新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應(yīng)用問題

樊鷺

我國的房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，已逐步形成標(biāo)準(zhǔn)的成本管理體系。管理會計在國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中得到推廣應(yīng)用，但對中小型企業(yè)而言，其重視程度相對不足。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點以及管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮的作用，指出了目前管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題，并給出相關(guān)建議。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，在財務(wù)方面也相應(yīng)的有著區(qū)別于其他行業(yè)的特點。從財務(wù)的角度表現(xiàn)在現(xiàn)金流、盈利和銷售風(fēng)險三個方面。因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品投資金額較大，現(xiàn)金流的問題就成為企業(yè)維持日常經(jīng)營活動的關(guān)鍵，面對這樣的狀況現(xiàn)金流的穩(wěn)定被視為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。然后就是盈利風(fēng)險了，在工程施工過程中，企業(yè)簽訂的合同一般都只是暫定價格，最終的價格一般都要在工程竣工決算后才能敲定。但根據(jù)現(xiàn)實情況，一般工程完工后房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位在結(jié)算時往往會存在這樣或那樣的差別，引起不同程度的爭議。房地產(chǎn)企業(yè)項目利潤的核算只能放在竣工結(jié)算之后，而平時關(guān)于利潤的一些預(yù)測在很大程度上會存在誤差。對于銷售風(fēng)險而言，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)就是建房、賣房。這樣的不動產(chǎn)可變現(xiàn)能力相對于其他產(chǎn)品而言較弱，如果企業(yè)經(jīng)過長期建設(shè)的產(chǎn)品不被市場、廣大客戶接受，但開發(fā)的產(chǎn)品又不能修改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。還有就是國家的金融政策對房地產(chǎn)銷售影響很大，現(xiàn)在很多消費者大多都是通過在銀行辦理的按揭支付購房款，當(dāng)銀行按揭貸款的相關(guān)政策有所改變時就會直接影響產(chǎn)品的銷售。然后就是資金的管理，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金的維持，僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金肯定不能滿足工程的需要，這就需要向銀行融資貸款，而融資貸款也是存在一定的風(fēng)險的。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要矛盾是供需錯配。例如，在一線和部分二線城市中，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，價格快速上漲，但三、四線城市的去庫存壓力卻越來越大，市場結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)。此外，由于之前的房地產(chǎn)市場的行情很好，很少有人重視新技術(shù)、新模式的應(yīng)用，但在目前的市場下，企業(yè)一方面要從改善供給結(jié)構(gòu)的角度，在提高供給質(zhì)量的前提下開拓產(chǎn)品創(chuàng)新的維度；另一方面要提升供給效率，增強產(chǎn)品的適應(yīng)性和靈活性，強化企業(yè)專業(yè)服務(wù)的能力。

在提升供給效率方面，傳統(tǒng)的企業(yè)主要扮演開發(fā)商的角色，但隨著市場的逐漸發(fā)展，越來越多地涉及管理者和服務(wù)者的角色。尤其是對一些大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，都不可避免地要完成從開發(fā)商到資產(chǎn)管理者的轉(zhuǎn)型，拓展更豐富的功能。此外，不少企業(yè)還拓展了社區(qū)服務(wù)的領(lǐng)域，通過升級社區(qū)服務(wù)來挖掘存量市場的價值。也有一些企業(yè)在向提供金融服務(wù)的方向努力，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能夠有效地從供給側(cè)降低行業(yè)的杠桿，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

自營改增實施以來，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，不動產(chǎn)抵扣帶來雙重利好：一方面不動產(chǎn)納入抵扣范圍，使得地方企業(yè)有了新一輪投資熱情和不動產(chǎn)采購的需求，有助于“去庫存”和打開商用房市場空間；另一方面，對企業(yè)的土地成本也可以扣除了，自身稅負(fù)降低了。與此同時，房企也面臨著諸多挑戰(zhàn)，這一過程進(jìn)一步加劇了行業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，為房地產(chǎn)業(yè)集中度更高打下基礎(chǔ)。

