò)十年的長(zhǎng)期租賃協(xié)議，且租賃費(fèi)用也一次性付清的問(wèn)題。于是，盡管法院對(duì)相關(guān)抵押權(quán)作出了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆刹枚?，然而卻在被執(zhí)行人刻意鉆空子的情況下無(wú)法履行，形成了事實(shí)上的“真空”地帶。

2 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突原因

在物權(quán)法中，對(duì)相同的物即不動(dòng)產(chǎn)上產(chǎn)生的所有權(quán)是單一的，不能同時(shí)并存兩個(gè)或多個(gè)所有權(quán)。但對(duì)同一物即不動(dòng)產(chǎn)上的債權(quán)或物權(quán)卻沒(méi)有這種限制。

包括中國(guó)在內(nèi)的世界不少國(guó)家的法律規(guī)定中，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)被劃歸為債權(quán)范圍。然而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有和使用乃是最基本的人類需要，且不動(dòng)產(chǎn)屬于價(jià)格高昂的物，故承租人在經(jīng)濟(jì)上處于相對(duì)的弱勢(shì)，需要得到法律相應(yīng)的保護(hù)。因此，多數(shù)國(guó)家的法律會(huì)遵循“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則賦予租賃權(quán)以物權(quán)，為的是在“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則之下更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)弱勢(shì)一方的法律保護(hù)。

在另一方面，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)屬于擔(dān)保性質(zhì)的物權(quán)，同樣滿足“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則，卻由于重點(diǎn)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值而往往不需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物進(jìn)行占用支配。這便造成租賃一方可以在抵押之前或之后依然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的使用。于是，理論上可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)和租賃權(quán)在同一時(shí)間和同一物上的并存。只是，現(xiàn)實(shí)操作起來(lái)卻經(jīng)常遭遇二者相遇并不相容的問(wèn)題，且由于復(fù)雜的實(shí)際情況難以相對(duì)簡(jiǎn)單地應(yīng)用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”或“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則進(jìn)行法律處置，于是便產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突。

3 不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突的解決

3.1 分清先后有針對(duì)性地解決

解決不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突需要重點(diǎn)考慮先后次序的問(wèn)題，也就是租賃先于抵押還是抵押先于租賃。若是前者，則可根據(jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》及其《司法解釋》中的相關(guān)條款判斷租賃不受抵押的影響。但為避免出現(xiàn)人為惡意串通以“倒簽”租賃使用損害抵押權(quán)一方利益的情況，需要分析租賃關(guān)系的認(rèn)定。比如應(yīng)當(dāng)以承租方已經(jīng)占有和使用不動(dòng)產(chǎn)為首，其次是租賃合同已經(jīng)備案，最后才是簽定租賃合同。

但若是抵押先于租賃，則《物權(quán)法》有“租賃不得對(duì)抗抵押”的規(guī)定，同時(shí)《擔(dān)保法解釋》中還有此類情況下“抵押方有義務(wù)通知承租方”的規(guī)定。而所謂“不得對(duì)抗”應(yīng)當(dāng)理解為不得對(duì)抵押實(shí)現(xiàn)造成負(fù)面影響，否則就應(yīng)遵照《拍變賣(mài)規(guī)定》中“影響先利權(quán)實(shí)現(xiàn)的須由法院先去除而后拍賣(mài)”執(zhí)行。

3.2 平衡各方利益保護(hù)

法律的公開(kāi)公平公正決定了抵押權(quán)與租賃權(quán)無(wú)論先后，各方合法權(quán)益都會(huì)得到法律的保護(hù)。因此在保護(hù)抵押權(quán)一方合法權(quán)益時(shí)才應(yīng)有占有為首，備案次之，合同居末的次序。同時(shí)，無(wú)論租賃或抵押孰先孰后，承擔(dān)人都需承擔(dān)因不當(dāng)行為減損抵押物價(jià)值的責(zé)任。只是抵押權(quán)一方并不直接針對(duì)承擔(dān)方主張權(quán)利，而是針對(duì)抵押方，可要求其另行擔(dān)?；蛑鲝埍Ｖ?。

但在保護(hù)抵押權(quán)時(shí)，承租方合法權(quán)益亦需有所保護(hù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)法律尚未有專門(mén)針對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后保護(hù)承租方的條款，故可借鑒美國(guó)或日本的經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)頒布過(guò)《抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中承租人保護(hù)法》，設(shè)置了九十天的緩沖期，即當(dāng)?shù)盅簷?quán)方需提前九十天通知承租方搬離。日本則規(guī)定承租方拖欠租金一月以上且在收到催交通知后仍拒不支付時(shí)，抵押權(quán)一方可即刻要求承租一方搬離。

結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突在表象上確實(shí)是法律體系有待進(jìn)一步完善的佐證，也常常在現(xiàn)實(shí)中給法律實(shí)踐造成不小的困擾。但從另一角度看，正是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮才讓越來(lái)越多市場(chǎng)主體開(kāi)始追求不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化，這其實(shí)也是在為活躍經(jīng)濟(jì)提供強(qiáng)大的推動(dòng)力。不僅如此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突可以讓我國(guó)的司法體系建設(shè)過(guò)程中不斷發(fā)現(xiàn)潛在的缺陷與不足，從而加快優(yōu)化和完善的步伐。這不僅只是某一類法律條文或規(guī)定的發(fā)展與成熟，更體現(xiàn)了建設(shè)法治中國(guó)行動(dòng)的快速發(fā)展，同時(shí)也為轉(zhuǎn)型升級(jí)中的中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)提供了更為全面的法律保障。

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