現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的探討

蔣燚

【摘 要】物業(yè)管理是指業(yè)主將環(huán)境、設(shè)備、建筑物、人員等以規(guī)章制度或者合同的方式來(lái)委托物業(yè)人員進(jìn)行管理的整個(gè)過(guò)程。我國(guó)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到成熟的階段，依然存在著較多的制約因素和影響因素，由此可見(jiàn)，務(wù)必要加強(qiáng)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。本文首先分析了物業(yè)管理概述及其特點(diǎn)，其次，深入探討了加強(qiáng)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的相應(yīng)措施，其中包括：理順體制，明確責(zé)任；理順體制，明確責(zé)任；提高物業(yè)管理人員的能力和素質(zhì)等，具有一定的參考價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代城市；住宅小區(qū)；物業(yè)管理

一、前言

隨著廣大人民群眾的物質(zhì)生活水平日益提高，人們?cè)谙硎艿绞孢m住房的前提下，對(duì)于居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，物業(yè)管理行業(yè)也因此應(yīng)運(yùn)而生，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展壯大，物業(yè)管理工作已經(jīng)成為了現(xiàn)代城市住宅小區(qū)管理中的主要組成部分，為業(yè)主在小區(qū)內(nèi)安居樂(lè)業(yè)提供了巨大的保障。但是我國(guó)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到成熟的階段，依然存在著較多的制約因素和影響因素，由此可見(jiàn)，務(wù)必要加強(qiáng)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理概述及其特點(diǎn)

物業(yè)是指通過(guò)人工修建的方式而形成的建筑物，以及其所在土地、環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備等，具有較為明顯的使用價(jià)值。而物業(yè)管理則是指業(yè)主將環(huán)境、設(shè)備、建筑物、人員等以規(guī)章制度或者合同的方式來(lái)委托物業(yè)人員進(jìn)行管理的整個(gè)過(guò)程。物業(yè)人員在管理時(shí)，務(wù)必要嚴(yán)格遵守所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度和法律法規(guī)，竭盡全力來(lái)達(dá)到最佳的管理目標(biāo)。與其它的管理形式相比，物業(yè)管理存在著較為鮮明的特點(diǎn)：

（一）物業(yè)管理范圍具有地區(qū)性

由于土地是處于固定位置，那么土地之上的建筑物，以及其環(huán)境、設(shè)施、設(shè)備等均處于固定狀態(tài)，自然其售后、開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售、維護(hù)均只能在固定的地點(diǎn)來(lái)完成，而不能銷(xiāo)售到其它地區(qū)，這樣一來(lái)，物業(yè)管理范圍必然具有地區(qū)性。

（二）物業(yè)管理形式具有多樣性

不同的建筑通常所具有的功能會(huì)各不相同，無(wú)論是在建筑樣式，還是建筑類(lèi)別，亦或者建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)格，均存在著一定程度的差異。面對(duì)著這些不同類(lèi)型的建筑物，那么物業(yè)管理方式就會(huì)隨之變化，這樣一來(lái)，物業(yè)管理形式必然具有多樣性。

（三）物業(yè)管理具有增值性與保值性

隨著人們對(duì)于居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，再加上越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入到城市，房地產(chǎn)供求矛盾在短期之內(nèi)是很難解決的，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的增值趨勢(shì)較為明顯，但是隨著使用時(shí)間的不斷增加，建筑物或多或少都會(huì)出現(xiàn)一定程度的損耗現(xiàn)象，那么就需要物業(yè)管理人員進(jìn)行定期維護(hù)與修繕，這樣一來(lái)，物業(yè)管理也就具有增值性與保值性。