營改增之后，房地產(chǎn)公司的招標(biāo)采購模式及成本核算方法發(fā)生改變，公司的成本管控面臨不少挑戰(zhàn)。那些從正規(guī)渠道獲取土地，取得合規(guī)土地票據(jù)的，上下游供應(yīng)商正規(guī)健全，內(nèi)部管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際稅負(fù)相對營業(yè)稅確有降低，生存空間就會加大；而一些規(guī)模小、議價能力弱、生產(chǎn)經(jīng)營不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗，這會倒逼行業(yè)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰。

二、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮的作用

（一）促使企業(yè)更加及時地做出高效、準(zhǔn)確的決策

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點使得企業(yè)管理層的公司決策變?yōu)殛P(guān)鍵。通常準(zhǔn)確、高效的決策需要企業(yè)管理者綜合考慮，從整體的角度出發(fā)，根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢再結(jié)合企業(yè)既定的經(jīng)營目標(biāo)出發(fā)，最終做出較為合理、準(zhǔn)確的決斷。管理會計作為一種會計工具，在企業(yè)管理層分析決策時可以提供各種不同方案的分析資料，讓決策者能夠更直觀的選擇出哪種方案最佳。簡單來說，管理會計在企業(yè)的整個經(jīng)營決策過程中，發(fā)揮最多的就是提供咨詢服務(wù)或決策分析功能，企業(yè)決策因為管理會計的介入更加科學(xué)、合理。

（二）有效控制房地產(chǎn)企業(yè)運營的各個過程

房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)周期相對較長，在項目實施過程中的控制與管理需得加強。作為貫穿企業(yè)整個經(jīng)營活動始末的會計工作，管理會計能夠在各個運營過程中進(jìn)行控制并且起到監(jiān)督管理的作用，調(diào)整、指導(dǎo)或直接干預(yù)整個經(jīng)營活動，使之能夠按照既定計劃進(jìn)行。管理會計的控制活動在房地產(chǎn)開始執(zhí)行或?qū)嵤╉椖繒r就已經(jīng)開始了，管理會計想要控制企業(yè)的經(jīng)營活動就必須未雨綢繆，把項目開展前的規(guī)劃與項目過程中的控制力相結(jié)合，也就是說在項目開始前要根據(jù)計劃和預(yù)算把標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期要達(dá)到的目標(biāo)先確定下來，以便于在項目進(jìn)行中存在差錯的時候可以及時的改善，使經(jīng)營活動得以順利進(jìn)行。

（三）對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行考核與評價

企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考核是將企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的實際與預(yù)算做比較分析，然后根據(jù)比較結(jié)果評價企業(yè)部門或個人的業(yè)績，獎罰分明。管理會計的運用可以完善企業(yè)的績效考核制度，還能事先通過預(yù)算等相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)明確工作人員的職責(zé)所在，引導(dǎo)計劃與任務(wù)的執(zhí)行。

三、管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

目前房地產(chǎn)企業(yè)存在最為明顯的問題就是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者認(rèn)為工程部、銷售部以及營銷部才是企業(yè)的一線重要部門，而財務(wù)部門充其量也就是個二線角色，工程總監(jiān)、銷售總監(jiān)在企業(yè)中的影響力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于財務(wù)總監(jiān)，單單從薪水待遇方面就可以看出兩者間的差距。而且在日常的工作中，財務(wù)總是不被重視，不論是企業(yè)招標(biāo)，還是簽訂合同、制定經(jīng)營決策都看不到財務(wù)人員的身影，形同局外人一樣。這足以證明許多房地產(chǎn)企業(yè)高層認(rèn)識不到管理會計在企業(yè)管理中的重要作用，財務(wù)機構(gòu)設(shè)置層次混亂，權(quán)責(zé)不明確，管理制度更是漏洞百出。而且許多財務(wù)人員本身職業(yè)素養(yǎng)不高，業(yè)務(wù)能力欠缺，風(fēng)險意識薄弱，對管理會計的理念知之甚少。企業(yè)的管理會計工作事實上是由企業(yè)高層的意志來決定的，因為管理會計本身就是為企業(yè)管理者制定決策提供服務(wù)的。所以，企業(yè)高層的管理思想，將直接決定一個企業(yè)的管理水平。

