多地允許商業(yè)用房改為租賃住房

劉暢

廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，水電氣價格也隨之按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)[2016]39號），構(gòu)建購租并舉的住房制度，廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，水電氣價格也隨之按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

從廣東省人民政府官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，廣東政府1月25日印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（《意見》）。

《意見》在第五點、第十三條明確，允許改建房屋用于租賃——允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

《意見》表明，此舉意在培育廣東租賃市場供應(yīng)主體，鼓勵住房租賃消費。具體來看，廣東鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房企拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房企出租庫存商品住房；引導(dǎo)房企與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

土地由于使用性質(zhì)不同，在招拍掛過程中的價值體現(xiàn)也有所不同。一般來說，居住用地價格遠遠高于商業(yè)用地和工業(yè)用地。由于該政策不僅涉及已建成、成為庫存的商業(yè)用房，還包括在建項目，有分析認為，這對開發(fā)商的影響可能較大。

有開發(fā)商表示，“其實之前商改住這方面開發(fā)商自己也有在進行，只是沒有明文規(guī)定?！彼Q，未來，開發(fā)商可能從工程上面就會開始調(diào)整，《意見》對于手中商業(yè)地塊較多的開發(fā)商是個利好。

《意見》同時明確，對房企利用新建住房開展租賃業(yè)務(wù)結(jié)束后出售住房的，按照新建商品房辦理銷售、不動產(chǎn)登記手續(xù)，按有關(guān)稅法規(guī)定繳納相關(guān)交易稅費。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析認為，改變用地性質(zhì)對之前高價拿住宅地的開發(fā)商不公平，政策還要兼顧公平原則?！斑€是要看后續(xù)的具體細則，廣州、深圳等大城市應(yīng)該不會發(fā)生商用土地性質(zhì)改變?！?/p>

此外，廣東還支持和規(guī)范個人出租住房，并出臺優(yōu)惠政策：

1.對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；

2.對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；

3.對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；

4.對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

云南政府網(wǎng)也掛出了于1月26日印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》。江西省則是在2016年11月底就已印發(fā)，多地意見內(nèi)容大同小異，但基本都與國務(wù)院在2016年6月30日發(fā)布的國辦39號文內(nèi)容保持一致。39號文明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認為是文件的突出亮點。

“許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受新華社記者的采訪時指出，培育和發(fā)展住房租賃市場，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。