我國房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民消費影響的研究

陳咪

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位愈發(fā)重要。我國住房改革實行之后，房地產(chǎn)價格一直穩(wěn)步增長，逐漸成為居民最主要的財富。面對房價上漲，不同城市的居民是怎樣調(diào)度安排個人乃至家庭的消費是值得深思和考慮的問題，因而分析房地產(chǎn)價格波動與居民消費的關(guān)系具有實際意義。本文選取我國2000-2015年31個省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)模型分析研究，結(jié)果表明總體上房價對消費的效應(yīng)為正，但東部地區(qū)房價的消費效應(yīng)為負，并據(jù)此提出了引導(dǎo)消費、調(diào)控房價的相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房價；居民消費；財富效應(yīng)；替代效應(yīng)

一、引言

投資、出口和消費是促進經(jīng)濟社會發(fā)展的三駕馬車，對一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展而言，消費的作用在某種程度上更為重要。長期以來，中國經(jīng)濟發(fā)展和增長大多依賴于出口與投資方面，政府雖然也采取了一些促進內(nèi)需發(fā)展的政策，但消費推動國民經(jīng)濟發(fā)展的作用仍然不足。而房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其涉及到生產(chǎn)、消費、投資等各個方面，健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場對于經(jīng)濟的發(fā)展意義重大。房地產(chǎn)價格的上漲一方面促進了經(jīng)濟的增長，另一方面過高的房價也將抑制消費者的消費能力。因此，研究我國房地產(chǎn)價格波動對消費的影響可以指導(dǎo)政府推出更加合理的政策，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，發(fā)揮消費帶動經(jīng)濟增長的積極作用。

二、房價影響消費的主要效應(yīng)

房地產(chǎn)作為消費者非金融資產(chǎn)的重要組成部分，其價格上下變化會導(dǎo)致居民財富值的相關(guān)變動，繼而影響居民消費，甚至影響整個國民經(jīng)濟。同時，購房是一項支出較大的消費，需要家庭做長期的儲蓄。因而，房地產(chǎn)價格波動對消費具有十分重要的影響。

2.1財富效應(yīng)

這里的財富效應(yīng)，是指貨幣財富效應(yīng)，包括實現(xiàn)的財富效應(yīng)和潛在的財富效應(yīng)。前者指由于房地產(chǎn)價格的上漲，房主的財富增加，通過出售其房產(chǎn)實現(xiàn)房產(chǎn)財富的變現(xiàn)。后者指在房地產(chǎn)價格上升時，房主并沒有出售其房產(chǎn)以實現(xiàn)資產(chǎn)財富的變現(xiàn)。但是，由于房地產(chǎn)價格的上升帶來的財富貼現(xiàn)值的增加，使得消費者感受到了財富的穩(wěn)定增長，從而改善了人們對未來的預(yù)期，居民的邊際消費傾向提高，繼而增加消費支出。

2.2 替代效應(yīng)

替代效應(yīng)則與財富效應(yīng)截然相反，這種理論認為房價的上漲不僅不會刺激居民消費，反而會抑制居民的消費，增加購房者的儲蓄。原因在于由于傳統(tǒng)觀念對房屋的剛性需求，對于沒有住房的居民來說，其存在必然的購房需求。面對房價上漲，在家庭總收入不變的情況下，人們只能減少在其他方面的支出，進而減少消費增加儲蓄。此外，由于我國正處于快速城鎮(zhèn)化的時期，存在大量的租房者，對于租房者來說雖然暫時不存在購房需求，但由于房價上漲勢必導(dǎo)致房租的上漲，從而加大了租房者的生活成本，從而導(dǎo)致租房者減少消費支出。

綜上所述，房地產(chǎn)價格對消費的影響是不確定的。當房價的財富效應(yīng)大于替代效應(yīng)時，房價上漲對消費有正向的促進作用；當房價的替代效應(yīng)大于財富效應(yīng)時，房價上漲則對居民的消費具有抑制作用。

三、我國房價波動對消費影響的實證分析

3.1 變量選取與數(shù)據(jù)說明

根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟情況及相關(guān)理論分析，在本文的計量模型式中，用城鎮(zhèn)居民人均消費支出來表示消費（c），用商品房平均銷售價格來代表房地產(chǎn)財富（hp），用城鎮(zhèn)居民可支配收入（y）來代表居民的收入。

本文收集整理了2000-2015年我國31個省市自治區(qū)關(guān)于這三個變量的年度數(shù)據(jù)，部分數(shù)據(jù)的缺失采用前后兩個年份數(shù)據(jù)的平均數(shù)，同時對上述全部數(shù)據(jù)進行取對數(shù)處理。

3.2 實證的結(jié)果與解釋

由于3個序列均為一階單整，存在長期的協(xié)整關(guān)系，可以進行模型的建立與估計。此外由于各個地區(qū)房價與消費存在較大的差異，因此本文分別對我國東部、中部、西部進行回歸，最后估計結(jié)果如下：

從統(tǒng)計回歸估計結(jié)果看到模型的可決系數(shù)都在0.9以上，擬合效果較好，這說明模型是合適的。其中居民消費水平受到了房地產(chǎn)價格和居民收入的顯著影響，相比房價來說，居民人均收入水平對居民消費的影響更大且東部、中部、西部三大區(qū)域均顯著為正。同時實證結(jié)果說明我國房價對消費的影響存在區(qū)域差異，東部地區(qū)消費對房價的影響彈性系數(shù)為負，且通過顯著性檢驗，中部地區(qū)消費對房價的影響彈性系數(shù)為正，但不顯著，西部地區(qū)消費對房價的影響彈性系數(shù)顯著為正。這是由于房價對消費的影響有財富效應(yīng)和替代效應(yīng)，對于東部地區(qū)來說，其作為我國的發(fā)達地區(qū)，房價普遍很高且上漲迅速，在該地區(qū)的居民購房支出占據(jù)了城鎮(zhèn)居民可支配收入的大部分，導(dǎo)致當?shù)丶巴鈦碛匈彿看蛩愕木用癯惺芰司薮蟮馁彿繅毫?，從而抑制了該地區(qū)居民的消費，擠出效應(yīng)顯著。

四、結(jié)論。

為了合理引導(dǎo)居民消費和調(diào)控房地產(chǎn)價格，結(jié)合上述實證分析，本文提出如下政策建議：

完善保障住房制度，提高居民收入。社會保障制度是民生問題的基石，良好、完善的社會保障制度是國家拉動內(nèi)需的基礎(chǔ)條件，是社會長治久安的重要保證。保障房制度的完善和居民收入的提高不但對于低收入者住房問題的解決有至關(guān)重要的作用，同時還對我國新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)有重要的促進作用，使得進入城市的農(nóng)民以及城中村改造拆遷的住戶居有定所。

協(xié)調(diào)各大城市群發(fā)展，引導(dǎo)人口合理流動。基于區(qū)域差異政府應(yīng)當努力協(xié)調(diào)現(xiàn)有各大城市群的產(chǎn)業(yè)布局與長遠發(fā)展，準確地對城市進行定位，完成中心城市與周邊城市功能的合理轉(zhuǎn)換與銜接，引導(dǎo)居民就近城鎮(zhèn)化，完善城市群各自的城市功能，以實現(xiàn)人口在區(qū)域間技術(shù)性合理流動，區(qū)域內(nèi)功能性合理流動。

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