造成這種情況的原因是多方面的。就企業(yè)的管理模式而言，很大一部分企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是高度統(tǒng)一的，企業(yè)的經(jīng)營者就是投資者，這種模式必然給企業(yè)的財務(wù)管理帶來重大的負(fù)面影響。再有，企業(yè)管理者因自身能力的欠缺和管理水平不高所限，致使管理思想落后，并沒有把管理會計納入企業(yè)管理模式中，與先進(jìn)的管理理念存在巨大差距，使管理會計得不到應(yīng)有的重視。

四、加強管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的建議

（一）財務(wù)管理人員加強學(xué)習(xí)、提高業(yè)務(wù)水平

首先，企業(yè)應(yīng)重視財務(wù)管理人員的學(xué)習(xí)，定期有針對性的進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，不斷更新管理會計理念，更好的服務(wù)于企業(yè)。同時，企業(yè)在招聘財務(wù)人員時，應(yīng)重視財務(wù)管理人員的自身素質(zhì)，為企業(yè)提供新鮮血液，增強創(chuàng)新能力。

其次，建立獎懲機制，鼓勵財務(wù)人員積極參與企業(yè)的財務(wù)管理和經(jīng)營管理，為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策。其中最重要的是要培養(yǎng)財務(wù)人員的財務(wù)創(chuàng)新意識。由于財務(wù)工作分工明確，一人一崗，雖說可以提高工作效率，但長此以往財務(wù)人員會感覺枯燥乏味，只是機械性的工作，就會在創(chuàng)新方面出現(xiàn)很大的問題。而創(chuàng)新能力又是財務(wù)人員必不可少的能力。在日常的財務(wù)管理工作中，企業(yè)要充分調(diào)動財務(wù)人員的工作積極性，鼓勵財務(wù)人員要不斷的實踐創(chuàng)新，尤其是要培養(yǎng)財務(wù)人員自主創(chuàng)新的意識，這樣才能使企業(yè)的管理水平得到不斷的提升。

最后，對財務(wù)崗位定期進(jìn)行業(yè)務(wù)考核，引入競爭機制， 形成優(yōu)勝劣汰的良性機制，使全體財務(wù)人員有一種危機感，促使其立足自身崗位，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高其自身的財務(wù)素養(yǎng)，使財務(wù)人員的責(zé)任不僅限于簡單的對企業(yè)資金、資產(chǎn)的記錄，其工作重點應(yīng)放財務(wù)分析、財務(wù)預(yù)測、成本控制等方面上，站在更高的角度對企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行分析，并提出有建設(shè)性的意見和建議，為企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合實際，增強資金管控能力

在金融危機及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整階段，市場整體表現(xiàn)低迷，房屋銷售不暢，同時稅收政策日趨完善，這些都直接或間接地壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，進(jìn)而影響到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。對絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實際情況在日常財務(wù)工作中運用財務(wù)分析、財務(wù)預(yù)算、內(nèi)部控制、成本控制等手段，增收節(jié)支，從管理中出效益，真正發(fā)揮管理會計在企業(yè)管理中的核心作用。對于絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下，應(yīng)積極開拓新的融資渠道，找到真正適合自己的融資模式，一般可采取這幾種方式進(jìn)行融資，例如積極發(fā)展民間融資、房地產(chǎn)委托貸款、進(jìn)行合作開發(fā)、成立互助聯(lián)合擔(dān)保機構(gòu)、典當(dāng)融資、產(chǎn)權(quán)交易等，這些融資方法對于地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性，每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實際情況選擇適合自己的融資模式，增強企業(yè)融資能力。（作者單位為鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院 會計學(xué)院）