三、加強(qiáng)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的相應(yīng)措施

（一）理順體制，明確責(zé)任

按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，采取“物業(yè)主管部門(mén)牽頭、相關(guān)部門(mén)協(xié)作、屬地政府管理”的工作方式，建立物業(yè)管理工作新體系。充分發(fā)揮縣（區(qū)）物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督管理作用，建立和規(guī)范現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制，理順物業(yè)管理職能。建議盡快在部分鎮(zhèn)（街道）組建社區(qū)居委會(huì)、黨支部，健全完善鎮(zhèn)（街道）物業(yè)管理辦公室等組織機(jī)構(gòu)。由鎮(zhèn)（街道）人民政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)各個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立、換屆工作進(jìn)行指導(dǎo)。監(jiān)督，若出現(xiàn)物業(yè)管理糾紛的問(wèn)題，那么還應(yīng)該要在第一時(shí)間內(nèi)進(jìn)行調(diào)解處理。而社區(qū)居民委員會(huì)則要協(xié)助鎮(zhèn)（街道）人民政府來(lái)開(kāi)展物業(yè)管理工作，并且適時(shí)引導(dǎo)各個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展業(yè)主自治管理工作。

（二）完善制度，規(guī)范行為

建議建立健全物業(yè)管理各項(xiàng)制度，整頓物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，推動(dòng)我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化、規(guī)?；⑵放苹?。第一，務(wù)必要對(duì)城市住宅小區(qū)的物業(yè)接管監(jiān)督制度進(jìn)行建立健全，尤其是要對(duì)物業(yè)驗(yàn)收程序做到落實(shí)到位，避免出現(xiàn)物業(yè)管理與小區(qū)建設(shè)出現(xiàn)脫節(jié)的情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該要參與到城市住宅小區(qū)的綜合驗(yàn)收、規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)境，務(wù)必要按照相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)嚴(yán)格把關(guān)城市住宅小區(qū)的配套建筑、設(shè)施、設(shè)備等，做好城市住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)設(shè)施（包括安保設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、物業(yè)用房等）的驗(yàn)收工作。第二，要對(duì)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理招投標(biāo)制度進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行，鎮(zhèn)（街道）人民政府應(yīng)該要對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督規(guī)范，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該要選擇管理水平高、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、企業(yè)信譽(yù)好、資質(zhì)合格的企業(yè)，切忌出現(xiàn)“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的情況。此外，還要采取多種措施來(lái)鼓勵(lì)城市住宅小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)、積極引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提高物業(yè)管理覆蓋率、設(shè)備管理水平、服務(wù)合同質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)透明度上下功夫，通過(guò)明確管理責(zé)任、維護(hù)設(shè)備安全、確保服務(wù)質(zhì)量、公開(kāi)服務(wù)事項(xiàng)等措施，全面物業(yè)管理服務(wù)水平，最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的可持續(xù)性發(fā)展。

（三）提高物業(yè)管理人員的能力和素質(zhì)

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，提高城市住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的能力和素質(zhì)就顯得尤為主要。眾所周知，現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是一項(xiàng)具有較強(qiáng)艱巨性、創(chuàng)新性、長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性的工作，只有通過(guò)不斷地教育、不斷地培訓(xùn)，才能夠培養(yǎng)出一批專(zhuān)業(yè)背景豐富、綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的優(yōu)秀人才隊(duì)伍，為現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作保駕護(hù)航。

此外，還可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和城市住宅小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)對(duì)物業(yè)管理人員合理運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，這樣可引導(dǎo)物業(yè)管理人員按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)既定的發(fā)展目標(biāo)去工作，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)工作順利完成。與此同時(shí)，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制還可引導(dǎo)物業(yè)管理人員端正世界觀、價(jià)值觀、人生觀，可同時(shí)提高他們的業(yè)務(wù)能力、專(zhuān)業(yè)知識(shí)與思想素質(zhì)，恪盡職守地做好自己的工作。眾所周知，每一個(gè)人都有希望去追求的目標(biāo)，而要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，那么就需要有足夠的動(dòng)力，而激勵(lì)機(jī)制恰好是動(dòng)力的主要來(lái)源，激勵(lì)是通過(guò)滿足個(gè)人需要來(lái)引導(dǎo)他們?cè)谌粘９ぷ髦械男袨?，提高他們工作的主?dòng)性、積極性，其關(guān)鍵就在于滿足物業(yè)管理人員在情感、興趣、心理、生理等多個(gè)方面的需求，以便使之潛力充分挖掘，使之充滿工作的動(dòng)力。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，現(xiàn)代城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，務(wù)必要高度重視、多措并舉，為現(xiàn)代化城市的穩(wěn)定、和諧發(fā)展保駕護(hù)航。

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